Księga wieczysta — what is it and why you can't buy real estate in Poland without it

Что такое księga wieczysta простыми словами

Księga wieczysta (книга вечистая) — если говорить простыми словами, это паспорт недвижимости.
Именно в этом документе собрана большая часть информации, которая может быть важна для покупателя квартиры, дома или земельного участка в Польше.

В księdze wieczystej вы можете узнать:

• кто является текущим владельцем недвижимости;
• кто был владельцем ранее;
• точный размер и расположение объекта;
• есть ли долги или обременения;
• существуют ли претензии третьих лиц (roszczenia — требования или притязания на недвижимость);
• есть ли mortgage или другие финансовые обязательства.

⚠️ Важно: в księdze wieczystej нет информации о годе постройки недвижимости. Возможно, в будущем это изменится, но на данный момент такие данные там не указываются.
Эту информацию можно найти в certyfikacie charakterystyki energetycznej (энергетическом сертификате) — о нём я расскажу отдельно в другой статье.

Зачем нужен номер księgi wieczystej (KW)

Номер księgi wieczystej — это ключевая информация, которую вы обязаны запросить у продавца до подписания:

• любого предварительного договора,
• резервационного договора,
• декларации о намерении покупки.

❗ Без номера KW не стоит делать никаких шагов, связанных с покупкой недвижимости.

Получив номер księgi wieczystej, вы должны:

• либо самостоятельно проверить и проанализировать её содержание (если понимаете, как читать KW), на сайте https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
• либо передать номер нотариусу, у которого планируете подписывать сделку.

👉 Как правило, нотариус проверяет księgę wieczystą бесплатно и укажет на возможные риски.

Разделы księgi wieczystej — что в них указано

Księga wieczysta состоит из четырёх основных разделов:

Dział I — Описание недвижимости

Здесь содержится:

• адрес и местоположение,
• площадь,
• тип недвижимости (квартира, дом, участок),
• дополнительные элементы (кладовая, подвал, место в гараже).

Dział II — Собственность

В этом разделе указано:

• кто является владельцем недвижимости,
• один или несколько собственников,
• на каком основании была приобретена собственность (покупка, дарение, наследство).

➡️ Это один из самых важных разделов для покупателя.

Dział III — Права, претензии и ограничения

Здесь могут быть указаны:

• roszczenia — претензии или требования третьих лиц,
• сервитуты (например, право пожизненного проживания),
• судебные споры,
• предупреждения о несоответствии правового состояния.

⚠️ Этот раздел требует особого внимания и часто консультации со специалистом.

Dział IV — Ипотека

Содержит информацию о:

• наличии ипотеки,
• сумме обязательств,
• банке или финансовой организации.

Наличие ипотеки не означает запрет на покупку, но требует правильного юридического оформления сделки.

Что делать, если у квартиры нет księgi wieczystej

Отсутствие księgi wieczystej не всегда означает проблему.
Такая ситуация часто встречается при spółdzielczych квартирах (кооперативная форма собственности).

✔️ Бояться этого не стоит.

При покупке такой недвижимости:

• нотариус подаёт заявление в суд о создании księgi wieczystej,
• это стандартная и нормальная процедура,
• отсутствие KW не дискредитирует квартиру.

Право продавца на недвижимость проверяется на основании:

• документов из spółdzielni (кооператива),
• соответствующих справок и выписок.

👉 Все эти моменты обязательно проверяет нотариус, поэтому не стоит автоматически исключать такие квартиры из поиска.

Conclusion

• ❌ Без номера księgi wieczystej не предпринимайте никаких шагов, связанных с покупкой недвижимости.
• ✅ Получив номер KW — обязательно проанализируйте её содержание.
• 🤝 Если есть сомнения — обратитесь к специалисту: нотариусу или риэлтору.

Księga wieczysta — это основной инструмент безопасности при purchasing real estate in Poland.