Czynsz in Poland: What it is, what it's made of, and why it's so different

Если вы снимаете или покупаете квартиру в Польше, вы очень быстро сталкиваетесь с понятием czynsz. Для многих иностранцев (и даже для поляков) это слово вызывает путаницу: кто‑то считает, что это аренда, кто‑то — что это все коммунальные платежи. На самом деле czynsz — это отдельная и очень важная часть ежемесячных расходов на жильё.

В этой статье разберёмся подробно:

• что такое czynsz в Польше;
• из чего он складывается;
• чем отличаются платежи в старых и новых домах;
• почему в старом жилом фонде czynsz часто дороже;
• что такое bezczynszowe mieszkanie;
• на что обращать внимание при аренде и покупке недвижимости.

Статья будет полезна тем, кто живёт в Польше, инвестирует в недвижимость или только планирует переезд.

Что такое czynsz в Польше

Czynsz — это ежемесячный обязательный платёж, который владелец или арендатор квартиры платит жилищному сообществу (wspólnota mieszkaniowa) or жилищному кооперативу (spółdzielnia).

Important:

• czynsz — это не аренда (аренда = czynsz najmu);
• czynsz — это не все коммунальные услуги, а их часть;
• его размер не зависит напрямую от того, живёте вы в квартире или нет.

Даже если квартира пустует, czynsz платить нужно.

Из чего состоит czynsz

Состав czynsz может немного отличаться в зависимости от дома, города и управляющей компании, но чаще всего он включает:

1. Эксплуатационные расходы

• уборка подъездов и общих зон;
• освещение лестниц, подвалов, территории;
• мелкий текущий ремонт;
• обслуживание лифта.

2. Фонд ремонта (fundusz remontowy)

Один из самых важных пунктов.

Это накопительный фонд, из которого оплачиваются:

• капитальные ремонты;
• замена крыши;
• утепление фасада;
• замена стояков, электрики, лифтов.

👉 В старых домах fundusz remontowy почти всегда высокий, что напрямую увеличивает czynsz.

3. Центральное отопление (CO)

Во многих домах отопление включено в czynsz в виде авансовых платежей.

Позже:

• происходит перерасчёт;
• если вы потратили меньше — вам возвращают деньги;
• если больше — нужно доплатить.

4. Холодная и горячая вода

Часто вода также включена в czynsz авансом.

Расчёт:

• по счётчикам;
• с периодическим перерасчётом (обычно раз-два раза в год).

5. Вывоз мусора (śmieci)

Размер зависит от:

• количества прописанных людей;
• правил конкретной гмины;
• сортировки отходов.

6. Административные расходы

• работа управляющей компании;
• бухгалтерия;
• юридическое сопровождение;
• страховка общих частей здания.

Что обычно НЕ входит в czynsz

Отдельно оплачиваются:

• электричество;
• газ (если индивидуальное отопление или плита);
• интернет и ТВ;
• парковочное место (иногда).

Именно поэтому объявления «czynsz 800 zł» не означают, что это все расходы за квартиру.

Czynsz в старых домах — почему он часто выше

Многие удивляются, почему в старых домах (kamienice, wielka płyta) czynsz бывает выше, чем в новых инвестициях.

Основные причины:

1. Высокий fundusz remontowy

Старые здания требуют постоянных вложений:

• трубы;
• крыши;
• фасады;
• лифты.

2. Старые системы отопления

• низкая энергоэффективность;
• большие теплопотери;
• устаревшие узлы.

3. Большая площадь общих зон

Широкие лестницы, подвалы, чердаки — всё это нужно обслуживать и освещать.

4. Управление через spółdzielnię

Кооперативы часто имеют:

• больше административных расходов;
• менее гибкую структуру затрат.

Czynsz в новых домах

В новых жилых комплексах czynsz обычно:

• ниже на старте;
• более прозрачный;
• лучше контролируемый.

Причины:

• новое здание не требует капитальных ремонтов;
• лучшая теплоизоляция;
• современные лифты и системы;
• меньший fundusz remontowy (на первых годах).

⚠️ Важно: через 10–15 лет czynsz в новых домах почти всегда растёт.

Что такое bezczynszowe mieszkanie

Bezczynszowe mieszkanie — это квартира, в которой нет классического czynsz.

Обычно это:

• таунхаусы;
• дома в малых сообществах;
• квартиры с отдельным входом;
• часть домов с долей в земле.

Что платят владельцы bezczynszowych квартир

• только фактические коммунальные услуги;
• иногда — минимальный взнос на обслуживание территории;
• индивидуальные счета за отопление, воду, электричество.

Плюсы

• ниже ежемесячные расходы;
• полный контроль затрат;
• отсутствие spółdzielni.

Минусы

• все ремонты — за свой счёт;
• нужно самостоятельно управлять домом;
• не всегда подходит для инвестиций под аренду.

Czynsz при аренде квартиры

Если вы снимаете квартиру, обычно платите:

• аренду владельцу;
• czynsz в wspólnocie;
• дополнительные счётчики.

В объявлениях часто пишут:

czynsz: 700 zł + media

Всегда уточняйте:

• что именно входит в czynsz;
• на сколько человек рассчитаны авансы;
• были ли перерасчёты в прошлом году.

На что обращать внимание при покупке квартиры

Перед покупкой обязательно:

• запросите aktualny czynsz;
• посмотрите размер fundusz remontowy;
• узнайте о планируемых ремонтах;
• проверьте долги wspólnoty.

Низкий czynsz сегодня не всегда означает низкие расходы завтра.

Result

Czynsz в Польше — это ключевой элемент стоимости владения и аренды недвижимости.

Он зависит от:

• возраста здания;
• способа управления;
• состояния дома;
• количества общих расходов.

Понимание структуры czynsz позволяет:

• избежать неприятных сюрпризов;
• правильно рассчитать бюджет;
• сделать более выгодную инвестицию.

Если вы планируете покупку или аренду недвижимости в Польше и хотите разобраться в деталях — грамотный риэлтор поможет оценить не только цену квартиры, но и реальные ежемесячные расходы.