Полный гид для покупателей и инвесторов

Покупка недвижимости в Польше — важный шаг, но многие забывают о налогах.
А именно налоги могут сильно повлиять на итоговую стоимость квартиры или дома.

В этой статье разберём простым языком:

• какие налоги платят при покупке недвижимости в Польше
• когда платится PCC 2%, а когда нет
• ежегодный налог на недвижимость
• налог при продаже квартиры
• как не платить налог с продажи после 5 лет
• как получить освобождение от налога

Статья актуальна для 2026 года и подходит как для граждан Польши, так и для иностранцев.

Налоги при покупке недвижимости в Польше

При покупке квартиры или дома в Польше есть несколько обязательных платежей.
Главный из них — налог PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych).

Но платится он не всегда.

Что такое налог PCC 2%

PCC — это налог на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Размер:
2% от стоимости недвижимости

Пример:
Квартира 600 000 zł
PCC = 12 000 zł

Оплачивается один раз при покупке у Нотариуса во время подписания договора купли-продажи.

Когда платится PCC 2%

Налог платится если:

✔ покупаете квартиру на вторичном рынке
✔ покупаете дом у частного лица
✔ покупаете недвижимость без НДС (VAT)
✔ покупаете инвестиционную недвижимость

Проще:
если покупаете не у застройщика — почти всегда есть PCC.

Когда PCC не платится

Есть важные исключения.

1️⃣ Покупка у застройщика (рынок первичный)

Если покупаете новую квартиру от застройщика:

👉 PCC = 0
Потому что в цене уже есть VAT (обычно 8%).

2️⃣ Первая квартира — освобождение PCC (важно)

С 2023 действует программа:

Если покупаете первую недвижимость
и ранее не владели жильём:

👉 PCC не платится

Условия:

• покупка для себя
• ранее не было собственности
• не было доли более 50%

Это экономия тысячи злотых.

3️⃣ Покупка нескольких квартир

Если покупаете 6 и более квартир (инвестор)
иногда PCC может быть выше или другие правила.

Но это касается инвесторов.

Дополнительные расходы при покупке

Кроме налогов есть:

• нотариус
• wpis do księgi wieczystej
• ипотечные сборы
• комиссия агентства

Обычно дополнительно:
2–5% стоимости недвижимости

Ежегодный налог на недвижимость в Польше

После покупки каждый владелец платит ежегодный налог.

Называется:
podatek od nieruchomości

Оплачивается в гмину (город).

Сколько составляет налог

Небольшой.

Пример в год:

• квартира 50–70 м² → 100–300 zł
• дом → 300–1000 zł
• коммерческая недвижимость → больше

Ставку устанавливает город.

Когда платится

Обычно:

• раз в год
  или
• 4 платежа в год

Квитанция приходит по почте.

Налог при продаже недвижимости в Польше

Вот тут важно.

Если продаёте недвижимость — может быть налог.

Называется:
podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Ставка:
19% от прибыли

Когда платится налог при продаже

Если продали недвижимость
раньше чем через 5 лет после покупки.

Срок считается:
с конца года покупки.

Пример

Купили: март 2023
5 лет считаются с 31.12.2023
Без налога можно продать: с 2029 года

Если прошло более 5 лет

👉 Налог = 0%
Можно продавать без налога.

Это главное правило инвесторов.

Как считается налог 19%

Налог платится не с цены продажи,
а с прибыли.

Формула:

Цена продажи
– цена покупки
– расходы (ремонт, нотариус, агентство)
= прибыль
× 19%

Пример

Купили: 400 000 zł
Продали: 550 000 zł

Прибыль: 150 000 zł
Налог: 28 500 zł

Как не платить налог при продаже до 5 лет

Есть легальный способ.

Если продаёте раньше 5 лет
но используете деньги на улучшение своих жилищных условий.

Это называется:

ulga mieszkaniowa

Когда действует освобождение

Налог не платится если деньги от продажи пошли на:

✔ покупку новой квартиры
✔ покупку дома
✔ строительство дома
✔ ремонт своей недвижимости
✔ погашение ипотеки за жильё

Важно:
деньги должны быть использованы
на свои жилищные цели.

Срок использования денег

У вас есть:
3 года после продажи

Чтобы потратить средства на жильё.

Пример

Продали квартиру в 2026
До конца 2029 нужно купить жильё или вложить в ремонт.

Тогда налог 19% = 0.

Какие расходы можно учесть

Можно уменьшить налог:

• ремонт
• нотариус
• комиссия агентства
• мебель встроенная
• техника (частично)
• улучшения жилья

Нужно сохранять чеки и фактуры.

Частые ошибки продавцов

❌ не знают про 5 лет
❌ не используют ulgę mieszkaniową
❌ не сохраняют чеки
❌ неправильно считают срок
❌ платят налог зря

Иногда можно сэкономить десятки тысяч злотых.

Налоги при продаже с ипотекой

Если квартира в ипотеке:

можно продать
но банк должен дать согласие.

Налог считается стандартно.

Если деньги идут на новую квартиру —
можно избежать налога.

Итог: главные налоги на недвижимость в Польше

При покупке:

• PCC 2% (вторичный рынок)
• 0% PCC (первое жильё или застройщик)

Каждый год:

• налог на недвижимость (небольшой)

При продаже:

• 19% если <5 лет
• 0% если >5 лет
• 0% если деньги на своё жильё

Планируете покупку или продажу недвижимости в Польше?

Перед сделкой важно рассчитать:

• все налоги
• расходы
• ипотеку
• реальную прибыль
• возможность избежать налога

Консультация специалиста поможет сэкономить тысячи злотых.

Получите расчёт перед покупкой или продажей недвижимости
и узнайте все налоговые нюансы именно для вашей ситуации.