Квартира под аренду в Польше: что важно знать иностранцу

Покупка квартиры под аренду в Польше остаётся одним из самых популярных вариантов инвестиций среди иностранцев. Стабильная экономика, высокий спрос на жильё и понятные правила привлекают инвесторов из разных стран.

Но на практике аренда недвижимости — это не только цифры в Excel, а реальный бизнес со своими рисками, расходами и нюансами, о которых важно знать до покупки, а не после.

В этой статье разберём:

• может ли иностранец купить квартиру под аренду в Польше,
• какие налоги придётся платить,
• сколько берут управляющие компании,
• какую реальную доходность можно ожидать,
• и почему аренда — это не всегда пассивный доход.

Может ли иностранец купить квартиру под аренду в Польше

В большинстве случаев — да.

Иностранец может купить квартиру под аренду без разрешения, если:

• это квартира в многоквартирном доме,
• объект не находится в приграничной зоне,
• к квартире не относится доля в земельном участке или дороге.

📌 Важно:
если к квартире относится udział w gruncie или udział w drodze, может потребоваться разрешение на покупку земли, даже если сама квартира ограничений не имеет.
Такие нюансы нужно обязательно проверять в документах и договорах с застройщиком.

Долгосрочная или краткосрочная аренда

🏡 Долгосрочная аренда (umowa najmu)

Подходит тем, кто хочет:

• стабильный доход,
• меньше участия,
• предсказуемость.

Как правило:

• коммунальные платежи оплачивает арендатор,
• доход ниже, но стабильнее,
• меньше износа квартиры.

🧳 Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking)

Потенциально более доходный вариант, но:

• сильная зависимость от сезона,
• больше износа квартиры,
• возможные ограничения со стороны wspólnota mieszkaniowa,
• практически всегда требуется управление.

Налоги на доход от аренды в Польше

Для частной аренды иностранцы чаще всего выбирают ryczałt:

• 8,5% — с дохода до 100 000 PLN в год
• 12,5% — с суммы свыше 100 000 PLN

📌 Важно:

• налог платится с дохода, а не с прибыли,
• расходы (ремонты, мебель, обслуживание) не вычитаются,
• налог обязателен как при долгосрочной, так и при краткосрочной аренде.

Управляющие компании: сколько это стоит

Если вы не живёте в Польше или не хотите заниматься арендой самостоятельно, можно передать квартиру в управление.

Примерные ставки:

• долгосрочная аренда: 8–12% от арендной платы
• краткосрочная аренда: 12–20%, иногда больше

В услуги обычно входит:

• поиск арендаторов,
• контроль платежей,
• коммуникация,
• мелкие ремонты,
• уборка (для краткосрочной аренды).

📌 Чем меньше вашего участия — тем ниже чистый доход.

Пример реальной доходности (ROI) — Варшава

Рассмотрим типичную инвестиционную квартиру:

• 2 комнаты, 45–50 м²
• район Wola / Mokotów
• цена покупки: 900 000 PLN

🏡 Долгосрочная аренда

Средняя аренда: 3 500–4 000 PLN / месяц

Пример расчёта (3 800 PLN):

• Годовой доход: 45 600 PLN
• Налог 8,5%: ≈ 3 876 PLN
• Управляющая компания (10%): ≈ 4 560 PLN

👉 Чистый доход:
≈ 37 000 PLN / год

📈 ROI: ~ 4–5% годовых

📌 При самостоятельном управлении доходность может быть немного выше.

🧳 Краткосрочная аренда

Средний доход: 5 000–7 000 PLN / месяц

Пример расчёта (6 000 PLN):

• Годовой доход: 72 000 PLN
• Управление (15%): ≈ 10 800 PLN
• Налог 8,5%: ≈ 6 100 PLN

👉 Чистый доход:
≈ 55 000 PLN / год

📈 ROI: ~ 6–7% годовых

📌 Доход выше, но и рисков больше.

Важный момент: аренда — это не всегда пассивный доход

От себя хочу добавить важную мысль, о которой часто забывают.

Все расчёты выше сделаны с предположением, что:

• арендатор платит вовремя,
• нет пустых месяцев,
• квартира не простаивает между жильцами.

На практике так бывает далеко не всегда.

🛠 Ремонты и износ

Нужно учитывать:

• косметический ремонт каждые 2–3 года,
• более серьёзный ремонт — раз в 5–8 лет.

Если этого не делать:

• квартира устаревает,
• теряет привлекательность,
• начинает сдаваться дешевле рынка.

⚠️ Риск недобросовестных арендаторов

Бывают ситуации, когда:

• арендатор не платит по несколько месяцев,
• выселение занимает время,
• квартира возвращается в плохом состоянии.

В таких случаях доходность резко падает, а иногда аренда временно становится убыточной.

👨‍💼 Управление = меньше проблем, но ниже доход

Да, управляющая компания:

• снижает стресс,
• решает бытовые вопросы,
• берёт на себя ремонты и поиск жильцов.

Но важно понимать:
чем меньше головной боли — тем ниже ваш чистый доход.

Итог: стоит ли иностранцу инвестировать в аренду в Польше

Аренда недвижимости в Польше может быть хорошей инвестицией,
но это не “гарантированный пассивный доход”.

Перед покупкой важно:

• трезво оценить доходность,
• учитывать ремонты и простои,
• понимать юридические нюансы,
• быть готовым к рискам.

Если вы ищете полностью пассивный доход без участия,
я бы советовал дважды подумать и всё хорошо просчитать.

Консультация и сопровождение

Я помогаю иностранцам:

• оценить реальную доходность объекта,
• проверить документы и форму собственности,
• понять, нужно ли разрешение,
• безопасно купить квартиру под аренду в Польше.

👉 Если вы планируете инвестицию и хотите избежать дорогих ошибок — обращайтесь за консультацией, разберём вашу ситуацию индивидуально.