Księga wieczysta – czym jest i dlaczego bez niej nie da się kupić nieruchomości w Polsce

Czym w prostych słowach jest księga wieczysta

Księga wieczysta - mówiąc prościej, to jest paszport nieruchomości.
W tym dokumencie znajduje się większość informacji, które mogą być istotne dla nabywca mieszkania, domu lub działki w Polsce.

W księdze wieczystej możesz dowiedzieć się:

• kto jest obecnym właścicielem nieruchomości;
• kto był poprzednim właścicielem;
• dokładny rozmiar i lokalizacja obiektu;
• czy istnieją jakieś długi lub obciążenia;
• Czy one istnieją? roszczenia osób trzecich (lojalny - roszczeń i roszczeń do nieruchomości);
• Czy jest jakiś hipoteka lub innych zobowiązań finansowych.

⚠️ Ważne: w księdze wieczystej brak informacji o roku budowy nieruchomości. Może się to w przyszłości zmienić, ale w chwili obecnej takie dane nie są tam dostępne.
Informacje te można znaleźć w certyfikat charakterystyki energetycznej (certyfikat energetyczny) - o tym napiszę w osobnym artykule.

Po co Ci numer księgi wieczystej (KW)?

Numer księgi wieczystej wynosi kluczowe informacje, który ty są zobowiązani do żądania od sprzedawcy przed podpisaniem:

• jakiekolwiek porozumienie wstępne,
• umowa rezerwacyjna,
• oświadczenia o zamiarze zakupu.

❗ Bez numeru KW nie ma potrzeby podejmowania żadnych kroków, związany z zakup nieruchomości.

Po otrzymaniu numeru księgi wieczystej należy:

• lub sprawdź i przeanalizuj jego treść samodzielnie (o ile rozumiesz jak czytać KW), na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
• lub przenieś numer do notariusza, z którym planujesz podpisać umowę.

👉 Z reguły notariusz sprawdza księgę wieczystą besplatno i wskaże możliwe zagrożenia.

Sekcje księgi wieczystej – co zawierają

Księga wieczysta składa się z cztery główne sekcje:

Dział I — Opis nieruchomości

Zawiera:

• adres i lokalizacja,
• kwadrat,
• rodzaj nieruchomości (mieszkanie, dom, działka),
• elementy dodatkowe (pomieszczenie gospodarcze, piwnica, miejsce garażowe).

Dział II — Własność

W tej sekcji stwierdzono:

• kto jest właścicielem nieruchomości,
• jeden lub więcej właścicieli,
• na jakiej podstawie nieruchomość została nabyta (kupno, darowizna, dziedziczenie).

➡️ To jest jeden z najważniejsze sekcje dla kupującego.

Rozdział III — Prawa, roszczenia i ograniczenia

Tutaj można wskazać następujące kwestie:

• lojalny - roszczenia lub żądania osób trzecich,
• służebności (np. prawo dożywotniego pobytu),
• spór,
• ostrzeżenia o niespójnościach statusu prawnego.

⚠️ Ta sekcja wymaga szczególnej uwagi i częstych konsultacji ze specjalistą.

Dział IV — Hipoteka

Zawiera informacje na temat:

• obecność hipoteki,
• kwota zobowiązań,
• bank lub instytucja finansowa.

Dostępność kredytu hipotecznego nie oznacza zakazu zakupu, ale wymaga właściwej rejestracji prawnej transakcji.

Co zrobić jeśli mieszkanie nie ma rachunku wieczystego

Lack of księgi wieczystej nie zawsze oznacza problem.
Taka sytuacja często ma miejsce, gdy mieszkania spółdzielcze (spółdzielcza forma własności).

✔️ Nie ma się czego obawiać.

Przy zakupie takiej nieruchomości:

• notariusz składa do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej,
• jest to standardowa i normalna procedura,
• brak KW nie dyskredytuje mieszkania.

Weryfikacja prawa sprzedawcy do nieruchomości odbywa się na podstawie:

• dokumenty od spółdzielni,
• stosowne zaświadczenia i wyciągi.

👉 Wszystkie te chwile notariusz musi to sprawdzić, więc nie powinieneś automatycznie wykluczać takich mieszkań ze swojego wyszukiwania.

Wniosek

• ❌ Bez numeru księgi wieczystej nie należy podejmować żadnych kroków, związane z zakupem nieruchomości.
• ✅ Po otrzymaniu numeru KW — pamiętaj o przeanalizowaniu jego treści.
• 🤝 Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości - skontaktuj się ze specjalistą:do notariusza lub pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Księga wieczysta jest głównym narzędziem zapewniającym bezpieczeństwo podczas zakup nieruchomości w Polsce.