{"id":535,"date":"2026-06-30T14:43:42","date_gmt":"2026-06-30T11:43:42","guid":{"rendered":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/?p=535"},"modified":"2026-06-30T14:43:44","modified_gmt":"2026-06-30T11:43:44","slug":"zachem-bank-delaet-oczenku-nedvizhimosti-pered-vydachej-ipoteki","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/o-nedvizhimosti\/zachem-bank-delaet-oczenku-nedvizhimosti-pered-vydachej-ipoteki\/","title":{"rendered":"Dlaczego bank przeprowadza wycen\u0119 nieruchomo\u015bci przed udzieleniem kredytu hipotecznego?"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Na <a href=\"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/uslugi\/pokupka-i-prodazha-nedvizhimosti\/\" data-type=\"page\" data-id=\"16\">kupno mieszkania lub domu w Polsce<\/a> Wielu klient\u00f3w jest zaskoczonych, gdy po z\u0142o\u017ceniu wniosku o <a href=\"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/uslugi\/ipotechnoe-soprovozhdenie\/\" data-type=\"page\" data-id=\"18\">hipoteka<\/a> Bank informuje mnie, \u017ce konieczna jest wycena nieruchomo\u015bci. Nasuwa si\u0119 logiczne pytanie: <strong>Dlaczego potrzebna jest wycena, skoro cena zakupu jest ju\u017c okre\u015blona w umowie?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W rzeczywisto\u015bci dla banku cena transakcji jest tylko jednym z czynnik\u00f3w. Znacznie wa\u017cniejsze jest zrozumienie, <strong>Jaka jest rzeczywista warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci i czy nadaje si\u0119 ona jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego?<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W tym artykule wyja\u015bnimy szczeg\u00f3\u0142owo, dlaczego banki wymagaj\u0105 wycen nieruchomo\u015bci, co dok\u0142adnie sprawdza rzeczoznawca i dlaczego to samo mieszkanie mo\u017ce zosta\u0107 zatwierdzone przez jeden bank, a odrzucone przez inny.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Czym jest wycena nieruchomo\u015bci?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wycena nieruchomo\u015bci (operacyjna, <em>operat szacunkowy<\/em>) jest oficjalnym dokumentem sporz\u0105dzanym przez licencjonowanego rzeczoznawc\u0119 (<em>rzeczoznawca maj\u0105tkowy<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Podczas oceny specjalista ustala:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci;<\/li>\n\n\n\n<li>stan techniczny domu lub mieszkania;<\/li>\n\n\n\n<li>p\u0142ynno\u015b\u0107 obiektu;<\/li>\n\n\n\n<li>zgodno\u015b\u0107 obiektu z wymaganiami banku.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To w\u0142a\u015bnie na podstawie tego dokumentu bank podejmuje decyzj\u0119 o tym, czy jest gotowy sfinansowa\u0107 zakup konkretnej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Dlaczego cena podana w umowie jest dla banku niewystarczaj\u0105ca?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bardzo cz\u0119sto klienci uwa\u017caj\u0105, \u017ce je\u015bli mieszkanie kosztuje np., <strong>700 000 z\u0142<\/strong>, to w\u0142a\u015bnie t\u0119 kwot\u0119 bank bierze pod uwag\u0119.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W praktyce tak nie jest.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cen\u0105 podan\u0105 w umowie jest kwota, na kt\u00f3r\u0105 zgodzili si\u0119 sprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bank musi zrozumie\u0107, <strong>Ile jest faktycznie warta nieruchomo\u015b\u0107 na rynku?<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u0105 sytuacje, gdy:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a sprzedana poni\u017cej warto\u015bci rynkowej;<\/li>\n\n\n\n<li>wr\u0119cz przeciwnie, kupuj\u0105cy przep\u0142aca;<\/li>\n\n\n\n<li>cena jest zbyt wysoka w por\u00f3wnaniu do podobnych nieruchomo\u015bci.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego bank opiera si\u0119 w\u0142a\u015bnie na raporcie rzeczoznawcy.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Co bank sprawdza podczas oceny?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wiele os\u00f3b uwa\u017ca, \u017ce bank interesuje si\u0119 tylko cen\u0105 mieszkania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W rzeczywisto\u015bci eksperci analizuj\u0105 znacznie wi\u0119cej czynnik\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na przyk\u0142ad:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>lokalizacja obiektu;<\/li>\n\n\n\n<li>rok budowy;<\/li>\n\n\n\n<li>konstrukcja budynku;<\/li>\n\n\n\n<li>stan techniczny;<\/li>\n\n\n\n<li>powierzchnia mieszkania;<\/li>\n\n\n\n<li>typ ogrzewania;<\/li>\n\n\n\n<li>pod\u0142oga;<\/li>\n\n\n\n<li>stan cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych budynku;<\/li>\n\n\n\n<li>status prawny nieruchomo\u015bci;<\/li>\n\n\n\n<li>dost\u0119pno\u015b\u0107 dost\u0119pu do drogi publicznej;<\/li>\n\n\n\n<li>mo\u017cliwo\u015b\u0107 dalszej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wszystko to ma bezpo\u015bredni wp\u0142yw na decyzj\u0119 banku.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Nie ka\u017cda nieruchomo\u015b\u0107 nadaje si\u0119 do kredytu hipotecznego<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wa\u017cne jest, aby zrozumie\u0107 jedn\u0105 rzecz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nawet je\u015bli klient ma wysok\u0105 zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105, bank mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 mu kredytu hipotecznego ze wzgl\u0119du na sam\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ka\u017cdy bank samodzielnie decyduje, jakie przedmioty uznaje za dopuszczalne zabezpieczenie kredytu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego to samo mieszkanie mo\u017ce zosta\u0107 odrzucone przez jeden bank, a przyznane w innym bez problemu.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Przyk\u0142ad z naszej praktyki<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Niedawno towarzyszyli\u015bmy klientowi kupuj\u0105cemu mieszkanie w <strong>Lublin<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pocz\u0105tkowo dokumenty zosta\u0142y z\u0142o\u017cone <strong><a href=\"https:\/\/www.mbank.pl\/indywidualny\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">mBank<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Po przeprowadzeniu wyceny nieruchomo\u015bci bank odm\u00f3wi\u0142 udzielenia kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Powodem nie by\u0142y dochody klienta ani jego historia kredytowa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Odmowa by\u0142a zwi\u0105zana wy\u0142\u0105cznie z cechami nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Do g\u0142\u00f3wnych powod\u00f3w nale\u017ca\u0142o:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ma\u0142a powierzchnia mieszkania;<\/li>\n\n\n\n<li>brak centralnego ogrzewania;<\/li>\n\n\n\n<li>wysoki poziom zu\u017cycia fizycznego budynku.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Z punktu widzenia <strong>mBank<\/strong> taki obiekt by\u0142 zbyt ryzykowny, aby stanowi\u0107 zabezpieczenie kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie oznacza\u0142o to jednak, \u017ce nie da\u0142o si\u0119 kupi\u0107 tego mieszkania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Po przeanalizowaniu sytuacji wybrali\u015bmy inny bank - <strong><a href=\"https:\/\/www.credit-agricole.pl\/klienci-indywidualni\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Credit Agricole<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bank wyceni\u0142 nieruchomo\u015b\u0107 pozytywnie i udzieli\u0142 klientowi kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego tak wa\u017cne jest zrozumienie: <strong>Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 ma niestandardowe cechy lub jest w z\u0142ym stanie technicznym, nie ka\u017cdy bank b\u0119dzie chcia\u0142 j\u0105 sfinansowa\u0107<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Dlaczego banki podejmuj\u0105 r\u00f3\u017cne decyzje?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ka\u017cdy bank stosuje w\u0142asny system oceny ryzyka.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Niekt\u00f3re banki s\u0105 gotowe po\u017cyczy\u0107:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stare domy;<\/li>\n\n\n\n<li>mieszkania bez ogrzewania centralnego;<\/li>\n\n\n\n<li>ma\u0142e mieszkania;<\/li>\n\n\n\n<li>nieruchomo\u015b\u0107 wymagaj\u0105ca remontu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inne banki podchodz\u0105 do takich obiekt\u00f3w z du\u017co wi\u0119ksz\u0105 ostro\u017cno\u015bci\u0105.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W zwi\u0105zku z tym odmowa jednego banku <strong>nie znaczy<\/strong>, \u017ce nie da si\u0119 uzyska\u0107 kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bardzo cz\u0119sto wystarczy wybra\u0107 odpowiedni bank.<\/p>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Czy mo\u017cna z g\u00f3ry przewidzie\u0107, czy pojawi\u0105 si\u0119 problemy?<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w tak.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Do\u015bwiadczony ekspert ds. kredyt\u00f3w hipotecznych jest w stanie zidentyfikowa\u0107 potencjalne zagro\u017cenia jeszcze przed z\u0142o\u017ceniem wniosku.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pozwala to na:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>unikaj odrzuce\u0144;<\/li>\n\n\n\n<li>nie marnuj czasu;<\/li>\n\n\n\n<li>wybierz najodpowiedniejszy bank;<\/li>\n\n\n\n<li>znacznie zwi\u0119ksza prawdopodobie\u0144stwo otrzymania pozytywnej decyzji.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jest to szczeg\u00f3lnie wa\u017cne przy zakupie:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stare domy;<\/li>\n\n\n\n<li>mieszkania w przedwojennych budynkach;<\/li>\n\n\n\n<li>obiekty bez centralnego ogrzewania;<\/li>\n\n\n\n<li>nieruchomo\u015bci o niestandardowej powierzchni;<\/li>\n\n\n\n<li>obiekty o z\u0142o\u017conym statusie prawnym.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Wyniki<\/h1>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wycena nieruchomo\u015bci jest jednym z najwa\u017cniejszych etap\u00f3w ubiegania si\u0119 o kredyt hipoteczny.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dla banku liczy si\u0119 nie tylko aktualna warto\u015b\u0107 mieszkania, ale te\u017c to, czy b\u0119dzie ono mog\u0142o stanowi\u0107 wiarygodne zabezpieczenie kredytu na d\u0142ugie lata.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107 ma pewne wady, nie oznacza to, \u017ce nie mo\u017cna na ni\u0105 uzyska\u0107 kredytu hipotecznego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Najwa\u017cniejsze jest wybranie odpowiedniego banku, kt\u00f3ry jest gotowy sfinansowa\u0107 w\u0142a\u015bnie tego typu projekt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W naszej praktyce wielokrotnie zdarza\u0142o si\u0119, \u017ce po odmowie ze strony jednego banku uda\u0142o nam si\u0119 uzyska\u0107 pozytywn\u0105 decyzj\u0119 od innego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Warto wi\u0119c zawsze przed z\u0142o\u017ceniem wniosku o kredyt hipoteczny oceni\u0107 nie tylko swoj\u0105 zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105, ale i sam\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pomo\u017ce Ci to unikn\u0105\u0107 odrzucenia wniosku, zaoszcz\u0119dzi\u0107 czas i znacznie zwi\u0119kszy\u0107 szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u041f\u0440\u0438 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0435 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u0438\u043b\u0438 \u0434\u043e\u043c\u0430 \u0432 \u041f\u043e\u043b\u044c\u0448\u0435 \u043c\u043d\u043e\u0433\u0438\u0435 \u043a\u043b\u0438\u0435\u043d\u0442\u044b \u0443\u0434\u0438\u0432\u043b\u044f\u044e\u0442\u0441\u044f, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0441\u043b\u0435 \u043f\u043e\u0434\u0430\u0447\u0438 \u0437\u0430\u044f\u0432\u043a\u0438 \u043d\u0430 \u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0443 \u0431\u0430\u043d\u043a \u0441\u043e\u043e\u0431\u0449\u0430\u0435\u0442 \u043e \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":536,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-535","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-o-nedvizhimosti"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/535","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=535"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/535\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":537,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/535\/revisions\/537"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/536"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=535"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=535"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/rutkowskihome.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=535"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}