Ипотека в Польше для иностранцев: как банки оценивают кредитоспособность

Ипотека в Польше для иностранцев по-прежнему окружена множеством мифов. Одни считают, что без польского паспорта получить ипотечный кредит невозможно, другие — что обязательно нужна кредитная история или несколько лет работы в Польше.

На практике всё выглядит иначе.

В этой статье разберём, как банки в Польше оценивают кредитоспособность при ипотеке для иностранцев, от чего зависят не только решение банка, но и условия ипотечного кредита, а также что делать, если на данный момент ипотечная кредитоспособность отсутствует.

Что такое кредитоспособность при ипотеке в Польше (zdolność kredytowa)

Кредитоспособность (zdolność kredytowa) — это оценка банком того, способен ли клиент регулярно выплачивать ипотечный кредит на протяжении многих лет.

При рассмотрении ипотеки банк анализирует:

• размер и стабильность дохода
• тип договора работы
• текущие финансовые обязательства
• возраст
• легальность пребывания и работы в Польше

Для банка не имеет значения гражданство.
Ипотека для иностранца оценивается по тем же финансовым критериям, что и для гражданина Польши.

Почему высокая кредитоспособность = лучшие условия ипотеки

Важно понимать:
кредитоспособность при ипотеке влияет не только на решение банка, но и на условия ипотечного кредита.

Чем выше ваша кредитоспособность:

• тем ниже процентная ставка по ипотеке
• тем выше доступная сумма ипотечного кредита
• тем лучше условия (маржа, срок, взнос)
• тем больше банков готовы рассмотреть заявку

С точки зрения банка это просто:
👉 чем ниже риск — тем выгоднее условия ипотеки для клиента.

Какой договор работы подходит для ипотеки в Польше

Umowa o pracę — лучший вариант для ипотеки

Для человека, который не ведёт фирму, а работает по найму, договор имеет ключевое значение при получении ипотечного кредита.

Umowa o pracę:

• самый желаемый вариант для банков
• во многих банках уже через 6 месяцев работы можно подавать заявку на ипотеку
• договор na czas nieokreślony — максимальный плюс
• срочный договор тоже возможен, но с дополнительными требованиями

Umowa zlecenie и umowa o dzieło при ипотеке

Такие формы занятости тоже допускаются при ипотеке, но:

• чаще всего требуется минимум 12 месяцев дохода
• важна непрерывность
• желательно один работодатель
• доход рассчитывается как среднее значение за 6–12 месяцев

Доход при ипотеке: что банк реально учитывает

При ипотечном кредите банк учитывает исключительно легальный доход, который:

• поступает на банковский счёт
• подтверждён выписками

❗ Любые деньги «в конверте» не учитываются при ипотеке, даже если реальный доход выше.

Финансовые обязательства, которые снижают ипотечную кредитоспособность

Перед подачей заявки на ипотеку необходимо проверить свои обязательства.

Банк учитывает:

• кредиты
• рассрочки (raty)
• кредитные карты
• лимиты на счёте

Даже неиспользуемая кредитная карта снижает ипотечную кредитоспособность, так как рассматривается банком как потенциальный долг.

Возраст и ипотека в Польше

Возраст редко является проблемой при ипотеке:

• большинство банков кредитуют до 70–75 лет
• учитывается возраст на момент последней раты по ипотеке
• ключевое значение имеет стабильность дохода

Нужна ли кредитная история для ипотеки

❌ Отсутствие кредитной истории не блокирует ипотеку
❌ Не нужно брать кредиты специально «для истории»

При ипотеке банк в первую очередь смотрит на:

• доход
• стабильность работы
• уровень обязательств

Ипотека в Польше для иностранцев — мифы и реальность

Распространённый миф:
«Ипотеку в Польше дают только полякам»

На практике:

• банки не оценивают национальность
• банки оценивают кредитоспособность и риски

Если иностранец легально работает и соответствует требованиям —
ипотечный кредит возможен на тех же условиях.

Регулярные переводы — скрытый фактор при ипотеке

Регулярные переводы одному получателю или за границу могут быть восприняты как постоянные расходы, что напрямую снижает ипотечную кредитоспособность.

Что делать, если сейчас нет кредитоспособности для ипотеки

Отсутствие ипотечной кредитоспособности сегодня не означает, что ипотека невозможна вообще.

Очень часто ипотека — это:
👉 процесс подготовки длиной 6–12 месяцев

Если сейчас банк не готов выдать ипотечный кредит, можно:

• стабилизировать доход
• накопить нужный стаж по договору
• закрыть обязательства
• правильно подготовить финансовую ситуацию

Ипотечную кредитоспособность можно выстроить шаг за шагом.

Ипотека — это путь, а не случайность

Получение ипотеки в Польше — это не удача и не лотерея.
Чаще всего это длинная, осознанная дорога, требующая подготовки задолго до визита в банк.

Наша роль в получении ипотеки

Как специалисты по недвижимости, мы напрямую заинтересованы в том, чтобы ипотека была получена, потому что это часть нашей работы.

Мы:

• оцениваем ипотечную кредитоспособность
• подсказываем, как её повысить
• сопровождаем клиента от подготовки до решения банка

Это помогает избежать отказов и получить максимально выгодные условия ипотеки в Польше.