Блог
Предварительный договор (umowa przedwstępna) при покупке недвижимости в Польше — полный гид для покупателей и продавцов
Покупка недвижимости в Польше почти всегда начинается не с основного договора купли-продажи, а с предварительного договора — umowa przedwstępna.
Этот документ играет ключевую роль в сделке: он фиксирует условия покупки, цену, сроки и защищает обе стороны.
В этом подробном гиде разберём:
- что такое предварительный договор в Польше
- когда его подписывают
- что обязательно должно быть прописано
- когда его можно не подписывать
- нужен ли нотариус
- задаток и аванс
- риски для покупателя и продавца
Статья будет полезна иностранцам, инвесторам и всем, кто планирует покупку квартиры, дома или участка в Польше.
Что такое umowa przedwstępna (предварительный договор)
Umowa przedwstępna — это предварительный договор между покупателем и продавцом недвижимости, в котором стороны обязуются в будущем подписать основной договор купли-продажи (umowa przyrzeczona).
Проще говоря:
👉 Это юридическое обещание, что сделка состоится
👉 Фиксируются условия сделки
👉 Устанавливаются сроки
👉 Часто передается задаток
После подписания такого договора обе стороны уже несут юридические обязательства.
Зачем нужен предварительный договор
В Польше сделки с недвижимостью редко происходят сразу. Причины:
- покупатель оформляет ипотеку
- продавцу нужно время на выезд
- проверяются документы
- объект ещё строится
- оформляются справки и выписки
Поэтому предварительный договор:
✔ закрепляет цену
✔ «резервирует» квартиру
✔ защищает от отказа сторон
✔ фиксирует сроки
✔ даёт основание требовать сделку через суд
Это стандартная практика на рынке недвижимости Польши.
Когда подписывают umowa przedwstępna
Предварительный договор подписывается, когда:
1. Покупатель нашёл объект и хочет его закрепить
Чтобы продавец не продал другому.
2. Покупатель берёт ипотеку
Банк требует предварительный договор для выдачи кредита.
3. Сделка откладывается на время
Например:
- продавец ждёт новую квартиру
- объект ещё строится
- нужно собрать документы
4. Покупка у застройщика
Практически всегда сначала подписывается предварительный договор, у застройщика в зависимости от этапа стройки это umowa rezerwacyjna или umowa deweloperska.
Что обязательно должно быть прописано в договоре
Хорошая umowa przedwstępna — это максимально подробный документ.
Основные данные сторон
- имя и фамилия
- PESEL или паспорт
- адрес
- семейное положение
Описание недвижимости
- адрес
- номер księgi wieczystej
- площадь
- этаж
- тип недвижимости
- парковка, кладовка и т.д.
Цена недвижимости
Обязательно указывается:
Задаток (zadatek) или аванс (zaliczka)
Очень важный пункт.
Обычно:
- 5–10% стоимости
- иногда больше
Разница в этой статье.
Срок подписания основного договора
Например:
“До 30 июня 2026 года будет подписан нотариальный договор”.
Условия расторжения
Когда можно выйти из сделки без штрафов:
- отказ банка в кредите
- проблемы с документами
- юридические дефекты
Передача квартиры
- дата передачи ключей
- состояние квартиры
- мебель остаётся или нет
Штрафы
Что будет если:
- покупатель передумал
- продавец передумал
Подписывать у нотариуса или нет
Есть два варианта.
1. Обычная письменная форма
Самый распространённый вариант.
Можно подписать:
- у риелтора
- дома
- в агентстве
Плюсы:
- дешевле
- быстрее
Минусы:
- нельзя принудительно заставить продать через суд
- только требовать компенсацию
2. Нотариальный предварительный договор
Более сильная защита.
Если продавец передумает —
можно через суд заставить продать квартиру.
Нотариус вносит запись в księga wieczysta (по желанию).
Плюсы:
✔ максимальная защита покупателя
✔ можно требовать передачу недвижимости через суд
✔ безопасность для крупных сумм
Минусы:
✖ стоит денег (обычно 2000+ zł)
✖ дольше оформление
Когда нотариус обязателен
Не обязателен по закону.
Но рекомендуется если:
- дорогая недвижимость
- новостройка
- иностранный покупатель
- длинный срок до сделки
- большой задаток
- риск отказа продавца
Для инвесторов — почти всегда лучше нотариальный вариант.
Когда предварительный договор можно не подписывать
Иногда сделку делают сразу у нотариуса.
Это возможно если:
- покупатель платит наличными
- документы готовы
- никто не ждёт ипотеку
- квартира свободна
- стороны готовы сразу
Но на практике такое бывает редко.
Риски при неправильной umowa przedwstępna
Плохой договор = риск потерять деньги.
Частые ошибки:
❌ не проверили księga wieczysta
❌ нет пункта о кредите
❌ задаток без условий
❌ нет сроков
❌ не прописаны штрафы
❌ долги по квартире
❌ прописанные жильцы
Перед подписанием всегда стоит:
- проверить документы
- проверить собственника
- проверить ипотеку
- проверить задолженности
Что проверять перед подписанием
Покупателю обязательно:
Проверить księga wieczysta
- собственник
- ипотека
- аресты
- долги
Проверить продавца
- действительно ли владелец
- согласие супруга
- доверенности
Проверить объект
- прописанные люди
- арендаторы
- долги за коммуналку
- незаконные перепланировки
Советы от риелтора
✔ Никогда не подписывайте договор без проверки документов
✔ Лучше добавить пункт про отказ банка
✔ Всегда читайте каждый пункт
✔ Не платите задаток без договора
✔ Для дорогих объектов — нотариус обязателен
✔ Работайте с агентом или юристом
Итог
Umowa przedwstępna — один из самых важных документов при покупке недвижимости в Польше.
Она защищает и покупателя, и продавца, фиксирует цену и условия сделки.
Грамотно составленный предварительный договор:
- защищает деньги
- снижает риски
- гарантирует сделку
- даёт юридическую силу
Если вы планируете покупку квартиры, дома или инвестиционной недвижимости в Польше — не стоит относиться к этому документу формально.
Лучше потратить время на правильный договор, чем потом решать проблемы через суд.
Нужна помощь с покупкой недвижимости в Польше?
Поможем:
- проверить квартиру
- подготовить umowa przedwstępna
- сопровождение сделки
- ипотека для иностранцев
- инвестиции в недвижимость
Напишите — подберём безопасный вариант и проведём сделку от просмотра до ключей.