Многие люди, планирующие покупку недвижимости в Польше, думают только о первоначальном взносе и ежемесячном платеже по ипотеке. Но на практике расходов намного больше.

Очень часто покупатели оказываются в ситуации, когда банк уже одобрил ипотеку, квартира выбрана, а денег на дополнительные расходы просто не хватает. Именно поэтому перед покупкой жилья важно понимать полную картину затрат.

В этой статье подробно разберем, сколько реально нужно денег на покупку квартиры в Польше в 2026 году, какие скрытые расходы существуют и на что обязательно нужно оставить финансовую подушку.

Самая большая ошибка покупателей

Одна из самых частых ошибок — считать, что если банк дает mortgage, то можно покупать квартиру почти без собственных денег.

На практике кроме первоначального взноса появляются:

• нотариальные расходы,
• налоги,
• комиссия банка,
• insurance,
• ремонт,
• furniture,
• technique,
• резерв на непредвиденные расходы.

Именно дополнительные траты часто становятся самым большим сюрпризом после покупки квартиры.

Первоначальный взнос (wkład własny)

В 2026 году большинство банков в Польше по-прежнему требуют первоначальный взнос.

Most often it is:

• 10% стоимости недвижимости,
• либо 20% для лучших условий кредита.

For example:

Если квартира стоит 600 000 zł:

• 10% = 60 000 zł,
• 20% = 120 000 zł.

Некоторые банки позволяют купить квартиру с минимальным взносом по государственным программам или с дополнительным страхованием, но условия зависят от конкретной ситуации.

Нотариус — обязательный расход

При покупке недвижимости в Польше сделка проходит через нотариуса.

Покупатель оплачивает:

• нотариальный акт,
• выписки,
• запись в księga wieczysta,
• судебные сборы.

Сумма зависит от стоимости недвижимости, но обычно нужно готовить:

• от 2 000 до 6 000 zł.

Чем дороже квартира — тем выше расходы.

Налог PCC при покупке вторички

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (rynek wtórny), обычно оплачивается налог PCC — 2% от стоимости недвижимости.

For example:

Квартира стоит 500 000 zł:

• PCC = 10 000 zł.

Это очень важный момент, о котором многие забывают.

При покупке новостройки от застройщика PCC обычно не платится, потому что налог уже включен в цену через VAT. Так же при покупке первой недвижимости вы освобождены от PCC.

Real estate agency commission

Если квартира покупается через агентство недвижимости, может быть комиссия.

Typically it is:

• 1%–3% стоимости недвижимости,
• либо фиксированная сумма.

For example:

При квартире за 700 000 zł комиссия может составить даже 14 000–21 000 zł.

Не все квартиры продаются с комиссией для покупателя, но это нужно уточнять заранее.

Страхование ипотеки

Практически каждый банк требует страховку.

Most often it is:

• страхование недвижимости,
• страхование жизни,
• иногда страхование временно низкого wkład własny.

Это может стоить:

• от нескольких сотен до нескольких тысяч zł в год.

Иногда банк добавляет страховку в ежемесячный платеж.

Расходы на ремонт — то, что недооценивают почти все

Даже если квартира выглядит «готовой для жизни», почти всегда появляются дополнительные расходы.

For example:

• покраска стен,
• полы,
• кухня,
• technique,
• освещение,
• furniture,
• сантехника,
• двери.

В 2026 году стоимость ремонта в Польше остается высокой.

Средний базовый ремонт квартиры может стоить:

• от 1 500 до 3 500 zł за м²,
• а хороший ремонт — еще дороже.

Многие люди после покупки понимают, что квартира «под ключ» в интернете и реальная готовность жилья — это разные вещи.

Мебель и техника — огромный скрытый расход

После покупки квартиры начинается этап, который очень быстро «съедает» бюджет.

Даже базовый комплект:

• холодильник,
• стиральная машина,
• диван,
• кровать,
• шкаф,
• стол,
• кухня,
• освещение,

может легко стоить десятки тысяч zł.

Особенно если квартира покупается с нуля.

Ежемесячные расходы после покупки

Важно считать не только ипотеку.

После покупки появляются:

• czynsz,
• электричество,
• интернет,
• отопление,
• парковка,
• фонд ремонта дома,
• страховка.

Иногда люди получают одобрение ипотеки «впритык», а потом понимают, что общая нагрузка слишком высокая.

Нужно ли оставлять финансовую подушку?

Однозначно — да.

Очень опасно вкладывать абсолютно все деньги в покупку квартиры.

После сделки могут появиться:

• неожиданные расходы,
• проблемы с ремонтом,
• потеря работы,
• рост ставок,
• бытовые поломки.

Идеально иметь резерв хотя бы на несколько месяцев жизни и платежей по ипотеке.

Сколько реально нужно денег?

Все зависит от:

• города,
• стоимости квартиры,
• типа рынка,
• ремонта,
• размера первоначального взноса.

Но если говорить реалистично, то кроме wkład własny многие покупатели дополнительно тратят:

• от 20 000 до 80 000 zł и больше.

А при ремонте и меблировке сумма может быть значительно выше.

Почему важно заранее посчитать все расходы?

Потому что mortgage — это не только «получить одобрение банка».

Очень часто люди концентрируются только на покупке самой квартиры и забывают про:

• жизнь после покупки,
• ремонт,
• дополнительные платежи,
• резерв денег.

Из-за этого появляется финансовый стресс уже в первые месяцы после сделки.

Гораздо безопаснее заранее понимать весь бюджет и покупать недвижимость комфортно для себя, а не «на пределе возможностей».

Что особенно важно в 2026 году?

The real estate market in Poland продолжает меняться:

• цены на квартиры остаются высокими,
• стоимость ремонта выросла,
• банки внимательно проверяют creditworthiness,
• ежемесячные расходы стали выше.

Поэтому грамотная подготовка к покупке квартиры сейчас особенно важна.

Results

Покупка квартиры в Польше — это намного больше, чем просто первоначальный взнос и ипотека.

Перед покупкой важно учитывать:

• все дополнительные расходы,
• будущие платежи,
• ремонт,
• furniture,
• налоги,
• резерв денег на жизнь.

Чем лучше подготовлен покупатель — тем спокойнее пройдет весь процесс покупки недвижимости.

Если вам нужна помощь с ипотекой в Польше, расчетом кредитоспособности, подбором банка или поиском недвижимости — можете обращаться. Я помогаю пройти весь процесс покупки квартиры в Польше: от анализа возможностей до получения ключей от жилья.

Больше информации на сайте: Rutkowski Home