Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Polsce: Ile pieniędzy naprawdę potrzebujesz?

Kupno nieruchomości w Polsce — это не только цена, указанная в объявлении. На практике покупатель сталкивается с рядом дополнительных расходов, которые могут существенно повлиять на итоговый бюджет. Незнание этих затрат часто приводит к неприятным сюрпризам уже на финальном этапе сделки.

В этой статье подробно разберём, какие скрытые расходы возникают при покупке квартиры или дома в Польше, сколько денег стоит подготовить заранее и на что обратить особое внимание.

Почему цена в объявлении — не финальная

Цена, указанная в оферте, отражает лишь стоимость самой недвижимости. Процесс покупки включает:

• налоги и государственные сборы,
• услуги нотариуса,
• комиссии агентств,
• дополнительные платежи при ипотеке,
• возможные расходы на ремонт и доукомплектацию.

В зависимости от ситуации итоговая сумма может быть на 2–15% выше цены объекта.

Налог PCC 2% — когда он платится, а когда нет

Podatek PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych) — один из основных расходов при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Когда PCC платится:

• при покупке недвижимости на вторичном рынке;
• если продавец — частное лицо;
• если сделка не облагается VAT.

Когда PCC НЕ платится:

• если вы покупаете свою первую недвижимость в жизни.

❗ Важно:
Если у вас уже была недвижимость ранее, даже за пределами Польши, льгота не применяется, и налог PCC необходимо оплатить.

Размер и способ оплаты:

• 2% от стоимости, указанной в нотариальном акте;
• налог оплачивается у нотариуса в день сделки;
• чаще всего — наличными, однако всё больше нотариусов принимают банковские карты или переводы (лучше уточнить заранее).

Расходы на нотариуса и оформление сделки

Каждая покупка недвижимости в Польше обязательно оформляется у нотариуса. Именно нотариус:

• готовит нотариальный акт,
• принимает оплату налогов и сборов,
• подаёт документы на wpis do księgi wieczystej (земельный реестр).

Что входит в нотариальные расходы:

• taksa notarialna,
• VAT 23%,
• судебные сборы,
• wpis do księgi wieczystej,
• выписки нотариального акта.

От чего зависит стоимость:

• цена недвижимости,
• длина нотариального акта,
• сложность сделки,
• количество сторон,
• наличие ипотеки, доверенностей и дополнительных заявлений.

📌 Чем более объёмный и сложный акт, тем выше стоимость услуг нотариуса.

В среднем: от 2 000 до 6 000 zł и выше при сложных сделках.

Комиссия агентства недвижимости

Комиссия агентства недвижимости в Польше всегда указывается в договоре и не имеет фиксированной ставки.

Размер комиссии:

• от 1% стоимости недвижимости,
• чаще всего 2–3% + VAT.

Кто платит:

• продавец,
• покупатель,
• либо обе стороны — в зависимости от условий договора.

Перед подписанием документов важно уточнить:

• точный процент,
• включает ли сумма VAT,
• какие услуги входят в комиссию.

Kupowanie nieruchomości с ипотекой связана с дополнительными обязательными и условно обязательными расходами.

Оценка недвижимости

• стоимость: 400–1 000 zł;
• если заявку рассматривают несколько банков, каждый может потребовать свою оценку.

Страхование жизни

• часто обязательное или влияющее на условия кредита;
• стоимость зависит от возраста и суммы кредита;
• обычно несколько десятков или сотен злотых в месяц.

Страхование квартиры

• обязательное требование банка;
• 200–500 zł в год;
• банк указывается выгодоприобретателем.

Страхование от потери работы

• не всегда обязательное,
• увеличивает ежемесячные расходы,
• часто включается в кредитное предложение.

Комиссия банка

• 0–3% от суммы кредита,
• может быть оплачена сразу или включена в кредит.

Ремонт и доукомплектация после покупки

Даже квартира с пометкой „po remoncie” часто требует дополнительных вложений:

• мебель,
• техника,
• косметические доработки,
• мелкий ремонт.

На практике расходы могут составлять от нескольких тысяч до десятков тысяч злотых.

Сколько денег нужно подготовить сверх цены недвижимости

В среднем покупателю стоит заложить:

🔹 Первая недвижимость (без комиссии агентства)
→ около 2% стоимости

🔹 Стандартная сделка на вторичном рынке
→ 3–5% стоимости

🔹 Сделка с комиссией агентства и ипотекой
→ 5–7% стоимости

🔹 Покупка с ремонтом или доукомплектацией
→ даже до 15% стоимости объекта

Выводы

Kupno nieruchomości w Polsce — это всегда больше, чем цена из объявления. Налоги, нотариус, комиссии, ипотечные расходы и ремонт могут значительно увеличить итоговую сумму.

Грамотное планирование бюджета и понимание всех этапов сделки позволяют:

• избежать финансовых сюрпризов,
• сохранить контроль над расходами,
• сделать покупку безопасной и осознанной.