Zarabiasz na przykład:, 11 000 zł netto miesięcznie i chcesz Kup mieszkanie w Polsce.

Pytanie logiczne:

Jakiej wysokości kredytu hipotecznego mogę się spodziewać?

Wielu oczekuje prostej odpowiedzi:

«Z tych dochodów dadzą około 600-700 tysięcy.».

Ale najnowszy raport kredytowy dla Sierpień 2026 pokazuje, że w rzeczywistości wszystko jest o wiele bardziej skomplikowane.

Zależnie od:

• skład rodziny,
• liczba dzieci,
• wybrany bank,
• poziom dochodów,
• polityki bankowe,

różnica w dostępnej kwocie pożyczka może stanowić setki tysięcy złotych.

A w niektórych sytuacjach jeden bank może powiedzieć:

«Maksymalnie 135 000 zł.».

I jeszcze jeden o tych samych parametrach modelu:

«Do 400 000 zł.».

Przy wyższych dochodach różnica staje się jeszcze bardziej zauważalna.

Przeanalizowałem aktualną Raport zdolności kredytowej ANG na sierpień 2026 r., na podstawie przeprowadzonych obliczeń 11–13 sierpnia 2026 r., i zebrał najciekawsze wnioski.

Po pierwsze, najważniejsze: co właściwie jest porównywane?

Nie jest to tabela reklamowa jednego banku.

W raporcie porównano wiarygodność kredytową banków współpracujących z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Do obliczeń przyjęto te same warunki modelowe:

• dochód - umowa o pracę;
• brak innych zobowiązań finansowych;
• okres kredytowy - 300 miesięcy, czyli 25 lat;
• LTV — do 80%;
• brane są pod uwagę dodatkowe produkty wymagane przez bank;
• W przypadku rodzin z dziećmi dodatek uwzględniany jest przy obliczaniu 800+, czy dany bank bierze to pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

W raporcie przeanalizowano cztery typy gospodarstw domowych:

1+0

Jedna osoba dorosła, bez dzieci.

2+0

Dwoje dorosłych, bez dzieci.

2+1

Dwoje dorosłych i jedno dziecko.

2+2

Dwoje dorosłych i dwoje dzieci.

I tu zaczynają się naprawdę interesujące różnice.

Jedna osoba z dochodem 5000 zł: gdzie da więcej?

Zacznijmy od najprostszej opcji:

Jedna osoba dorosła, bez dzieci.

Z dochodem:

5000 zł netto

Szacunkowa zdolność kredytowa przedstawia się następująco:

Bank	Szacowana kwota pożyczki
Credit Agricole	374 000 zł
BPS	370 000 zł
Alior Bank	361 000 zł
Erste Bank Polska	355 000 zł
ING Bank Śląski	350 000 zł
PKO BP	337 000 zł
BNP Paribas	308 000 zł
Bank Millennium	306 000 zł
mBank	303 000 zł
VeloBank	302 000 zł
SBR	291 000 zł
Bank Ochrony Środowiska	290 000 zł
Pekao SA	246 000 zł

Różnica między Credit Agricole и Pekao SA Jest:

128 000 zł.

Oznacza to, że osoba może skontaktować się tylko z jednym bankiem i usłyszeć:

«"Twój maksymalna zdolność kredytowa - około 246 tysięcy.".

I zdecyduj:

«To oznacza, że nie mogę kupić droższego mieszkania».

Choć inny bank o tych samych parametrach modelu może wykazywać wiarygodność kredytową na poziomie ok. 374 tysiące zł.

Dlatego też korzystanie tylko z usług jednego banku nie zawsze jest najlepszą strategią.

Dochód netto 7000 zł: różnica staje się jeszcze bardziej zauważalna

Dla jednej osoby z dochodem:

7000 zł netto

Maksymalne wartości w modelu wyglądają następująco:

• BPS — 612 000 zł;
• ING Bank Śląski – 570 000 zł;
• VeloBank — 550 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 544 000 zł;
• SBR — 530 000 zł;
• Kredyt Agricole – 526 000 zł;
• Alior Bank — 506 000 zł;
• Erste Bank Polska – 497 000 zł;
• PKO BP — 489 000 zł;
• Pekao SA — 470 000 zł;
• Bank Millennium – 454 000 zł;
• mBank — 452 000 zł;
• BNP Paribas — 438 000 zł.

Różnica pomiędzy wynikiem maksymalnym i minimalnym:

174 000 zł.

Przy takich samych dochodach.

Przy takim samym rodzaju zatrudnienia.

W przypadku braku innych zobowiązań.

Dlatego pytanie brzmi:

«Który bank udzieli mi najlepszego kredytu?»

w praktyce jest to o wiele ważniejsze niż tylko:

«Który bank oferuje obecnie najniższe oprocentowanie?»

Ponieważ najpierw trzeba zdobyć wymaganą kwotę.

Małżeństwa bez dzieci: sytuacja się zmienia

Rozważmy teraz dwoje dorosłych bez dzieci.

Całkowity dochód:

8000 zł netto

Wyniki:

Bank	Maksymalna zdolność kredytowa
Credit Agricole	596 000 zł
SBR	556 000 zł
Erste Bank Polska	553 000 zł
mBank	548 000 zł
ING Bank Śląski	542 000 zł
VeloBank	540 000 zł
Alior Bank	524 000 zł
BNP Paribas	502 000 zł
Bank Millennium	497 000 zł
BPS	483 000 zł
PKO BP	472 000 zł
Pekao SA	468 000 zł
Bank Ochrony Środowiska	467 000 zł.

Różnica między pierwszym i ostatnim wynikiem:

129 000 zł.

Oznacza to, że nawet w przypadku pary bezdzietnej wybór banku może zmienić dostępny budżet na zakup nieruchomości o kwotę większą niż 100 tysięcy złotych.

A co jeśli dochód rodziny wynosi 11 000 zł?

To tutaj zaczyna się zabawa.

Dla pary bezdzietnej z całkowitym dochodem:

11 000 zł netto

model pokazuje:

• ING Bank Śląski — 895 000 zł;
• VeloBank — 860 000 zł;
• mBank — 858 000 zł;
• SBR — 832 000 zł;
• Kredyt Agricole – 831 000 zł;
• Alior Bank — 795 000 zł;
• Erste Bank Polska – 782 000 zł;
• PKO BP — 778 000 zł;
• Bank Millennium – 724 000 zł;
• BNP Paribas — 697 000 zł;
• BPS — 665 000 zł;
• Pekao SA — 648 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska — 643 000 zł.

Różnica:

252 000 zł.

Oznacza to, że przy tym samym dochodach modelowych rodzina może mieć zdolność kredytową na poziomie ok. 643 tysiące zł w jednym banku i około 895 tysięcy złotych w innym.

To różnica prawie ćwierć miliona złotych.

Rodzi się dziecko i wszystko się zmienia.

Teraz najważniejsze dla rodzin.

Weźmy dochód:

8000 zł netto

i porównaj obie opcje.

Rodzina 2+0

Dwoje dorosłych bez dzieci.

Na przykład:

• Alior Bank — 524 000 zł;
• Kredyt Agricole – 596 000 zł;
• ING — 542 000 zł;
• mBank — 548 000 zł.

Teraz dodajemy jedno dziecko.

Rodzina 2+1

Ten sam dochód modelowy:

8000 zł netto

Wyniki są zupełnie różne:

• BPS — 456 000 zł;
• SBR — 453 000 zł;
• Pierwsze — 442 000 zł;
• VeloBank — 425 000 zł;
• ING — 413 000 zł;
• Kredyt Agricole – 386 000 zł;
• Pekao SA — 361 000 zł;
• PKO BP — 340 000 zł;
• BNP Paribas — 341 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 332 000 zł;
• Bank Millennium – 321 000 zł;
• mBank — 315 000 zł;
• Alior Bank — 290 000 zł.

Oznacza to, że obecność dziecka w sytuacji modelowej może obniżyć wiarygodność kredytową poprzez setki tysięcy złotych.

Na przykład w Alior Banku:

Rodzina 2+0 z dochodem 8000 zł:

524 000 zł

Rodzina 2+1 o takich samych dochodach:

290 000 zł

Różnica:

234 000 zł.

I to bardzo dobrze ilustruje jedną ważną rzecz.

Bank bierze pod uwagę nie tylko:

«Ile zarabiasz?»

Analizuje również:

• ile osób jest w gospodarstwie domowym;
• ile osób jest objętych wsparciem;
• wydatki na utrzymanie rodziny;
• wewnętrzne przepisy konkretnego banku;
• źródła dochodów akceptowane przez bank;
• inne zobowiązania finansowe.

Drugie dziecko: dlaczego różnica między bankami jest tak ogromna?

Rozważmy rodzinę:

2 osoby dorosłe + 2 dzieci

Całkowity dochód:

8000 zł netto

Wyniki są szczególnie interesujące:

• SBR — 400 000 zł;
• BPS — 391 000 zł;
• Erste Bank Polska – 380 000 zł;
• VeloBank — 356 000 zł;
• ING Bank Śląski – 340 000 zł;
• Kredyt Agricole – 278 000 zł;
• Pekao SA — 229 000 zł;
• BNP Paribas — 200 000 zł;
• PKO BP — 185 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 184 000 zł;
• mBank — 178 000 zł;
• Bank Millennium – 150 000 zł;
• Alior Bank - łącznie 135 000 zł.

I tu jest różnica między bankami:

265 000 zł.

Ten sam model rodziny.

Taki sam dochód.

Ale:

jeden bank - 135 000 zł,

a druga - 400 tys. zł.

Dlatego sytuacja jest taka:

«Jeden bank odrzucił mój wniosek, co oznacza, że nie dostanę kredytu hipotecznego».»

— nie oznacza to jednak, że nie da się uzyskać pożyczki.

Może się okazać, że ten konkretny bank nie jest odpowiedni dla tej struktury rodzinnej.

Największy błąd: patrzenie tylko na stopę procentową

Bardzo często klienci zaczynają poszukiwania kredytu hipotecznego od pytania:

«Gdzie teraz jest najniższa stopa procentowa?»

Ale moim zdaniem właściwa kolejność powinna być inna.

Krok 1: Sprawdź swoją zdolność kredytową

Najpierw musisz zrozumieć:

• jaka kwota jest rzeczywiście potrzebna;
• W jakich bankach można go otrzymać?.

Krok 2: Sprawdź warunki i regulamin konkretnego banku

Na przykład:

• wiek pożyczkobiorcy;
• okres kredytowania;
• rodzaj umowy o pracę;
• doświadczenie zawodowe;
• karta pobytu dla cudzoziemców;
• obecność dzieci;
• dochód drugiego małżonka;
• inne pożyczki i limity.

Krok 3. Dopiero potem porównaj koszt kredytu

Ponieważ nie ma sensu wybierać najniższej stawki, jeśli bank oferuje Ci:

300 000 zł,

i potrzebujesz:

500 000 zł.

Dochód 15 tys. zł: banki zaczynają dawać ponad milion

Przyjrzyjmy się rodzinie 2+1 - dwójce dorosłych i jednemu dziecku.

Z dochodem:

15 000 zł netto

obliczenia wyglądają tak:

• ING Bank Śląski — 1 270 000 zł;
• VeloBank — 1 240 000 zł;
• SBR — 1 195 000 zł;
• BPS — 1 189 000 zł;
• mBank — 1 165 000 zł;
• Pekao SA — 1 153 000 zł;
• Kredyt Agricole – 1 136 000 zł;
• PKO BP — 1 098 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 1 166 000 zł;
• Alior Bank — 1 085 000 zł;
• Erste Bank Polska - 1 066 000 zł;
• Bank Millennium – 994 000 zł;
• BNP Paribas — 956 000 zł.

Różnica pomiędzy wynikiem maksymalnym i minimalnym:

314 000 zł.

Nawet przy wysokich dochodach wybór banku pozostaje bardzo ważny.

Dochód 20 000 zł: pożyczka do 1,75 mln?

Teraz weźmy rodzinę 2+2.

Dwoje dorosłych i dwoje dzieci.

Całkowity dochód:

20 000 zł netto

Według modelu sierpniowego:

• ING Bank Śląski — 1 750 000 zł;
• VeloBank — 1 700 000 zł;
• SBR — 1 634 000 zł;
• BPS — 1 624 000 zł;
• mBank — 1 559 000 zł;
• Pekao SA — 1 558 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 1 555 000 zł;
• Kredyt Agricole – 1 549 000 zł;
• PKO BP — 1 464 000 zł;
• Alior Bank — 1 446 000 zł;
• Erste Bank Polska - 1 365 000 zł;
• Bank Millennium — 1 331 000 zł.

Różnica:

419 000 zł.

Prawie pół miliona złotych różnica dotyczy wyłącznie wyboru banku.

Oczywiście nie oznacza to, że ING automatycznie zatwierdzi 1,75 mln zł dla każdego klienta.

Jest to modelowe obliczenie bazujące na pewnych warunkach.

Ale to ilustruje skalę różnic pomiędzy metodami kalkulacji stosowanymi przez banki.

Dlaczego jeden bank daje 300 tysięcy, a inny 600?

Ponieważ każdy bank ma swoją własną politykę oceny ryzyka.

W obliczeniach brane są pod uwagę m.in.:

Dochód

Nie tylko kwota, ale także:

• źródło dochodu;
• stabilność;
• okres pracy;
• forma zatrudnienia.

Skład rodziny

Dla banku ważne jest:

• jedna osoba lub para;
• czy są tam dzieci;
• ile dzieci;
• Jakie są wydatki na utrzymanie rodziny?.

Inne zobowiązania finansowe

Na przykład:

• pożyczka gotówkowa;
• karta kredytowa;
• limit konta;
• leasing;
• alimenty.

Nawet nieużywana karta kredytowa może zmniejszyć kwotę dostępnego kredytu.

Wiek

Wiek może mieć wpływ na maksymalny okres kredytowania.

Termin ten ma bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznej raty i co za tym idzie, na zdolność kredytową.

Polityka specyficzna dla banku

I to właśnie często robi największą różnicę.

Jeden bank może postrzegać daną strukturę rodzinną bardziej przychylnie, podczas gdy inny może patrzeć na nią zupełnie inaczej.

Czy muszę skontaktować się ze wszystkimi bankami naraz?

Niekoniecznie.

Nie polecałbym wysyłania wniosków «na chybił trafił» do wszystkich banków naraz.

O wiele bardziej sensowne jest przeprowadzenie najpierw wstępnej analizy.

Na przykład:

Jaka kwota pożyczki jest potrzebna?

Załóżmy:

550 000 zł.

Jeżeli sytuacja modelowa pokazuje, że maksymalna wiarygodność kredytowa w danym banku może oscylować w granicach 300-400 tysięcy, to nie ma sensu od niej zaczynać.

Lepiej jest najpierw zidentyfikować banki, które potencjalnie nadają się do:

• kwota;
• dochód;
• wiek;
• rodzaj zatrudnienia;
• sytuacja rodzinna;
• status pobytu w Polsce;
• wymagany okres kredytowania.

A następnie porównaj konkretne propozycje.

Ważne jest jednak, że tabela ta nie jest gwarancją otrzymania pożyczki.

To bardzo ważny punkt.

Raport sierpniowy opiera się na obliczenia modelowe.

Sugeruje:

• umowa o pracę;
• brak innych zobowiązań finansowych;
• pewna struktura rodziny;
• Okres kredytowania 25 lat;
• LTV do 80%;
• standardowe parametry obliczeniowe.

W życiu rzeczywistym mogą wystąpić czynniki, które znacząco zmienią wynik:

• historia kredytowa BIK;
• rzeczywiste wydatki;
• wiek;
• czas trwania umowy;
• karta pobytu;
• staż;
• dochód za ostatnie miesiące;
• premie;
• 800+;
• inne pożyczki;
• koszt kupowanej nieruchomości.

Dlatego nie możesz po prostu otworzyć tabeli i zobaczyć:

«Należy mi się 700 000 zł»

i zakładamy, że bank na pewno wyda dokładnie taką kwotę.

Jednak jako narzędzie do wstępnego porównania banków, takie dane są bardzo przydatne.

Najciekawszy wniosek z sierpnia 2026 r.

Analizując cały raport można wyciągnąć kilka wniosków.

Wniosek nr 1: Dochód to nie wszystko

Dwie rodziny o takich samych dochodach mogą mieć zupełnie różną zdolność kredytową.

Zwłaszcza jeśli liczba dzieci jest różna.

---

Wniosek nr 2: Skład rodziny może zmienić wynik o setki tysięcy złotych

Na przykład przy całkowitym dochodzie 8000 zł:

• rodzina bezdzietna może mieć zdolność kredytową powyżej 500 tys. zł;
• rodzina z dwójką dzieci w niektórych bankach - poniżej 200 tys. zł.

---

Wniosek nr 3: Nie możesz oceniać swoich możliwości na podstawie jednego banku

Różnica między bankami może sięgać kilkuset tysięcy złotych.

Szczególnie dla rodzin z dziećmi.

---

Wniosek nr 4: «Odmowa» lub niska zdolność kredytowa w jednym banku to nie koniec

Inny bank może ocenić Twoją sytuację zupełnie inaczej.

Oczywiście nie oznacza to, że należy ukrywać informacje lub podawać fałszywe dane.

Wręcz przeciwnie, wszystkie dane muszą odpowiadać rzeczywistej sytuacji.

Ale wybierz odpowiedni bank dla konkretnego klienta — jest to całkowicie legalna i ważna część procesu zaciągania kredytu hipotecznego.

---

Co zrobić, jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Polecam zacząć nie od poszukiwania mieszkania ani od wybrania najatrakcyjniejszego procentu ogłoszenia.

Lepiej najpierw opracować wstępną strategię.

1. Oblicz realny dochód

Jakiego rodzaju dochody może zaakceptować bank?

2. Sprawdź BIK i zobowiązania

Czasami zamknięcie małej karty kredytowej może zwiększyć kwotę dostępnego kredytu.

3. Określ skład gospodarstwa domowego

Ile osób jest zaangażowanych w aplikację?

Czy ma Pan dzieci?

Jakie wydatki są brane pod uwagę?

4. Oblicz potrzebną kwotę

Nie:

«Jaka jest maksymalna kwota, jaką bank może dać?»

A:

Ile tak naprawdę potrzeba, żeby kupić konkretną nieruchomość?

5. Wybierz kilka najbardziej odpowiednich banków

A następnie porównaj je:

• stopa procentowa;
• ubezpieczenie;
• prowizje;
• dodatkowe warunki;
• możliwość wcześniejszej spłaty;
• koszt kredytu;
• szybkość procesu.

---

Wynik

Nowe obliczenia dla Sierpień 2026 pokaż jedną prostą rzecz:

W Polsce nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie: «Jaki kredyt hipoteczny dostanę?»

Przy tym samym dochodzie wynik może różnić się o:

• 100 000 zł,
• 200 000 zł,
• 300 000 zł,
• a w niektórych sytuacjach modelowych – więcej niż 400 000 zł.

Dlatego wyboru banku nie należy zaczynać od reklamy i nazwy banku.

Na początek należy przeanalizować konkretną sytuację.

Bo czasami ktoś szuka mieszkania za 600 tys. zł i uważa, że nie ma zdolności kredytowej.

Ale problemem może nie być dochód.

Może po prostu się odwrócił do złego banku.

---

Planujesz zakup? mieszkanie lub dom w Polsce i chcę sprawdzić twoje wiarygodność kredytowa?

Mogę wstępnie przeanalizować Twoją sytuację i sprawdzić, jakie opcje są dostępne, biorąc pod uwagę:

• Twój dochód;
• formy zatrudnienia;
• skład rodziny;
• dzieci;
• wiek;
• bieżące pożyczki;
• status pobytu w Polsce;
• wymagana kwota pożyczki.

Zajmuję się kredytami hipotecznymi w Polsce i udzielam konsultacji w języku rosyjskim, ukraińskim i polskim.

Napisz do mnie - najpierw przeanalizujemy Twoją sytuację, a dopiero potem wybierzemy bank i nieruchomość.