При покупке квартиры или дома в Польше у нотариуса вы всегда услышите фразу:
„poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.”

Для многих покупателей это непонятный юридический термин.
Но именно artykuł 777 — один из главных механизмов защиты в сделках с недвижимостью.

Разберём подробно:

• что такое статья 777
• как она работает
• как защищает покупателя и продавца
• всегда ли даёт 100% защиту
• когда применяется
• когда её нет
• какие махинации были раньше
• зачем нотариусы включают её в договор

Полный гайд для покупателей недвижимости в Польше.

Что такое artykuł 777 в Польше

Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego — это статья закона, которая позволяет сразу начать принудительное взыскание через суд без долгого судебного процесса.

По-простому:

👉 сторона добровольно соглашается на возможное принудительное взыскание
👉 нотариальный акт становится исполнительным документом
👉 можно быстро взыскать деньги или выселить

Это мощный юридический инструмент защиты.

Где используется artykuł 777 в недвижимости

Чаще всего в нотариальном договоре купли-продажи (akt notarialny).

Применяется если:

• есть отсрочка оплаты
• оплата частями
• продавец ждёт деньги от банка
• покупатель уже получил ключи
• продавец остаётся жить после продажи
• рассрочка
• инвестиционные сделки

Нотариус всегда предлагает включить этот пункт.

Как работает статья 777 — простым языком

Статья позволяет стороне сделки:

не подавать долгий иск в суд,
а сразу идти к судебному приставу (komornik).

Но сначала нужно:

1. Получить у суда klauzula wykonalności
2. Передать дело коморнику

Это занимает недели, а не годы.

Как artykuł 777 защищает продавца

Самая частая ситуация — защита продавца.

Przykład

Квартира продана.
Покупатель должен доплатить через некоторое время из кредита.

Если он не платит:

✔ продавец идёт в суд
✔ получает klauzula wykonalności
✔ идёт к komornik
✔ взыскивает деньги

Без долгого суда на годы.

Как защищает покупателя

Используется реже, но тоже важно.

Например

Продавец получил деньги
но не съезжает из квартиры.

Если в договоре есть art. 777:

✔ можно быстро выселить
✔ без долгого суда
✔ через komornika

Также применяется если продавец не передаёт объект.

Всегда ли artykuł 777 = 100% защита

Нет. Это сильная защита, но не абсолютная.

Что он даёт:

• ускоренное взыскание
• юридическое давление
• возможность коморника

Но если у должника нет денег или имущества —
взыскивать нечего.

Также:

• могут быть обжалования
• процедуры всё равно занимают время
• не защищает от банкротства стороны

Это инструмент ускорения, а не магия.

Когда обязательно делают artykuł 777

Практически всегда если:

✔ оплата после сделки
✔ hipoteka
✔ рассрочка
✔ передача ключей до оплаты
✔ продавец остаётся жить
✔ инвестиционные сделки
✔ flip-сделки

Без него такие сделки рискованные.

Когда могут не делать

Иногда не нужен если:

• 100% оплата у нотариуса сразу
• передача ключей сразу
• пустая квартира
• наличные

Но даже тогда часто добавляют.

Когда появился artykuł 777

Сам механизм существует давно в польском праве.
Но активно использоваться в недвижимости начал примерно:

👉 с 2000-х годов
👉 массово — последние 10–15 лет

Сегодня это стандарт рынка.

Почти каждая сделка с ипотекой содержит этот пункт.

Что было до активного использования

Раньше если покупатель не платил:

❌ годы судов
❌ отдельный процесс
❌ потом исполнительный лист
❌ потом коморник

Это могло занимать 2–4 года.

Мошенничества были чаще:

• покупали без полной оплаты
• затягивали
• продавец ждал годами

Сегодня art. 777 сильно снизил риски.

Реальные схемы махинаций в прошлом

До массового использования статьи:

Схема 1

Покупатель подписывал акт
платил часть
остальное обещал

Потом исчезал.
Суд 3 года.

Схема 2

Продавец продавал
получал деньги
не съезжал

Выселение через суд 2 года.

Как выглядит пункт в договоре

В нотариальном акте обычно:

„Kupujący poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c…”

Lub
„Sprzedający poddaje się egzekucji…”

Нотариус объясняет при подписании.

Нужно ли соглашаться

В 95% случаев — да.

Это стандартная практика.
Отказ может вызвать вопросы второй стороны.

Важно лишь:

• читать сумму
• сроки
• условия
• лимиты ответственности

На что обратить внимание

Проверьте:

✔ на какую сумму подчинение
✔ до какой даты
✔ какие условия запуска
✔ кто подчиняется
✔ есть ли лимит

Иногда делают с запасом (например 150% суммы).

Wynik

Artykuł 777 — один из самых важных пунктов в нотариальном договоре купли-продажи недвижимости в Польше.

Он:

• ускоряет взыскание
• защищает обе стороны
• снижает мошенничество
• стал стандартом рынка

Но это не абсолютная гарантия.
Это инструмент быстрой юридической защиты.

Перед подписанием всегда стоит внимательно читать этот пункт и понимать его последствия.

Нужна безопасная покупка недвижимости в Польше?

Сопровождаем сделки:

• weryfikacja dokumentów
• переговоры
• защита в договоре
• inwestycje
• покупка для иностранцев

Напишите — проведём сделку безопасно от просмотра до ключей.