Zadatek и zaliczka при покупке недвижимости в Польше – в чем разница и что нужно знать покупателю

При покупке недвижимости в Польше почти всегда используется предварительный договор — umowa przedwstępna, в котором покупатель вносит предоплату. Чаще всего встречаются два понятия: zadatek (задаток) и zaliczka (аванс).

Многие покупатели, особенно иностранцы, путают эти термины, считая их одинаковыми. На практике разница между zadatek и zaliczka в Польше огромная — от нее зависит, сможете ли вы вернуть деньги в случае срыва сделки.

В этой статье разберем:

• что такое zadatek и zaliczka при покупке квартиры или дома в Польше;
• в чем между ними юридическая разница;
• что лучше выбрать покупателю;
• какие риски нужно учитывать;
• как правильно прописать условия в договоре;
• практические рекомендации риэлтора.

Что такое zadatek в Польше

Zadatek — это задаток, который передается при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости (umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości). Его правила закреплены в Гражданском кодексе Польши (Kodeks cywilny).

Zadatek выполняет две основные функции:

• подтверждает серьезность намерений сторон;
• финансово гарантирует исполнение сделки.

Как работает zadatek

Если сделка успешно завершается, zadatek засчитывается в стоимость недвижимости.

Если сделка не состоялась:

• по вине покупателя — задаток остается у продавца;
• по вине продавца — продавец обязан вернуть задаток в двойном размере;
• по причинам, не зависящим от сторон — задаток возвращается покупателю.

Пример

Покупатель внес zadatek 40 000 zł за квартиру в Гданьске.
Если покупатель отказался без уважительной причины — деньги теряются.
Если продавец передумал — он обязан вернуть 80 000 zł.

Поэтому zadatek — это инструмент с высокой финансовой ответственностью.

Что такое zaliczka в Польше

Zaliczka — это авансовый платеж, который засчитывается в стоимость объекта, но не является инструментом обеспечения сделки.

С юридической точки зрения zaliczka — это просто часть оплаты без штрафных последствий.

Как работает zaliczka

Если сделка не состоялась:

• независимо от причины — zaliczka возвращается покупателю в полном объеме.

Нет удержаний, штрафов или двойных выплат.

Пример

Покупатель внес zaliczka 40 000 zł.
Сделка не состоялась — продавец возвращает ровно 40 000 zł.

В чем разница между zadatek и zaliczka

Критерий	Zadatek	Zaliczka
Финансовая ответственность	Высокая	Отсутствует
Риск для покупателя	Потеря задатка	Деньги возвращаются
Риск для продавца	Возврат в двойном размере	Возврат без санкций
Мотивация сторон	Очень высокая	Средняя
Регулирование законом	Прямо в Kodeks cywilny	Общие нормы

Главное отличие: zadatek защищает сделку финансово, zaliczka — нет.

Что лучше выбрать при покупке недвижимости в Польше – рекомендации покупателю

На практике выбор между zadatek и zaliczka при покупке квартиры в Польше должен зависеть от вашей уверенности в сделке и источника финансирования.

Мои рекомендации как риэлтора

Если вы уверены в покупке и:

• финансируете сделку полностью из собственных средств,
  или
• на 100% уверены, что получите ипотечный кредит,

👉 можно смело выбирать zadatek. Он фиксирует объект, цену и дисциплинирует обе стороны.

Однако мой практический совет:
если вы сомневаетесь в выборе квартиры,
или ваша ситуация с финансированием еще не до конца определена,
лучше выбрать zaliczka.

В этом случае, если банк откажет в ипотеке или изменятся обстоятельства, вы сможете вернуть свои средства без финансовых потерь.

Если продавец настаивает только на zadatek

Бывает ситуация, когда:

• единственная неопределенность — получите ли вы ипотеку;
• продавец категорически требует задаток.

В таком случае обязательно пропишите в предварительном договоре пункт, что:

zadatek подлежит возврату покупателю в случае отказа в кредите, при предоставлении, например, 2–3 официальных отказов от банков.

Такое условие реально защищает покупателя и снижает риски потери крупной суммы.

⚠️ Очень важно, чтобы этот пункт был четко сформулирован в договоре, а не обсужден устно.

На что обязательно обратить внимание в договоре

При покупке недвижимости в Польше необходимо внимательно проверить предварительный договор.

Обязательно должны быть указаны:

• точная формулировка: zadatek или zaliczka;
• сумма предоплаты;
• условия и сроки возврата;
• сроки подписания основного нотариального договора;
• ответственность сторон;
• способ передачи денег;
• условия, связанные с получением ипотеки.

Если формулировка в договоре нечеткая, суд может признать платеж zaliczka, даже если стороны имели в виду zadatek.

Типичные ошибки покупателей недвижимости в Польше

1. ❌ Путают zadatek и zaliczka.
2. ❌ Вносят деньги без четкого договора.
3. ❌ Не учитывают риск отказа в ипотеке.
4. ❌ Подписывают шаблонные договоры без адаптации.
5. ❌ Не консультируются с профессионалами.

FAQ – Часто задаваемые вопросы

Можно ли вернуть zadatek при отказе банка?
Да, если это прямо прописано в предварительном договоре.

Что чаще используется в Польше при покупке квартиры?
В большинстве сделок используется zadatek.

Какой размер zadatek в Польше?
Обычно 5–10% от стоимости недвижимости, но сумма согласовывается индивидуально.

Можно ли заменить zadatek на zaliczka?
Да, по договоренности сторон.

Почему важно работать с профессиональным риэлтором в Польше

Покупка недвижимости в Польше — это не только выбор квартиры, но и юридическая безопасность сделки, правильная структура договора и защита ваших денег.

Опытный риэлтор:

• проверит документы объекта;
• поможет правильно оформить umowa przedwstępna;
• защитит ваши интересы при переговорах с продавцом;
• подскажет оптимальный вариант zadatek или zaliczka;
• снизит финансовые риски.

📞 Нужна помощь при покупке недвижимости в Польше?

Если вы планируете покупку квартиры или дома в Польше и хотите безопасно провести сделку — свяжитесь со мной.

Я помогу:
✅ подобрать недвижимость под ваш бюджет;
✅ проверить юридическую чистоту объекта;
✅ правильно оформить договор;
✅ безопасно согласовать zadatek или zaliczka;
✅ сопроводить сделку до нотариуса и передачи ключей.

👉 Оставьте заявку на сайте или напишите прямо сейчас — консультация бесплатная.