Блог
Ипотека в Польше в 2026 году: почему один и тот же доход может дать от 135 000 до 1 750 000 zł кредита? Свежие расчёты банков за август
Вы зарабатываете, например, 11 000 zł netto в месяц и хотите купить квартиру в Польше.
Логичный вопрос:
На какую сумму ипотеки я могу рассчитывать?
Многие ожидают простой ответ:
«При таком доходе дадут примерно 600–700 тысяч».
Но свежий отчёт по кредитоспособности за август 2026 года показывает, что в реальности всё значительно сложнее.
В зависимости от:
- состава семьи,
- количества детей,
- выбранного банка,
- уровня дохода,
- политики банка,
разница в доступной сумме кредита может составлять сотни тысяч злотых.
И в некоторых ситуациях один банк может сказать:
«Максимум 135 000 zł».
А другой при тех же модельных параметрах:
«До 400 000 zł».
При более высоких доходах разница становится ещё более заметной.
Я разобрал актуальный Raport zdolności kredytowej ANG за август 2026 года, основанный на расчётах, проведённых 11–13 августа 2026 года, и собрал самые интересные выводы.
Сначала важное: что именно сравнивалось?
Это не рекламная таблица одного банка.
В отчёте сравнивается кредитоспособность в банках, сотрудничающих с ANG Odpowiedzialne Finanse.
Для расчётов были приняты одинаковые модельные условия:
- доход — umowa o pracę;
- отсутствие других финансовых обязательств;
- период кредитования — 300 месяцев, то есть 25 лет;
- LTV — до 80%;
- учитываются необходимые банком дополнительные продукты;
- для семей с детьми в расчётах учитывается пособие 800+, если конкретный банк принимает его в расчёт кредитоспособности.
В отчёте рассмотрены четыре типа домохозяйств:
1+0
Один взрослый, без детей.
2+0
Двое взрослых, без детей.
2+1
Двое взрослых и один ребёнок.
2+2
Двое взрослых и двое детей.
И именно здесь начинаются очень интересные различия.
Один человек с доходом 5 000 zł: где дадут больше?
Начнём с самого простого варианта:
Один взрослый, без детей.
При доходе:
5 000 zł netto
расчётная кредитоспособность выглядит следующим образом:
| Банк | Ориентировочная сумма кредита |
|---|---|
| Credit Agricole | 374 000 zł |
| BPS | 370 000 zł |
| Alior Bank | 361 000 zł |
| Erste Bank Polska | 355 000 zł |
| ING Bank Śląski | 350 000 zł |
| PKO BP | 337 000 zł |
| BNP Paribas | 308 000 zł |
| Bank Millennium | 306 000 zł |
| mBank | 303 000 zł |
| VeloBank | 302 000 zł |
| SBR | 291 000 zł |
| Bank Ochrony Środowiska | 290 000 zł |
| Pekao SA | 246 000 zł |
Разница между Credit Agricole и Pekao SA составляет:
128 000 zł.
То есть человек может обратиться только в один банк, услышать:
«Ваша максимальная кредитоспособность — около 246 тысяч».
И решить:
«Значит, я не могу купить квартиру дороже».
Хотя другой банк при тех же модельных параметрах может показать кредитоспособность около 374 тысяч zł.
Именно поэтому обращаться только в один банк — не всегда лучшая стратегия.
Доход 7 000 zł netto: разница становится ещё заметнее
Для одного человека с доходом:
7 000 zł netto
максимальные значения в модели выглядят так:
- BPS — 612 000 zł;
- ING Bank Śląski — 570 000 zł;
- VeloBank — 550 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 544 000 zł;
- SBR — 530 000 zł;
- Credit Agricole — 526 000 zł;
- Alior Bank — 506 000 zł;
- Erste Bank Polska — 497 000 zł;
- PKO BP — 489 000 zł;
- Pekao SA — 470 000 zł;
- Bank Millennium — 454 000 zł;
- mBank — 452 000 zł;
- BNP Paribas — 438 000 zł.
Разница между максимальным и минимальным результатом:
174 000 zł.
При том же доходе.
При том же типе занятости.
При отсутствии других обязательств.
Вот почему вопрос:
«В каком банке у меня самая большая кредитоспособность?»
на практике гораздо важнее, чем просто:
«В каком банке сейчас самая низкая процентная ставка?»
Потому что сначала нужно вообще получить необходимую сумму.
Семейная пара без детей: ситуация меняется
Теперь рассмотрим двух взрослых без детей.
Общий доход:
8 000 zł netto
Результаты:
| Банк | Максимальная кредитоспособность |
|---|---|
| Credit Agricole | 596 000 zł |
| SBR | 556 000 zł |
| Erste Bank Polska | 553 000 zł |
| mBank | 548 000 zł |
| ING Bank Śląski | 542 000 zł |
| VeloBank | 540 000 zł |
| Alior Bank | 524 000 zł |
| BNP Paribas | 502 000 zł |
| Bank Millennium | 497 000 zł |
| BPS | 483 000 zł |
| PKO BP | 472 000 zł |
| Pekao SA | 468 000 zł |
| Bank Ochrony Środowiska | 467 000 zł. |
Разница между первым и последним результатом:
129 000 zł.
То есть даже у пары без детей выбор банка способен изменить доступный бюджет на покупку недвижимости более чем на 100 тысяч zł.
А если доход семьи составляет 11 000 zł?
Вот здесь начинается самое интересное.
Для пары без детей с общим доходом:
11 000 zł netto
модель показывает:
- ING Bank Śląski — 895 000 zł;
- VeloBank — 860 000 zł;
- mBank — 858 000 zł;
- SBR — 832 000 zł;
- Credit Agricole — 831 000 zł;
- Alior Bank — 795 000 zł;
- Erste Bank Polska — 782 000 zł;
- PKO BP — 778 000 zł;
- Bank Millennium — 724 000 zł;
- BNP Paribas — 697 000 zł;
- BPS — 665 000 zł;
- Pekao SA — 648 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 643 000 zł.
Разница:
252 000 zł.
То есть при одинаковом модельном доходе семья может иметь кредитоспособность около 643 тысяч zł в одном банке и около 895 тысяч zł в другом.
Это почти четверть миллиона злотых разницы.
Появляется ребёнок — и всё меняется
Теперь самое важное для семей.
Возьмём доход:
8 000 zł netto
и сравним два варианта.
Семья 2+0
Двое взрослых без детей.
Например:
- Alior Bank — 524 000 zł;
- Credit Agricole — 596 000 zł;
- ING — 542 000 zł;
- mBank — 548 000 zł.
Теперь добавляем одного ребёнка.
Семья 2+1
Тот же модельный доход:
8 000 zł netto
Результаты уже совершенно другие:
- BPS — 456 000 zł;
- SBR — 453 000 zł;
- Erste — 442 000 zł;
- VeloBank — 425 000 zł;
- ING — 413 000 zł;
- Credit Agricole — 386 000 zł;
- Pekao SA — 361 000 zł;
- PKO BP — 340 000 zł;
- BNP Paribas — 341 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 332 000 zł;
- Bank Millennium — 321 000 zł;
- mBank — 315 000 zł;
- Alior Bank — 290 000 zł.
То есть наличие ребёнка в модельной ситуации может уменьшить кредитоспособность на сотни тысяч злотых.
Например, у Alior Bank:
Семья 2+0 при доходе 8 000 zł:
524 000 zł
Семья 2+1 при том же доходе:
290 000 zł
Разница:
234 000 zł.
И это очень хорошо показывает одну важную вещь.
Банк смотрит не только на:
«Сколько вы зарабатываете?»
Он также анализирует:
- сколько человек входит в домохозяйство;
- сколько человек находится на содержании;
- расходы на содержание семьи;
- внутренние правила конкретного банка;
- принимаемые банком источники дохода;
- другие финансовые обязательства.
Второй ребёнок: почему разница между банками становится огромной?
Рассмотрим семью:
2 взрослых + 2 ребёнка
Общий доход:
8 000 zł netto
Результаты особенно интересные:
- SBR — 400 000 zł;
- BPS — 391 000 zł;
- Erste Bank Polska — 380 000 zł;
- VeloBank — 356 000 zł;
- ING Bank Śląski — 340 000 zł;
- Credit Agricole — 278 000 zł;
- Pekao SA — 229 000 zł;
- BNP Paribas — 200 000 zł;
- PKO BP — 185 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 184 000 zł;
- mBank — 178 000 zł;
- Bank Millennium — 150 000 zł;
- Alior Bank — всего 135 000 zł.
И вот здесь разница между банками составляет:
265 000 zł.
Одна и та же модельная семья.
Тот же доход.
Но:
один банк — 135 000 zł,
а другой — 400 000 zł.
Именно поэтому ситуация:
«Мне отказали в одном банке, значит ипотеку я не получу»
— совершенно не обязательно означает, что кредит получить невозможно.
Возможно, просто этот конкретный банк не подходит для данной структуры семьи.
Самая большая ошибка: смотреть только на процентную ставку
Очень часто клиент начинает поиск ипотеки с вопроса:
«Где сейчас самый низкий процент?»
Но правильная последовательность, на мой взгляд, должна быть другой.
Шаг 1. Проверить кредитоспособность
Сначала нужно понять:
- какая сумма реально необходима;
- в каких банках её вообще можно получить.
Шаг 2. Проверить условия конкретного банка
Например:
- возраст заёмщика;
- срок кредита;
- тип трудового договора;
- стаж работы;
- karta pobytu для иностранцев;
- наличие детей;
- доход второго супруга;
- другие кредиты и лимиты.
Шаг 3. Только потом сравнивать стоимость кредита
Потому что нет смысла выбирать самую низкую ставку, если этот банк даёт вам:
300 000 zł,
а вам необходимо:
500 000 zł.
Доход 15 000 zł: банки начинают давать более миллиона
Посмотрим на семью 2+1 — двое взрослых и один ребёнок.
При доходе:
15 000 zł netto
расчёт выглядит следующим образом:
- ING Bank Śląski — 1 270 000 zł;
- VeloBank — 1 240 000 zł;
- SBR — 1 195 000 zł;
- BPS — 1 189 000 zł;
- mBank — 1 165 000 zł;
- Pekao SA — 1 153 000 zł;
- Credit Agricole — 1 136 000 zł;
- PKO BP — 1 098 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 1 166 000 zł;
- Alior Bank — 1 085 000 zł;
- Erste Bank Polska — 1 066 000 zł;
- Bank Millennium — 994 000 zł;
- BNP Paribas — 956 000 zł.
Разница между максимальным и минимальным результатом:
314 000 zł.
Даже при высоком доходе выбор банка остаётся очень важным.
Доход 20 000 zł: до 1,75 миллиона кредита?
Теперь возьмём семью 2+2.
Двое взрослых и двое детей.
Общий доход:
20 000 zł netto
Согласно августовской модели:
- ING Bank Śląski — 1 750 000 zł;
- VeloBank — 1 700 000 zł;
- SBR — 1 634 000 zł;
- BPS — 1 624 000 zł;
- mBank — 1 559 000 zł;
- Pekao SA — 1 558 000 zł;
- Bank Ochrony Środowiska — 1 555 000 zł;
- Credit Agricole — 1 549 000 zł;
- PKO BP — 1 464 000 zł;
- Alior Bank — 1 446 000 zł;
- Erste Bank Polska — 1 365 000 zł;
- Bank Millennium — 1 331 000 zł.
Разница:
419 000 zł.
Почти полмиллиона злотых разницы только из-за выбора банка.
Конечно, это не означает, что ING автоматически одобрит каждому клиенту 1,75 миллиона zł.
Это модельный расчёт, основанный на определённых условиях.
Но он прекрасно показывает масштаб различий между банковскими методиками расчёта.
Почему один банк даёт 300 тысяч, а другой — 600?
Потому что у каждого банка своя политика оценки риска.
При расчёте учитываются, среди прочего:
Доход
Не только сумма, но и:
- источник дохода;
- стабильность;
- период работы;
- форма трудоустройства.
Состав семьи
Для банка важно:
- один человек или пара;
- есть ли дети;
- сколько детей;
- какие расходы на содержание семьи.
Другие финансовые обязательства
Например:
- кредит наличными;
- кредитная карта;
- лимит в счёте;
- лизинг;
- алименты.
Даже неиспользуемая кредитная карта может уменьшать доступную сумму кредита.
Возраст
Возраст может влиять на максимальный срок кредитования.
А срок — непосредственно на размер ежемесячного платежа и, соответственно, кредитоспособность.
Политика конкретного банка
И именно это часто создаёт самые большие различия.
Один банк может более благоприятно оценивать конкретную структуру семьи, другой — совершенно иначе.
Нужно ли обращаться сразу во все банки?
Не обязательно.
И я бы не рекомендовал отправлять заявки «наугад» во все банки подряд.
Гораздо разумнее сначала сделать предварительный анализ.
Например:
Какая сумма кредита нужна?
Допустим:
550 000 zł.
Если модельная ситуация показывает, что в конкретном банке максимальная кредитоспособность может быть около 300–400 тысяч, нет особого смысла начинать именно с него.
Лучше сначала определить банки, которые потенциально подходят по:
- сумме;
- доходу;
- возрасту;
- типу трудоустройства;
- семейной ситуации;
- статусу пребывания в Польше;
- необходимому сроку кредита.
А затем уже сравнивать конкретные предложения.
Но важно: эта таблица не является гарантией получения кредита
Это очень важный момент.
Августовский отчёт основан на модельных расчётах.
Он предполагает:
- umowa o pracę;
- отсутствие других финансовых обязательств;
- определённую структуру семьи;
- 25-летний период кредитования;
- LTV до 80%;
- стандартные параметры расчёта.
В реальной жизни могут появиться факторы, которые существенно изменят результат:
- кредитная история BIK;
- фактические расходы;
- возраст;
- срок действия договора;
- karta pobytu;
- испытательный срок;
- доход за последние месяцы;
- премии;
- 800+;
- другие кредиты;
- стоимость покупаемой недвижимости.
Поэтому нельзя просто открыть таблицу, увидеть:
«Мне положено 700 000 zł»
и считать, что банк обязательно выдаст именно эту сумму.
Но как инструмент для предварительного сравнения банков такие данные очень полезны.
Самый интересный вывод из августа 2026 года
Если посмотреть на весь отчёт, можно сделать несколько выводов.
Вывод №1: доход — это далеко не всё
Две семьи с одинаковым доходом могут иметь совершенно разную кредитоспособность.
Особенно если отличается количество детей.
Вывод №2: состав семьи может изменить результат на сотни тысяч злотых
Например, при общем доходе 8 000 zł:
- семья без детей может иметь кредитоспособность более 500 000 zł;
- семья с двумя детьми в некоторых банках — менее 200 000 zł.
Вывод №3: нельзя оценивать свои возможности по одному банку
Разница между банками может достигать нескольких сотен тысяч злотых.
Особенно у семей с детьми.
Вывод №4: «отказ» или низкая кредитоспособность в одном банке — это ещё не конец
Другой банк может совершенно иначе оценить вашу ситуацию.
Конечно, это не означает, что нужно скрывать информацию или подавать неверные данные.
Наоборот — все данные должны соответствовать реальной ситуации.
Но правильно выбрать банк под конкретного клиента — это совершенно законная и важная часть работы при получении ипотеки.
Что делать, если вы планируете ипотеку?
Я рекомендую начинать не с поиска квартиры и не с выбора самого красивого рекламного процента.
Лучше сначала сделать предварительную стратегию.
1. Посчитать реальные доходы
Какие доходы банк сможет принять?
2. Проверить BIK и обязательства
Иногда закрытие небольшой кредитной карты может увеличить доступную сумму кредита.
3. Определить состав домохозяйства
Сколько человек участвует в заявке?
Есть ли дети?
Какие расходы учитываются?
4. Рассчитать необходимую сумму
Не:
«Сколько максимум даст банк?»
А:
Сколько реально нужно для покупки конкретной недвижимости?
5. Выбрать несколько наиболее подходящих банков
И уже между ними сравнивать:
- процентную ставку;
- страховки;
- комиссии;
- дополнительные условия;
- возможность досрочного погашения;
- стоимость кредита;
- скорость процесса.
Итог
Свежие расчёты за август 2026 года показывают одну простую вещь:
В Польше не существует одного универсального ответа на вопрос: «Какую ипотеку мне дадут?»
При одинаковом доходе результат может отличаться на:
- 100 000 zł,
- 200 000 zł,
- 300 000 zł,
- а в некоторых модельных ситуациях — более чем на 400 000 zł.
Именно поэтому выбор банка должен начинаться не с рекламы и не с названия банка.
Он должен начинаться с анализа вашей конкретной ситуации.
Потому что иногда человек ищет квартиру за 600 тысяч zł и думает, что ему не хватает кредитоспособности.
А проблема может быть не в доходе.
Возможно, он просто обратился не в тот банк.
Планируете купить квартиру или дом в Польше и хотите проверить свою кредитоспособность?
Я могу предварительно проанализировать вашу ситуацию и проверить, какие варианты могут быть доступны с учётом:
- ваших доходов;
- формы трудоустройства;
- состава семьи;
- детей;
- возраста;
- текущих кредитов;
- статуса пребывания в Польше;
- необходимой суммы кредита.
Работаю с ипотечными кредитами в Польше и консультирую на русском, украинском и польском языках.
Напишите мне — и сначала разберём вашу ситуацию, а уже потом будем выбирать банк и недвижимость.
