Один из самых частых вопросов, который я слышу от клиентов, звучит очень просто:

«Я зарабатываю 7 000, 10 000 или 15 000 злотых. На какую сумму кредита я вообще могу рассчитывать?»

К сожалению, универсального ответа здесь нет. Человек с доходом 10 000 zł может получить кредит на 300 000 zł, а другой — при таком же доходе получить значительно больше. Всё зависит не только от зарплаты, но и от состава семьи, других кредитов, типа трудового договора, срока кредита и даже конкретного банка.

Именно поэтому перед поиском квартиры я всегда рекомендую сначала проверить реальную кредитоспособность сразу в нескольких банках. Иногда разница между предложениями может составлять десятки, а в отдельных случаях и сотни тысяч злотых.

Ниже разберём, как банки смотрят на доход, почему одинаковая зарплата не гарантирует одинаковую сумму кредита и сколько примерно нужно зарабатывать для получения ипотеки в Польше в 2026 году.

Что именно банк считает, когда оценивает вашу кредитоспособность?

Представим двух человек.

Оба получают 10 000 zł нетто в месяц.

Казалось бы, их кредитоспособность должна быть одинаковой.

Но первый — одинокий человек без детей, без кредитов и кредитных карт. Второй содержит ребёнка, платит алименты и имеет автомобиль в кредите.

Несмотря на одинаковую зарплату, банк увидит эти две ситуации совершенно по-разному.

При оценке кредитоспособности банки анализируют не только размер дохода, но и его стабильность, расходы на содержание, все существующие обязательства и срок кредита. Именно такой подход предусмотрен рекомендациями KNF для ипотечных кредитов.

Поэтому правильный вопрос звучит не просто:

«Сколько я зарабатываю?»

А скорее так:

«Сколько денег остаётся у меня после всех обязательных расходов и насколько стабилен мой доход?»

От чего зависит сумма ипотечного кредита?

1. Ваш доход

Это очевидный фактор, но здесь тоже есть нюансы.

Для банка имеет значение не только сумма, которую вы получаете, но и:

• как долго вы получаете этот доход;
• насколько он стабилен;
• на каком основании вы работаете;
• менялся ли ваш работодатель;
• есть ли испытательный срок;
• является ли ваш договор срочным или бессрочным;
• получаете ли вы дополнительные премии, бонусы или комиссионные.

Как правило, наиболее понятной для банка ситуацией является стабильный доход по umowa o pracę. Но это не означает, что с umowa zlecenie, JDG или другими источниками дохода получить ипотеку невозможно. KNF прямо указывает, что нерегулярный доход сам по себе не исключает выдачу кредита — банк должен оценить возможность его регулярного обслуживания.

2. Один человек или семья?

Это один из факторов, который люди очень часто недооценивают.

Например, доход 10 000 zł нетто для одного человека и те же 10 000 zł нетто для семьи с двумя детьми — это совершенно разные ситуации.

Банк должен учитывать расходы на содержание домохозяйства и постоянные финансовые обязательства. Чем больше людей находится в домохозяйстве и на содержании, тем меньше средств, с точки зрения банковской модели, остаётся на обслуживание нового кредита.

Поэтому иногда появление ребёнка может уменьшить кредитоспособность на десятки или даже сотни тысяч злотых.

3. Другие кредиты могут стоить вам очень дорого

У вас может быть высокая зарплата, хорошая работа и идеальная кредитная история.

Но есть, например:

• кредит на автомобиль;
• потребительский кредит;
• рассрочка;
• кредитная карта;
• лимит на счёте.

Для клиента это может выглядеть как небольшие ежемесячные платежи.

Для банка это уже дополнительные обязательства, которые уменьшают сумму свободных средств.

Иногда закрытие одного потребительского кредита перед подачей заявки способно заметно увеличить кредитоспособность.

Поэтому перед оформлением ипотеки стоит проверить не только сколько вы зарабатываете, но и сколько ежемесячно уже должны другим банкам.

Сколько кредита можно получить при доходе 5 000 zł?

Начнём с самого популярного сценария.

Предположим:

• один человек;
• доход около 5 000 zł нетто;
• стабильная работа;
• отсутствие других кредитов;
• длительный срок ипотеки.

В такой ситуации ипотека возможна, но диапазон предложений между банками может быть заметным.

Для ориентира, публичные расчёты для 2026 года показывают, что при благоприятном профиле одинокий клиент без других обязательств может иметь доход, достаточный для финансирования порядка 300 000 zł, хотя конкретный результат зависит от банка и параметров сделки.

Но если у этого же человека есть ребёнок, кредит на автомобиль или другие постоянные расходы, результат может оказаться существенно ниже.

Вывод: 5 000 zł нетто — это уже не автоматически «слишком маленький доход для ипотеки». Но сумма кредита будет очень зависеть от индивидуальной ситуации.

Доход 7 000 zł нетто — на что можно рассчитывать?

При доходе около 7 000 zł нетто ситуация становится заметно интереснее.

Для одного человека без серьёзных обязательств можно уже рассматривать финансирование значительно большей покупки.

Однако здесь возникает другая ошибка: человек смотрит в интернете на калькулятор, видит сумму, например, 500 000 zł, и начинает искать квартиру.

А затем приходит в банк — и оказывается, что конкретный банк считает его расходы иначе.

Поэтому я всегда рекомендую не ориентироваться на один онлайн-калькулятор.

Лучше сравнить несколько банков.

Один банк может посчитать клиента более консервативно, другой — принять больше дохода или иначе оценить расходы домохозяйства.

Доход 10 000 zł нетто — почему это ещё не гарантирует большую ипотеку?

Здесь начинается самое интересное.

Многие думают:

«Я получаю 10 тысяч нетто. Значит, проблем с ипотекой точно не будет».

Не всегда.

Рассмотрим две ситуации.

Клиент А

• доход: 10 000 zł;
• один человек;
• нет детей;
• нет других кредитов;
• umowa o pracę;
• хорошая кредитная история.

Клиент Б

• доход: 10 000 zł;
• супруг и ребёнок;
• кредит на автомобиль;
• кредитная карта;
• дополнительные постоянные расходы.

На бумаге оба получают одинаковую зарплату.

Но для банка это два совершенно разных профиля риска и расходов.

Именно поэтому в практике кредитного эксперта невозможно честно назвать сумму кредита, зная только размер зарплаты.

Нужна хотя бы базовая информация о семье, обязательствах и форме дохода.

Доход 15 000 zł нетто — уже можно рассчитывать на крупную сумму?

При доходе 15 000 zł нетто возможности, конечно, значительно выше, особенно если речь идёт о двух заёмщиках или об одном клиенте без больших обязательств.

По данным сравнительных банковских расчётов, опубликованных в июле 2026 года, кредитоспособность модельной семьи с совокупным доходом 15 000 zł продолжала расти вслед за снижением стоимости ипотечного финансирования. Но даже при одинаковом доходе итоговые предложения разных банков отличаются.

И здесь появляется ещё один важный фактор.

Срок кредита

Допустим, вам 35 лет.

Кредит на 20 лет и кредит на 30 лет — это не одно и то же с точки зрения кредитоспособности.

Чем длиннее срок, тем ниже может быть ежемесячный платёж, а значит, в определённых ситуациях выше доступная сумма кредита.

Но длинный срок также означает, что без досрочных погашений общая стоимость процентов может быть значительно выше.

Поэтому иногда разумной стратегией является получение кредита на более длительный срок для повышения финансовой гибкости, а затем регулярное досрочное погашение, если это соответствует условиям конкретного договора.

Почему один банк может дать на 200 000 zł больше другого?

Это не преувеличение.

Каждый банк имеет собственную модель оценки клиента.

Банки по-разному могут оценивать:

• расходы домохозяйства;
• конкретный вид дохода;
• премии и бонусы;
• доход от индивидуальной деятельности;
• доход иностранного гражданина;
• кредитные карты и лимиты;
• количество детей;
• возраст клиента;
• максимальный срок кредитования.

Кроме того, при оценке кредитоспособности банки учитывают риск изменения процентных ставок. В действующих подходах KNF предусмотрен минимальный процентный буфер для оценки способности обслуживать ипотеку при изменении стоимости кредита.

Именно поэтому я считаю ошибкой обращаться только в один банк.

Если первый банк говорит:

«Ваша максимальная сумма — 400 000 zł»

это ещё не означает, что другой банк не сможет предложить 500 000 или 600 000 zł.

Конечно, это не означает, что всегда нужно подавать заявки абсолютно во все банки подряд. Сначала лучше сделать анализ и выбрать несколько наиболее подходящих вариантов.

Важна не только сумма кредита, но и условия

Допустим, один банк готов дать вам 600 000 zł, а другой — только 550 000 zł.

На первый взгляд выбор очевиден.

Но нужно сравнить:

• процентную ставку;
• маржу;
• RRSO;
• стоимость страхования;
• дополнительные продукты;
• условия досрочного погашения;
• обязательность открытия счёта;
• стоимость дополнительных услуг;
• общую сумму к возврату.

KNF отдельно подчёркивает, что более низкая процентная ставка сама по себе не всегда означает более выгодный кредит — необходимо учитывать все условия и дополнительные расходы.

Поэтому правильный выбор — это не просто банк, который даст максимальную сумму.

Иногда лучше получить немного меньший кредит, но на более выгодных условиях.

А если есть ребёнок и пособие 800+?

Это отдельная тема, которая часто вызывает вопросы.

В июле 2026 года UKNF отдельно разъяснил подход к учёту выплаты Rodzina 800+ при оценке кредитоспособности. Значение имеет в том числе стабильность и период, в течение которого такое пособие будет получаться, поскольку ипотека обычно оформляется на гораздо более длительный срок.

Поэтому не стоит автоматически считать 800+ полноценным постоянным доходом, который каждый банк обязательно учтёт одинаково.

Если в вашей ситуации эта выплата может иметь значение для расчёта, её лучше проверить непосредственно в конкретных банках.

Можно ли увеличить кредитоспособность перед подачей заявки?

Да. И иногда для этого не нужно искать новую работу или увеличивать зарплату.

Перед подачей заявки стоит проверить следующие вещи.

Закрыть ненужные кредитные карты и лимиты

Даже если вы практически ими не пользуетесь, банк может учитывать доступный лимит при расчёте вашей финансовой нагрузки.

Погасить небольшой потребительский кредит

Если до конца осталось несколько платежей, иногда выгоднее закрыть его перед подачей заявки.

Не менять работу непосредственно перед ипотекой

Новый работодатель не означает автоматический отказ, но стабильность дохода является важным фактором оценки.

Собрать документы заранее

Особенно если вы получаете:

• премии;
• комиссионные;
• доход от JDG;
• доход из нескольких источников;
• иностранный доход.

Чем лучше можно подтвердить историю и стабильность дохода, тем проще банку провести анализ.

Главная ошибка: искать квартиру до проверки кредитоспособности

Очень часто клиент сначала находит квартиру мечты.

Договаривается с продавцом.

Подписывает umowę rezerwacyjną.

Вносит деньги.

И только после этого начинает узнавать, сколько кредита ему дадут.

Я бы рекомендовал делать наоборот.

Шаг 1. Проверить кредитоспособность.

Шаг 2. Узнать реальный бюджет.

Шаг 3. Понять, какой первоначальный взнос необходим.

Шаг 4. Сравнить предложения банков.

Шаг 5. И только потом активно искать недвижимость.

Так вы знаете, в каком ценовом диапазоне можете искать квартиру, и не теряете время на объекты, которые в итоге окажутся недоступными.

Так сколько же нужно зарабатывать?

Если очень упростить, то одной цифры не существует.

В 2026 году даже два человека с одинаковой зарплатой могут получить совершенно разную сумму ипотечного кредита.

На результат влияют:

• размер и стабильность дохода;
• количество заёмщиков;
• количество людей в домохозяйстве;
• дети и другие иждивенцы;
• существующие кредиты;
• кредитные карты и лимиты;
• тип трудового договора;
• возраст;
• срок кредита;
• первоначальный взнос;
• политика конкретного банка.

Поэтому ответ на вопрос:

«Я получаю 10 000 zł. Сколько кредита мне дадут?»

без дополнительной информации всегда будет только приблизительным.

Хотите узнать свою реальную кредитоспособность?

Я занимаюсь подбором и сопровождением ипотечных кредитов в Польше.

Перед подачей заявки можно проанализировать вашу ситуацию и проверить:

• какую сумму кредита вы реально можете получить;
• какие банки лучше подходят именно под ваш источник дохода;
• как существующие кредиты влияют на вашу кредитоспособность;
• есть ли смысл сначала закрыть часть обязательств;
• какой срок кредита будет оптимальным;
• сколько потребуется собственных средств;
• какие предложения банков стоит рассматривать в первую очередь.

Я не обещаю кредит любой ценой. Сначала нужно реально оценить ситуацию, а затем искать решение, которое действительно имеет смысл.

Если вы планируете покупку квартиры или дома в Польше и хотите узнать, на какую сумму кредита можете рассчитывать именно в вашей ситуации, свяжитесь со мной — вместе разберём вашу ситуацию и подберём возможные варианты.