Zadatek i zaliczka przy zakupie nieruchomości w Polsce – na czym polega różnica i co kupujący powinien wiedzieć

Na kupno nieruchomości w Polsce umowa przedwstępna jest prawie zawsze stosowana - umowa przedwstępna, w którym kupujący dokonuje wpłaty zaliczki. Najczęściej spotykane są dwie koncepcje: depozyt (depozyt) и zaliczka.

Wielu kupujących, zwłaszcza obcokrajowców, myli te terminy, myśląc, że są tożsame. W praktyce różnica między zadatek i zaliczka w Polsce To bardzo ważna kwestia — od niej zależy, czy uda Ci się odzyskać pieniądze, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

W tym artykule omówimy:

• W czym jest zadatek i zaliczka kupno mieszkania lub domu w Polsce;
• Jaka jest różnica prawna między nimi;
• Jaki jest najlepszy wybór dla kupującego?;
• Jakie ryzyka należy wziąć pod uwagę;
• Jak poprawnie zapisać warunki umowy;
• Praktyczne wskazówki od pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Co to jest zatek w Polsce?

Zadatek - jest to zadatek, który wpłacany jest przy podpisaniu umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości (umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości). Jej zasady są zapisane w Kodeksie cywilnym Rzeczypospolitej Polskiej (Kodeksy cywilne).

Zadatek spełnia dwie główne funkcje:

• potwierdza powagę zamiarów stron;
• gwarantuje finansowo realizację transakcji.

Jak działa zadatek?

W przypadku pomyślnego sfinalizowania transakcji zadatek zostaje wliczony w cenę nieruchomości.

Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku:

• z winy kupującego — zaliczka pozostaje u sprzedawcy;
• z winy sprzedawcy — sprzedawca zobowiązany jest zwrócić zadatek w podwójnej wysokości;
• z przyczyn niezależnych od stron — kaucja zostanie zwrócona kupującemu.

Przykład

Kupujący zapłacił za mieszkanie w Gdańsku 40 tys. zł.
Jeżeli kupujący odmówi bez ważnego powodu, pieniądze przepadają.
Jeżeli sprzedawca zmieni zdanie, jest zobowiązany zwrócić 80 000 zł.

Zadatek jest zatem narzędziem o dużej odpowiedzialności finansowej.

Co to jest zaliczka w Polsce?

Zaliczka — jest to zaliczka wliczona w cenę nieruchomości, która jednak nie stanowi zabezpieczenia transakcji.

Z prawnego punktu widzenia zaliczka jest po prostu częścią płatności, bez żadnych konsekwencji karnych.

Jak działa zaliczka?

Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku:

• Bez względu na przyczynę zaliczka jest zwracana kupującemu w całości.

Żadnych potrąceń, kar ani podwójnych płatności.

Przykład

Kupujący zapłacił zaliczce 40 000 zł.
Transakcja nie doszła do skutku – sprzedawca zwraca dokładnie 40 tys. zł.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

Kryterium	Zadatek	Zaliczka
Odpowiedzialność finansowa	Wysoki	Nieobecny
Ryzyko dla kupującego	Utrata depozytu	Pieniądze zostaną zwrócone
Ryzyko dla sprzedawcy	Podwójny zwrot pieniędzy	Powrót bez kar
Motywacja stron	Bardzo wysoki	Przeciętny
Regulacja prawna	Prosto do Kodeksów Cywilnych	Normy ogólne

Główna różnica: Zadek zabezpiecza transakcję finansowo, Zaliczka nie.

Jaki jest najlepszy wybór przy zakupie nieruchomości w Polsce – rekomendacje dla kupujących

W praktyce wybór jest pomiędzy zadatek i zaliczka pri kupno mieszkania w Polsce powinno zależeć od Twojego zaufania do transakcji i źródła finansowania.

Moje rekomendacje jako agenta nieruchomości

Jeśli ty pewny zakupu I:

• sfinansować transakcję w całości ze środków własnych,
  Lub
• pod numerem 100% masz pewność, że otrzymasz kredyt hipoteczny,

👉 Możesz wybierać z pewnością zadatek. Ustala przedmiot, cenę i dyscyplinuje obie strony.

Jednak moja praktyczna rada jest taka:
jeśli ty nie jesteś pewien wyboru mieszkania?,
lub Twoja sytuacja z finansowanie nie jest jeszcze w pełni ustalone,
lepiej wybrać zaliczka.

W takim przypadku, jeżeli bank odmówi hipoteka lub jeśli okoliczności ulegną zmianie, będziesz mógł odzyskaj swoje pieniądze bez strat finansowych.

Jeżeli sprzedawca nalega tylko na zadatek

Jest sytuacja, gdy:

• jedyną niepewnością jest to, czy dostaniesz kredyt hipoteczny;
• Sprzedawca kategorycznie żąda depozytu.

W takim przypadku pamiętaj o uwzględnieniu w umowie przedwstępnej klauzuli, która:

Zadatek podlega zwrotowi kupującemu w przypadku odmowy udzielenia kredytu, po uzyskaniu np. 2-3 oficjalnych odmów ze strony banków.

Ten warunek rzeczywiście chroni kupującego i zmniejsza ryzyko utraty dużej sumy pieniędzy.

⚠️ Bardzo ważne jest, aby ten punkt był wyraźnie określony w umowie, a nie omawiany ustnie.

Na co koniecznie należy zwrócić uwagę w umowie

Na kupno nieruchomości w Polsce Należy dokładnie sprawdzić umowę przedwstępną.

Należy określić następujące informacje:

• dokładne brzmienie: zadatek Lub zaliczka;
• kwota zaliczki;
• warunki zwrotu;
• terminy podpisania głównej umowy notarialnej;
• odpowiedzialność stron;
• metoda przesyłania pieniędzy;
• warunki związane z uzyskanie kredytu hipotecznego.

Jeżeli sformułowania w umowie są niejasne, sąd może uznać zapłatę za zaliczkę, nawet jeśli strony zamierzały zaliczyć.

Najczęstsze błędy popełniane przez nabywców nieruchomości w Polsce

1. ❌ Mylą zadatek z zaliczką.
2. ❌ Wpłacają pieniądze bez wyraźnej umowy.
3. ❌ Nie biorą pod uwagę ryzyka odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.
4. ❌ Podpisują umowy szablonowe bez konieczności dostosowywania ich do sytuacji.
5. ❌ Nie konsultują się z profesjonalistami.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy można zwrócić pożyczkę, jeśli bank odmówi jej udzielenia?
Tak, jeżeli zostało to wyraźnie określone w umowie przedwstępnej.

Co jest częściej używane w Polsce, gdy kupujesz mieszkanie?
Większość transakcji wykorzystuje zadatek.

Jaki jest rozmiar zadatka w Polsce?
Zazwyczaj wynosi ona od 5 do 10% wartości nieruchomości, jednak wysokość opłaty ustalana jest indywidualnie.

Czy da się zastąpić zadatek zaliczką?
Tak, za zgodą stron.

Dlaczego warto współpracować z profesjonalnym agentem nieruchomości w Polsce?

Kupno nieruchomości w Polsce — nie chodzi tu tylko o wybór mieszkania, ale także o zapewnienie bezpieczeństwa prawnego transakcji, prawidłowej konstrukcji umowy i ochrony Twoich pieniędzy.

Doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami:

• sprawdzi dokumenty obiektu;
• pomoże w prawidłowym sformalizowaniu umowy przedwstępnej;
• będzie chronić Twoje interesy w trakcie negocjacji ze sprzedawcą;
• zaproponuje najlepszą opcję: zadatek lub zaliczka;
• zmniejszy ryzyko finansowe.

📞 Potrzebujesz pomocy w zakupie nieruchomości w Polsce?

Jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu w Polsce i chcesz przeprowadzić transakcję bezpiecznie, skontaktuj się ze mną.

Pomogę:
✅ wybierz nieruchomość dostosowaną do Twojego budżetu;
✅ sprawdzić prawną czystość nieruchomości;
✅ sporządzić umowę prawidłowo;
✅ bezpiecznie zgodzić się na zadatek lub zaliczkę;
✅ towarzyszyć przy transakcji u notariusza i przekazaniu kluczy.

👉 Złóż wniosek na naszej stronie internetowej lub skontaktuj się z nami już teraz – konsultacja jest bezpłatna.