Wrzesień 2026 roku przyniósł kilka istotnych zmian na polskim rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony stopy procentowe NBP utrzymują się na poziomie znacząco niższym niż w ostatnich latach. Z drugiej strony, koszty nowych kredytów hipotecznych znów zaczęły rosnąć, a wraz z nimi stopniowo spada wiarygodność kredytowa klientów.

Dla kogoś, kto planuje kupić mieszkanie w Polsce w 2026 roku, oznacza to jedno: Nie można polegać wyłącznie na wysokości wynagrodzenia lub obliczeniach jednego banku. Przy tych samych dochodach różnica między ofertami bankowymi może sięgać kilkuset tysięcy złotych.

W tym artykule przeanalizujemy aktualną sytuację kredytową w Polsce we wrześniu 2026 r., przedstawimy wyliczenia modelowe dla różnych rodzin i wyjaśnimy, dlaczego rynek kredytów hipotecznych po raz kolejny podlega wpływom globalnych warunków rynkowych.

Co się dzieje z kredytem hipotecznym w Polsce we wrześniu 2026?

Wrzesień rozpoczął się w atmosferze wzmożonej niepewności na rynkach finansowych.

Kluczowym czynnikiem była sytuacja geopolityczna na Bliskim Wschodzie i związany z nią wzrost cen energii. Wyższe ceny ropy naftowej oznaczają potencjalnie wyższą inflację, a ryzyko inflacyjne z kolei wpływa na oczekiwania dotyczące stóp procentowych.

Agencja Reuters zauważyła we wrześniu, że rosnące ceny ropy naftowej i gazu na tle konfliktu zwiększają presję inflacyjną i sprawiają, że banki centralne są ostrożniejsze w kwestii dalszego luzowania polityki pieniężnej.

Ma to szczególne znaczenie dla polskiego rynku kredytów hipotecznych, gdyż koszt kredytu zależy nie tylko od aktualnej decyzji RPP, ale także od kosztów finansowania bankowego i sytuacji na rynku finansowym.

Naraz NBP nie podniósł stóp we wrześniu

9 września 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie.

Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 3751 TP3T rocznie.

Dlatego nie jest prawdą, że wrześniowa podwyżka oprocentowania kredytów hipotecznych była spowodowana bezpośrednią podwyżką stóp NBP.

Powód jest bardziej złożony: banki i rynek finansowy reagują na ryzyko inflacji, koszty finansowania, rentowność obligacji i oczekiwania dotyczące przyszłej polityki pieniężnej.

Dlatego możliwe jest jednoczesne obserwowanie sytuacji, w której oferta NBP pozostaje bez zmian, podczas gdy nowe oferty kredytów hipotecznych banków stają się droższe.

Stopy procentowe kredytów hipotecznych znów zaczęły rosnąć.

Dane z września pokazują dość zauważalną zmianę sytuacji.

Według danych Bankier.pl, Prawie wszystkie analizowane banki podniosły oprocentowanie kredytów hipotecznych o okresowo stałym oprocentowaniu we wrześniu w porównaniu z sierpniem. Średni poziom oferty był już znacznie wyższy niż 6%.

Na przykład w przypadku pożyczki modelowej 592 000 zł na 25 lat z LTV 80% porównanie we wrześniu Bankier.pl stopy procentowe kredytów o okresowym oprocentowaniu mieściły się w przedziale od 599% do 649% w zależności od banku i warunków.

Ma to bezpośredni wpływ na wiarygodność kredytową.

Dlaczego?

Ponieważ bank przy obliczaniu zdolność kredytowa Sprawdza, czy klient jest w stanie spłacić pożyczkę przy danym oprocentowaniu. Im wyższe oprocentowanie i oczekiwana miesięczna stopa procentowa, tym niższa potencjalna kwota pożyczki.

Wiarygodność kredytowa we wrześniu 2026 r.

Do analizy używamy świeżego «Raport zdolności ANG - kredyty hipoteczne, wrzesień 2026».

Przeprowadzono obliczenia ANG 15–16 września 2026 r.. Raport analizuje kilka typów rodzin modelowych i porównuje ich wiarygodność kredytową w bankach współpracujących z ANG Odpowiedzialne Finanse.

W badaniu przeanalizowano:

• jeden dorosły bez dzieci - 1+0;
• dwie osoby dorosłe bez dzieci - 2+0;
• dwoje dorosłych i jedno dziecko - 2+1;
• dwoje dorosłych i dwoje dzieci - 2+2.

W przypadku rodzin z dziećmi model zakłada otrzymywanie 800+ na dziecko, jeżeli dany bank bierze tę korzyść pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

i w jakich warunkach wykonuje się obliczenia ANG?

Jest tu bardzo ważny punkt.

Ten nie jest to kalkulacja dla konkretnego klienta, i porównanie modeli banków.

ANG sugeruje, że:

• dochód uzyskuje się poprzez umowa o pracę;
• klienci nie mają żadnych innych zobowiązań finansowych;
• rodzina mieszka w średniej wielkości mieście;
• okres kredytowania wynosi 300 miesięcy - 25 lat;
• Wskaźnik LTV osiągnął maksimum 80%;
• W ramach cross-sellingu brane są pod uwagę niektóre produkty bankowe.

Dlatego osoba, która pracuje nad umowa zlecenie, prowadzi działalność lub ma aktywne pożyczki, nie należy traktować podanych kwot jako kwoty gwarantowanej.

Jedna osoba z dochodem 10 000 zł netto

Zacznijmy od najprostszego przykładu – jednego dorosłego bez dzieci.

Z dochodem 10 000 zł netto miesięcznie Model ANG pokazuje następujące wartości:

Bank	Modelowa wiarygodność kredytowa
Alior Bank	736 000 zł
Bank Millennium	659 000 zł
BNP Paribas	632 000 zł
BPS	906 000 zł
Credit Agricole	751 000 zł
Erste Bank Polska	657 000 zł
ING Bank Śląski	841 000 zł
mBank	780 000 zł
Pekao SA.	682 000 zł
PKO BP	687 000 zł
SBR	757 000 zł
VeloBank	749 000 zł

Dane pobrane bezpośrednio z wrześniowego raportu ANG.

Okazuje się, że różnica jest bardzo znacząca.

Przy tym samym dochodzie 10 000 zł netto model pokazuje wiarygodność kredytową od od 632 000 do 906 000 zł.

Oznacza to, że różnica między poszczególnymi bankami jest większa niż 270 000 zł.

Dla kupującego mieszkanie może to oznaczać różnicę między apartamentem wartym 700 tys. zł a takim wartym prawie milion zł.

Dochód na osobę: 5 000–13 000 zł

Jeśli przyjrzymy się całej tabeli dla jednej osoby dorosłej, stanie się jasne, jak wiarygodność kredytowa rośnie wraz z dochodami.

Z dochodem 5000 zł netto:

• Alior — 348 000 zł;
• Millennium — 286 000 zł;
• BNP Paribas — 308 000 zł;
• BPS — 370 000 zł;
• Kredyt Agricole – 372 000 zł;
• Pierwsze — 342 000 zł;
• ING — 364 000 zł;
• mBank — 356 000 zł;
• Pekao — 241 000 zł;
• PKO BP — 334 000 zł;
• SBR — 291 000 zł;
• VeloBank — 288 000 zł.

Na 7000 zł netto wartości modelu mieszczą się w przybliżeniu w zakresie 438–612 tysięcy zł.

Na 10 000 zł — 632–906 tysięcy zł.

Na 13 000 zł - około 606 tys. – 1,178 mln zł.

To wyraźnie pokazuje, jak duży wpływ na wynik może mieć konkretny model bankowości.

Dwoje dorosłych bez dzieci - 2+0

Przyjrzyjmy się teraz bardziej powszechnej sytuacji: dwie osoby pracują, nie mają dzieci.

ANG wykorzystał całkowity dochód rodziny:

8 000 / 11 000 / 15 000 / 20 000 zł netto.

Dochód całkowity 11 000 zł netto

Wynik modelu:

Bank	Wiarygodność kredytowa
Alior Bank	800 000 zł
Tysiąclecie	726 000 zł
BNP Paribas	697 000 zł
BPS	831 000 zł
Credit Agricole	827 000 zł
Pierwszy	753 000 zł
ING	925 000 zł
mBank	858 000 zł
Pekao	637 000 zł
PKO BP	717 000 zł
SBR	832 000 zł
VeloBank	824 000 zł

Już z dochodem rodzinnym 11 000 zł różnica między poszczególnymi bankami jest prawie 290 000 zł.

A co jeśli rodzina zarabia 15 000 zł?

Tutaj kwoty robią się jeszcze ciekawsze.

Dla rodziny 2+0 z dochodami 15 000 zł netto ANG pokazuje:

• Alior — 1 045 000 zł;
• Millennium — 998 000 zł;
• BNP Paribas — 956 000 zł;
• BPS — 1 359 000 zł;
• Kredyt Agricole – 1 130 000 zł;
• Pierwsze — 1 027 000 zł;
• ING — 1 261 000 zł;
• mBank — 1 170 000 zł;
• Pekao — 1 092 000 zł;
• PKO BP — 1 000 000 zł;
• SBR — 1 135 000 zł;
• VeloBank — 1 124 000 zł.

To znaczy, że rodzina ma takie same dochody 15 000 zł netto W zależności od banku obliczenia modelowe mogą mieścić się w zupełnie innych granicach kredytowych.

Dochód rodziny: 20 000 zł netto

Z całkowitym dochodem 20 000 zł netto Modelowa wiarygodność kredytowa 2+0 wygląda następująco:

Bank	Wiarygodność kredytowa
Alior Bank	1 393 000 zł
Tysiąclecie	1 337 000 zł
BNP Paribas	1 280 000 zł
BPS	1 812 000 zł
Credit Agricole	1 510 000 zł
Pierwszy	1 315 000 zł
ING	1 681 000 zł
mBank	1 559 000 zł
Pekao	1 460 000 zł
PKO BP	1 333 000 zł
SBR	1 513 000 zł
VeloBank	1 499 000 zł

W obliczeniach modelu różnica między wynikami minimalnymi i maksymalnymi przekracza 500 000 zł.

To jeden z najlepszych przykładów, dlaczego decyzji o kredycie hipotecznym w Polsce nie można podejmować wyłącznie na podstawie zarobków.

Rodzina 2+1: Co się zmienia po urodzeniu dziecka?

Kolejny scenariusz to dwie osoby dorosłe i jedno dziecko.

W badaniu ANG wykorzystano ten sam zakres całkowitego dochodu: 8 000, 11 000, 15 000 i 20 000 zł netto. Ponadto, w zależności od zasad obowiązujących w konkretnym banku, w obliczeniach może zostać uwzględniona kwota 800+.

Z dochodem rodzinnym 11 000 zł netto:

Bank	2+1
Alior Bank	648 000 zł
Tysiąclecie	653 000 zł
BNP Paribas	697 000 zł
BPS	819 000 zł
Credit Agricole	763 000 zł
Pierwszy	753 000 zł
ING	760 000 zł
mBank	681 000 zł
Pekao	667 000 zł
PKO BP	636 000 zł
SBR	802 000 zł
VeloBank	771 000 zł

Z dochodem 15 000 zł wartości już wynoszą około 956 000 do 1,304 mln zł.

Z dochodem 20 000 zł - z 1,280 mln do 1,880 mln zł.

Rodzina z dwójką dzieci - 2+2

W przypadku rodziny składającej się z dwóch dorosłych i dwójki dzieci, wpływ kosztów utrzymania rodziny staje się jeszcze bardziej odczuwalny.

Z dochodem 11 000 zł netto Model ANG pokazuje:

• Alior — 498 000 zł;
• Millennium — 478 000 zł;
• BNP Paribas — 588 000 zł;
• BPS — 754 000 zł;
• Kredyt Agricole – 667 000 zł;
• Pierwsze — 714 000 zł;
• ING — 689 000 zł;
• mBank — 542 000 zł;
• Pekao — 574 000 zł;
• PKO BP — 492 000 zł;
• SBR — 749 000 zł;
• VeloBank — 712 000 zł.

Z całkowitym dochodem 15 000 zł:

• od 926 000 zł w PKO BP
• do 1 239 000 zł w BPS.

Z dochodem 20 000 zł:

• od 1 280 000 zł do BNP Paribas
• do 1 846 000 zł w BPS.

Dlaczego liczba dzieci wpływa na zdolność kredytową?

Bank ocenia nie tylko dochody rodziny, ale również jej wydatki.

Rodzina 2+2 musi utrzymać większą liczbę osób niż rodzina 2+0.

W takim przypadku banki mogą brać pod uwagę następujące czynniki na różne sposoby:

• wydatki na dzieci;
• 800+;
• minimalne koszty utrzymania;
• inne regularne dochody.

Dlatego sama obecność dzieci nie pozwala nam z góry powiedzieć, jak bardzo zmieni się zdolność kredytowa.

Co dzieje się z wiarygodnością kredytową w wyniku wzrostu stóp procentowych?

To jedno z najważniejszych pytań września 2026 roku.

Bankier.pl w swojej wrześniowej analizie wiarygodności kredytowej zauważa, że średnia modelowa wiarygodność kredytowa klientów spadła o ok. 8 tysięcy złotych w porównaniu do poprzedniego miesiąca i wyniosła około 1,155 mln zł W rozpatrywanym profilu droższe kredyty hipoteczne skutkowały wzrostem szacunkowego miesięcznego obciążenia długiem, a w konsekwencji spadkiem zdolności do zaciągania długów.

W innej analizie z września średnia wiarygodność kredytowa badanej grupy wyniosła ok. 1,161 mln zł, co nadal jest wynikiem wyższym od ubiegłorocznego, ale już niższym niż w poprzednich miesiącach.

To jest ważny punkt.

Wiarygodność kredytowa nie zawalił się we wrześniu 2026 r., ale po okresie poprawy rynek zaczął wykazywać ruch wsteczny.

Jaki związek ma konflikt na Bliskim Wschodzie z kredytami hipotecznymi w Polsce?

Na pierwszy rzut oka powiązanie to może wydawać się bardzo odległe.

Ktoś kupuje mieszkanie w Gdańsku, Warszawie lub Krakowie. Co ropa naftowa ma wspólnego z rynkiem globalnym?

Połączenie zachodzi poprzez inflację i koszt pieniądza.

Uproszczony łańcuch wygląda następująco:

Napięcia geopolityczne → zwiększone ryzyko zakłóceń w dostawach ropy naftowej → rosnące koszty ropy i energii → presja inflacyjna → zmieniające się oczekiwania dotyczące stóp procentowych → zmieniające się koszty finansowania → zmieniające się oferty kredytów hipotecznych oferowanych przez banki.

We wrześniu agencja Reuters pisała konkretnie o wpływie wyższych cen ropy naftowej i gazu na ryzyko inflacji i politykę pieniężną banków centralnych.

W związku z tym wydarzenia międzynarodowe mogą mieć wpływ na polski rynek kredytów hipotecznych, nawet jeśli RPP nie spowoduje bezpośredniej zmiany stopy procentowej.

Ale stawka NBP Nie wyrosłeś, prawda?

Dokładnie.

Ważne jest, aby to podkreślić.

We wrześniu 2026 r. RPP utrzymała stawkę NBP na poziomie 3,75%.

Jednakże stopy procentowe kredytów hipotecznych mogą ulegać zmianom z innych powodów.

Banki biorą pod uwagę koszty pozyskania i finansowania, sytuację na rynku obligacji, oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych i własną politykę kredytową.

Dlatego nie można stosować prostego wzoru:

«NBP nie podniósł stóp procentowych, co oznacza, że kredyty hipoteczne nie mogą być droższe».

We wrześniu 2026 r. rynek pokazał coś dokładnie odwrotnego.

Dlaczego stopa procentowa ma tak duży wpływ na zdolność kredytową?

Wyobraźmy sobie dwóch klientów o takich samych dochodach.

Jeżeli bank uzna, że kredyt będzie tańszy, miesięczne obciążenie daną kwotą będzie niższe.

Jeśli koszt kredytu wzrośnie, ta sama kwota pożyczki stanie się większym obciążeniem dla budżetu rodzinnego.

Na przykład warunkowo:

Pożyczka 800 000 zł → określona rata miesięczna w wysokości X.

Jeśli stawka staje się wyższa, rata wzrasta.

Bank musi upewnić się, że po spłaceniu tej raty rodzinie pozostanie wystarczająca ilość pieniędzy na przeżycie.

Dlatego podniesienie stóp procentowych może jednocześnie:

1. zwiększyć przyszły koszt kredytu;
2. zwiększyć miesięczną ratę;
3. zmniejszyć maksymalną kwotę, jaką bank jest skłonny pożyczyć;
4. zmniejszyć budżet kupującego nieruchomość.

Dlatego ważne jest, by monitorować zmiany stóp procentowych nie tylko osoby, które już posiadają kredyt hipoteczny, ale także te, które dopiero planują złożyć wniosek.

Co jest ważniejsze: wysokie wynagrodzenie czy wybór odpowiedniego banku?

W rzeczywistości oba czynniki są ważne.

Ale obliczenia z września wyraźnie pokazują, że te same dochody nie gwarantują tej samej zdolności kredytowej.

Na przykład przy dochodzie rodzinnym 2+0 na poziomie 15 000 zł netto:

• w jednym banku model pokazuje mniej niż 1 mln zł;
• w innym - ponad 1,3 mln zł.

Różnica sięga setek tysięcy złotych.

W związku z tym osoba, którą bank wcześniej poinformował:

«Możesz dostać 950 000 zł»,

nie należy automatycznie zakładać, że jest to jego absolutne maksimum.

To może być maksimum konkretny bank dla konkretnego modelu obliczeniowego.

W innym banku wynik może być inny.

Szczególnie ważne dla umowy zlecenia i działalności gospodarczej

W tym miejscu należy raz jeszcze zwrócić uwagę na oryginalne dane raportu.

Klienci modelu ANG obliczyli dochód na podstawie umowa o pracę.

Dlatego też tabel tych nie można bezpośrednio stosować do osoby uzyskującej dochód z tytułu:

• umowa zlecenie;
• umowa o dziele;
• JDG;
• umowy;
• kilka rodzajów dochodów w tym samym czasie;
• umowa o pracę za granicą.

W przypadku takich klientów banki mogą:

• przyjąć inny okres do obliczenia średniego wynagrodzenia;
• nie bierz pod uwagę wszystkich dochodów;
• wymagają określonego okresu służby;
• analiza PIT;
• brać pod uwagę stabilność dochodów;
• nałożyć dodatkowe wymagania na dokumenty.

W tym miejscu indywidualne kalkulacje stają się szczególnie ważne.

Dlaczego wstępne obliczenia nie są jeszcze decyzją banku?

Predość zdolności kredytowej — to wytyczna.

Ostateczna kwota uzależniona jest od pełnej weryfikacji klienta.

Bank może dodatkowo sprawdzić:

• BIK;
• istniejące zobowiązania kredytowe;
• limity kart kredytowych;
• forma zatrudnienia;
• doświadczenie zawodowe;
• dokumenty dochodowe;
• DÓŁ;
• wiek;
• okres kredytowania;
• liczba członków rodziny;
• koszt i rodzaj nieruchomości;
• wkład własny;
• wycena nieruchomości.

Dlatego też tabela modelu ANG nie może być postrzegana jako obietnica banku wydania określonej kwoty.

Co powinien zrobić ktoś, kto planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego w Polsce w 2026 roku?

Przede wszystkim - Nie wybieraj mieszkania wyłącznie na podstawie zdolności kredytowej..

Lepiej działać konsekwentnie.

1. Określ realny dochód

Należy brać pod uwagę nie tylko kwotę wpływającą na konto, ale i dochód w formie, w jakiej bank go księguje.

2. Sprawdź wszystkie zobowiązania

Nawet mała karta kredytowa z wysokim limitem może mieć wpływ na wysokość rachunku.

3. Oblicz kilka banków

Ten sam klient może uzyskać zupełnie różne wyniki.

4. Określ wymagany wkład własny

Im wyższa wpłata początkowa, tym niższy wskaźnik LTV i, w zależności od oferty, warunki kredytu mogą się zmieniać.

5. Nie bierz automatycznie maksymalnej możliwej pożyczki

Nawet jeśli bank jest skłonny udostępnić pewną kwotę, ważne jest, aby samodzielnie ocenić, czy takie miesięczne obciążenie będzie dla nas komfortowe.

6. Monitoruj rynek

Sytuacja we wrześniu pokazuje, jak szybko mogą zmieniać się oferty kredytów hipotecznych.

Co pokaże wrzesień 2026?

Rynek wrześniowy daje kilka ważnych sygnałów.

Pierwszy: Stopa NBP pozostała bez zmian - stopa referencyjna pozostała na poziomie 3,75%.

Drugi: Wzrosło oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Według Bankier.pl, wzrost nastąpił niemal we wszystkich analizowanych bankach.

Trzeci: Wzrost kosztów kredytów hipotecznych zaczął już wpływać na wyliczenia zdolności kredytowej, a wartości modelowe we wrześniu były niższe niż w poprzednim miesiącu.

Czwarty: Sytuacja międzynarodowa i rosnące koszty energii stwarzają dodatkowe ryzyko inflacyjne, które rynek finansowy uwzględnia w cenie pieniądza.

og: ile realnie można dostać we wrześniu 2026?

Nie ma jednej, uniwersalnej liczby.

Zgodnie z modelem ANG:

• jedna osoba z dochodem 10 000 zł netto - około 632–906 tysięcy zł w zależności od banku;
• Rodzina 2+0 z dochodem 15 000 zł - około 956 tys. – 1,359 mln zł;
• Rodzina 2+1 z dochodem 15 000 zł - około 956 tys. – 1,304 mln zł;
• Rodzina 2+2 z dochodem 15 000 zł - około 926 tys. – 1,239 mln zł.

Ale te wartości dotyczą klientów modelowych z umowa o pracę, bez dodatkowych zobowiązań, z okresem kredytowania 25 lat i wskaźnikiem LTV do 80%.

Dlatego też główny wniosek z września 2026 r. nie jest konkretną liczbą dla konkretnego banku.

Najważniejsze jest, aby ocenę zdolności kredytowej przeprowadzać indywidualnie, porównując oferty kilku banków.

Biorąc pod uwagę ponowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych i globalną sytuację zwiększającą niepewność dotyczącą inflacji i kosztów finansowania, dokładne rozeznanie się w sytuacji przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości jest szczególnie ważne.

Dzięki temu kupujący może z góry wiedzieć, na jaki rodzaj mieszkania go naprawdę stać, jaki będzie wymagany wkład własny i jaka wysokość miesięcznych rat będzie akceptowalna dla budżetu rodzinnego.

Planujesz kredyt hipoteczny w Polsce?

Jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu i chcesz wiedzieć, za jaką kwotę możesz liczyć na pożyczkę, nie powinieneś polegać wyłącznie na obliczeniach jednego banku.

Pomogę Ci przeanalizować Twoją sytuację, sprawdzić Twoją zdolność kredytową w kilku bankach i wybrać opcje na podstawie Twoich dochodów, rodzaju zatrudnienia, liczby członków rodziny, Twoich własnych oszczędności i wartości Twojej nieruchomości.

Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny w Polsce — Skontaktuj się ze mną.
Przed złożeniem wniosku obliczymy koszt, porównamy dostępne opcje i omówimy warunki pożyczki.

📩 Napisz do mnie - rozpoczniemy wstępną kalkulację Twojej zdolności kredytowej.