Jak kupić mieszkanie w Polsce: Przewodnik krok po kroku dla kupujących

Kupno mieszkania w Polsce — это понятный и прозрачный процесс, если знать все этапы заранее. В этой статье вы найдёте подробную пошаговую инструкцию, узнаете о реальных расходах, документах, типичных ошибках и важных нюансах, особенно если вы иностранец.

Статья будет полезна тем, кто покупает жильё для жизни, инвестиций или сдачи в аренду.

Шаг 1. Кто может купить квартиру в Польше

Граждане Польши и ЕС

Граждане Польши и стран ЕС могут свободно покупать квартиры и дома без дополнительных разрешений.

Иностранцы (не ЕС)

Иностранцы могут покупать квартиры в Польше, но есть важные исключения.

❗ Разрешение обязательно, Jeśli:

• недвижимость находится в приграничной зоне (pas graniczny);
• покупается дом с земельным участком;
• покупается земельный участок;
• 📌 Приграничная зона — это территория до ~15 км от границы (Германия, Россия, Беларусь, Украина, Чехия, Словакия, Литва).

Разрешение выдаёт Министерство внутренних дел Польши, срок рассмотрения — от 3 до 12 месяцев(бывает и дольше)

Подробнее о разрешении в этой статье.

👉 Квартиры (mieszkania) в большинстве городов НЕ требуют разрешения, если в сделку не входит земля.

Шаг 2. Определение бюджета покупки

Важно учитывать не только цену квартиры, но и дополнительные расходы.

Основные расходы покупателя:

• цена квартиры
• налог PCC 2% (только вторичный рынок)
• услуги нотариуса
• запись в księga wieczysta
• комиссия агентства (если есть)

💡 Новостройка обычно не облагается PCC, так как налог включён в цену (VAT).

Шаг 3. Первичный или вторичный рынок — что выбрать

Новостройка (rynek pierwotny)

Плюсы:

• новая квартира
• нет налога PCC
• современные стандарты

Минусы:

• ожидание сдачи
• часто без отделки

Вторичный рынок (rynek wtórny)

Плюсы:

• можно заехать сразу
• развитая инфраструктура

Минусы:

• налог 2%
• возможны скрытые дефекты

Шаг 4. Проверка квартиры и документов

Перед подписанием любых договоров необходимо проверить:

• księga wieczysta (реестр недвижимости):
  • кто владелец
  • есть ли обременения
  • hipoteka
• отсутствие долгов по czynsz
• соответствие метража и планировки

⚠️ Это один из самых важных этапов, где покупатели совершают ошибки.

Шаг 5. Umowa przedwstępna — предварительный договор

Предварительный договор фиксирует условия сделки:

• цену
• сроки
• сумму задатка
• обязательства сторон

Задаток (zadatek) или аванс (zaliczka)?

• Zadatek — если покупатель отказывается, деньги теряются
• Zaliczka — возвращается

📌 В 90% сделок используется zadatek (5–10%).

Шаг 6. Нотариус и основной договор (akt notarialny)

Kupno mieszkania w Polsce всегда проходит у нотариуса.

Нотариус:

• проверяет документы
• зачитывает договор
• регистрирует нового владельца

После подписания:

• квартира официально ваша
• данные подаются в суд для обновления księga wieczysta

Шаг 7. Передача квартиры

Составляется протокол передачи (protokół zdawczo-odbiorczy), где указываются:

• показания счётчиков
• состояние квартиры
• переданные ключи

С этого момента покупатель оплачивает коммунальные услуги.

Шаг 9. Частые ошибки покупателей

❌ покупка без проверки księga wieczysta
❌ неверный тип задатка
❌ игнорирование приграничной зоны
❌ отсутствие перевода договора для иностранцев
❌ попытка «сэкономить» на специалистах

Шаг 10. Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Хороший агент:

• проверяет документы
• ведёт переговоры
• защищает интересы покупателя
• часто экономит больше, чем стоит его комиссия

Особенно важно при покупке:

• иностранцами
• в инвестиционных целях
• в приграничных регионах

Нужна помощь при покупке квартиры в Польше?

Если вы не хотите разбираться во всех нюансах самостоятельно, рисковать деньгами и терять время — лучше пройти процесс покупки с профессиональным сопровождением.

Я помогаю покупателям в Польше:

✔ подобрать квартиру под ваши цели (для жизни или инвестиций)
✔ проверить документы и księga wieczysta
✔ оценить риски, включая приграничные зоны и разрешения для иностранцев
✔ безопасно пройти сделку у нотариуса
✔ избежать переплат и типичных ошибок покупателей

Работаю в интересах покупателя, объясняю все этапы простым языком и сопровождаю сделку от первого просмотра до получения ключей.

📩 Свяжитесь со мной, если планируете покупку квартиры в Польше или хотите получить консультацию перед началом процесса.
Даже одна правильная подсказка на старте может сэкономить вам тысячи злотых.