При покупке квартиры или дома в Польше многие клиенты удивляются, когда после подачи заявки на ипотеку банк сообщает о необходимости проведения оценки недвижимости. Возникает логичный вопрос: зачем нужна оценка, если в договоре уже указана цена покупки?

На самом деле для банка цена сделки — это только один из факторов. Гораздо важнее понять, какую реальную рыночную стоимость имеет недвижимость и насколько она подходит в качестве обеспечения ипотечного кредита.

В этой статье мы подробно расскажем, почему банки требуют оценку недвижимости, что именно проверяет оценщик и почему одна и та же квартира может быть одобрена одним банком и отклонена другим.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости (операт шацунковый, operat szacunkowy) — это официальный документ, который подготавливает лицензированный оценщик (rzeczoznawca majątkowy).

Во время оценки специалист определяет:

• рыночную стоимость недвижимости;
• техническое состояние дома или квартиры;
• ликвидность объекта;
• соответствие объекта требованиям банка.

Именно на основании этого документа банк принимает решение, готов ли он финансировать покупку конкретной недвижимости.

Почему банку недостаточно цены, указанной в договоре?

Очень часто клиенты считают, что если квартира стоит, например, 700 000 zł, то именно эту сумму банк и принимает в расчет.

На практике это не так.

Цена в договоре — это сумма, о которой договорились продавец и покупатель.

Банк же должен понимать, сколько реально стоит объект на рынке.

Бывают ситуации, когда:

• недвижимость продается дешевле рыночной стоимости;
• наоборот, покупатель переплачивает;
• цена завышена по сравнению с аналогичными объектами.

Поэтому банк ориентируется именно на заключение оценщика.

Что проверяет банк во время оценки?

Многие думают, что банк интересует только стоимость квартиры.

На самом деле специалисты анализируют гораздо больше факторов.

Например:

• местоположение объекта;
• год постройки;
• конструкцию здания;
• техническое состояние;
• площадь квартиры;
• тип отопления;
• этаж;
• состояние общих частей дома;
• юридический статус недвижимости;
• наличие доступа к общественной дороге;
• возможность дальнейшей продажи объекта.

Все это напрямую влияет на решение банка.

Не каждая недвижимость подходит для ипотеки

Важно понимать одну вещь.

Даже если у клиента высокая кредитоспособность, банк может отказать в ипотеке исключительно из-за самой недвижимости.

Каждый банк самостоятельно определяет, какие объекты он считает приемлемым обеспечением кредита.

Именно поэтому одна и та же квартира может получить отказ в одном банке и быть полностью одобрена в другом.

---

Пример из нашей практики

Недавно мы сопровождали клиента, который покупал квартиру в Люблине.

Сначала документы были поданы в mBank.

После проведения оценки недвижимости банк отказал в выдаче ипотечного кредита.

Причина была не в доходах клиента и не в кредитной истории.

Отказ был связан исключительно с характеристиками недвижимости.

Среди основных причин были:

• небольшая площадь квартиры;
• отсутствие центрального отопления;
• высокий уровень физического износа здания.

С точки зрения mBank такой объект являлся слишком рискованным обеспечением ипотечного кредита.

Однако это вовсе не означало, что купить эту квартиру невозможно.

После анализа ситуации мы подобрали другой банк — Credit Agricole.

Этот банк положительно оценил объект недвижимости и выдал клиенту ипотечный кредит.

Именно поэтому очень важно понимать: если недвижимость имеет нестандартные характеристики или находится в неудовлетворительном техническом состоянии, далеко не каждый банк будет готов ее финансировать.

очему банки принимают разные решения?

Каждый банк использует собственную систему оценки рисков.

Одни банки готовы кредитовать:

• старые дома;
• квартиры без центрального отопления;
• небольшие квартиры;
• недвижимость, требующую ремонта.

Другие банки относятся к таким объектам значительно осторожнее.

Поэтому отказ одного банка не означает, что получить ипотеку невозможно.

Очень часто достаточно правильно подобрать банк.

Можно ли заранее понять, возникнут ли проблемы?

В большинстве случаев — да.

Опытный ипотечный эксперт способен еще до подачи заявки определить возможные риски.

Это позволяет:

• избежать отказов;
• не терять время;
• выбрать наиболее подходящий банк;
• значительно повысить вероятность получения положительного решения.

Особенно это важно при покупке:

• старых домов;
• квартир в довоенных зданиях;
• объектов без центрального отопления;
• недвижимости с нестандартной площадью;
• объектов со сложным юридическим статусом.

Итоги

Оценка недвижимости — это один из важнейших этапов получения ипотечного кредита.

Для банка важно не только то, сколько стоит квартира сегодня, но и сможет ли она оставаться надежным обеспечением кредита в течение многих лет.

Если недвижимость имеет определенные недостатки, это не означает, что ипотеку получить невозможно.

Главное — правильно подобрать банк, который готов финансировать именно такой объект.

В нашей практике неоднократно были случаи, когда после отказа одного банка мы успешно получали положительное решение в другом.

Поэтому перед подачей заявки на ипотеку всегда стоит заранее оценить не только свою кредитоспособность, но и саму недвижимость.

Это поможет избежать отказов, сэкономить время и значительно повысить шансы на получение ипотечного кредита.