При купівлі квартири чи будинку у Польщі багато клієнтів дивуються, коли після подачі заявки на іпотеку банк повідомляє необхідність проведення оцінки нерухомості. Виникає логічне питання: навіщо потрібна оцінка, якщо у договорі вже вказано ціну купівлі?

Насправді для банку ціна угоди — це лише один із чинників. Набагато важливіше зрозуміти, яку реальну ринкову вартість має нерухомість і наскільки вона підходить як забезпечення іпотечного кредиту.

У цій статті ми докладно розповімо, чому банки вимагають оцінку нерухомості, що саме перевіряє оцінювач і чому одна й та сама квартира може бути схвалена одним банком та відхилена іншим.

Що таке оцінка нерухомості?

Оцінка нерухомості (операт шацунковий, operat szacunkowy) - це офіційний документ, який готує ліцензований оцінювач (rzeczoznawca majątkowy).

Під час оцінки фахівець визначає:

• ринкову вартість нерухомості;
• технічний стан будинку чи квартири;
• ліквідність об'єкта;
• відповідність об'єкту вимогам банку.

Саме на підставі цього документа банк ухвалює рішення, чи готовий він фінансувати покупку конкретної нерухомості.

Чому банку недостатньо ціни, зазначеної у договорі?

Дуже часто клієнти вважають, що якщо квартира стоїть, наприклад, 700 000 zł, то саме цю суму банк і бере до уваги.

Насправді це негаразд.

Ціна в договорі - це сума, про яку домовилися продавець та покупець.

Банк же має розуміти, скільки реально коштує об'єкт на ринку.

Бувають ситуації, коли:

• нерухомість продається дешевше за ринкову вартість;
• навпаки, покупець переплачує;
• ціна завищена проти аналогічними об'єктами.

Тому банк орієнтується саме на висновок оцінювача.

Що перевіряє банк під час оцінки?

Багато хто думає, що банк цікавить лише вартість квартири.

Насправді, фахівці аналізують набагато більше факторів.

Наприклад:

• місце розташування об'єкта;
• рік побудови;
• конструкцію будівлі;
• технічний стан;
• площа квартири;
• тип опалення;
• поверх;
• стан загальних частин будинку;
• юридичний статус нерухомості;
• наявність доступу до громадського шляху;
• можливість подальшого продажу об'єкта.

Усе це безпосередньо впливає рішення банку.

Не кожна нерухомість підходить для іпотеки

Важливо розуміти одну річ.

Навіть якщо клієнт має високу кредитоспроможність, банк може відмовити в іпотеці виключно через саму нерухомість.

Кожен банк самостійно визначає, які об'єкти вважає прийнятним забезпеченням кредиту.

Саме тому одна й та сама квартира може отримати відмову в одному банку та бути повністю схвалена в іншому.

---

Приклад із нашої практики

Нещодавно ми супроводжували клієнта, який купував квартиру у Любліні.

Спочатку документи були подані в mBank.

Після оцінки нерухомості банк відмовив у видачі іпотечного кредиту.

Причина була над доходах клієнта і над кредитної історії.

Відмова була пов'язана виключно з характеристиками нерухомості.

Серед основних причин були:

• невелика площа квартири;
• відсутність центрального опалення;
• високий рівень фізичного зношування будівлі.

З погляду mBank такий об'єкт був надто ризикованим забезпеченням іпотечного кредиту.

Однак, це зовсім не означало, що купити цю квартиру неможливо.

Після аналізу ситуації ми підібрали інший банк. Credit Agricole.

Цей банк позитивно оцінив об'єкт нерухомості та видав клієнту іпотечний кредит.

Саме тому дуже важливо розуміти: якщо нерухомість має нестандартні характеристики або перебуває у незадовільному технічному стані, далеко не кожен банк буде готовий її фінансувати.

чому банки ухвалюють різні рішення?

Кожен банк використовує власну систему оцінки ризиків.

Одні банки готові кредитувати:

• старі будинки;
• квартири без центрального опалення;
• невеликі квартири;
• нерухомість, що потребує ремонту.

Інші банки ставляться до таких об'єктів значно обережніше.

Тому відмова одного банку не означає, Що отримати іпотеку неможливо.

Дуже часто досить правильно підібрати банк.

Чи можна наперед зрозуміти, чи виникнуть проблеми?

Найчастіше — так.

Досвідчений іпотечний експерт здатний ще до подання заявки визначити можливі ризики.

Це дозволяє:

• уникнути відмов;
• не гаяти час;
• вибрати найбільш підходящий банк;
• значно підвищити можливість отримання позитивного рішення.

Особливо це важливо при покупці:

• старих будинків;
• квартир у довоєнних будівлях;
• об'єктів без центрального опалення;
• нерухомості з нестандартною площею;
• об'єктів із складним юридичним статусом.

Підсумки

Оцінка нерухомості - це один із найважливіших етапів отримання іпотечного кредиту.

Для банку важливим є не тільки те, скільки коштує квартира сьогодні, але і чи зможе вона залишатися надійним забезпеченням кредиту протягом багатьох років.

Якщо нерухомість має певні недоліки, це не означає, що отримати іпотеку неможливо.

Головне – правильно підібрати банк, який готовий фінансувати саме такий об'єкт.

У нашій практиці неодноразово траплялися випадки, коли після відмови одного банку ми успішно отримували позитивне рішення в іншому.

Тому перед подачею заявки на іпотеку завжди варто заздалегідь оцінити не лише свою кредитоспроможність, а й саму нерухомість.

Це допоможе уникнути відмов, заощадити час та значно підвищити шанси на отримання іпотечного кредиту.