Блог
Рефинансирование ипотеки в Польше: как мы снизили ставку с 7,5% до 5,8% и уменьшили платёж на 500 злотых в месяц
История клиента, который решил проверить свой ипотечный кредит спустя два года
Многие люди считают, что после подписания ипотечного договора вопрос с кредитом закрыт на десятилетия. Однако ипотека — это не тот финансовый продукт, о котором стоит забыть сразу после получения денег.
Рынок меняется, банки меняют свои предложения, процентные ставки становятся другими, а условия, которые два или три года назад считались очень хорошими, сегодня могут оказаться далеко не лучшими.
Именно такая ситуация произошла с нашим клиентом.
Два года назад он оформил ипотечный кредит в Bank Pekao S.A. с процентной ставкой 7,5% годовых.
На тот момент это было хорошее предложение, поэтому решение клиента было вполне обоснованным.
Но спустя примерно два года клиент обратился к нам снова и попросил проверить:
Можно ли сегодня улучшить условия его ипотечного кредита?
Мы решили не ограничиваться одним банком и провели полноценный анализ возможностей рефинансирования.
Результат оказался лучше, чем ожидал клиент.
Кто наш клиент?
Наш клиент работает в сфере IT. Его супруга в настоящее время не работает.
На момент обращения у него уже был действующий ипотечный кредит в Pekao S.A., который был оформлен примерно два года назад под 7,5%.
За это время ситуация на рынке изменилась, поэтому мы решили проверить сразу несколько вариантов:
- рефинансирование в другом банке;
- получение более выгодного предложения от текущего банка;
- изменение условий действующего кредита без необходимости его переноса.
Именно последний вариант в итоге оказался самым интересным.
С чего начинается профессиональное рефинансирование ипотеки?
Если клиент обращается к нам с действующей ипотекой и говорит: «Chcę refinansować kredyt», это ещё не означает, что кредит обязательно нужно переносить в другой банк.
Иногда другой банк действительно предлагает значительно лучшие условия.
Но иногда лучшее предложение можно получить непосредственно в том банке, где клиент уже имеет ипотеку.
Поэтому в данном случае мы отправили запросы сразу в три банка:
- Alior Bank
- Credit Agricole
- Pekao S.A. — текущий банк клиента
Такой подход позволяет сравнить реальные предложения и выбрать наиболее выгодный вариант.
Alior Bank предложил ставку 5,83%
Первое интересное предложение мы получили от Alior Bank.
Банк предложил клиенту рефинансирование с процентной ставкой 5,83% годовых.
По сравнению с первоначальными 7,5% это уже была очень существенная разница.
Если смотреть исключительно на процентную ставку, предложение выглядело действительно интересно.
Но мы продолжили проверку.
Credit Agricole — ставка 5,90%
Второе предложение мы получили от Credit Agricole.
В этом случае банк предложил процентную ставку 5,90% годовых.
Это также было значительно лучше первоначальных условий кредита клиента.
На этом этапе уже было понятно, что у клиента действительно появилась возможность уменьшить стоимость ипотечного кредита.
Но оставался ещё один вариант.
А что предложит Pekao S.A.?
Поскольку действующий кредит клиента находился именно в Pekao S.A., мы решили проверить, готов ли банк предложить своему существующему клиенту более выгодные условия.
Это один из важнейших моментов при анализе рефинансирования.
Многие думают, что рефинансирование автоматически означает перенос кредита в другой банк.
Но это не всегда так.
Иногда текущий банк готов снизить ставку, чтобы сохранить клиента.
И именно это произошло в нашем случае.
Pekao S.A. предложил ставку 5,80%
Текущий банк клиента предложил снизить процентную ставку до 5,80%.
Таким образом, предложение Pekao S.A. оказалось даже немного лучше предложений конкурентов.
Получилась следующая картина:
Pekao S.A. — 5,80%
Alior Bank — 5,83%
Credit Agricole — 5,90%
Старая ставка Pekao S.A. — 7,50%
И здесь особенно хорошо видно, почему мы не рекомендуем клиентам автоматически переносить ипотеку в другой банк.
Иногда лучшее предложение находится в вашем собственном банке.
Почему мы не стали сразу переносить кредит?
Представьте ситуацию.
Клиент видит рекламу: «Ипотека 5,83%!»
Он идёт в другой банк, начинает процедуру рефинансирования, собирает документы, проходит проверку кредитоспособности, оценку недвижимости и другие этапы.
А в это время его собственный банк мог бы предложить ему ещё лучшие условия.
Именно поэтому мы сначала сравниваем все варианты.
В нашем случае клиент получил возможность улучшить условия, не меняя банк.
Это означает меньше формальностей и отсутствие необходимости полностью проходить процедуру переноса кредита в другую финансовую организацию.
Результат: минус 500 zł к ежемесячному платежу
Самый интересный результат для клиента — конечно же, не сама цифра процентной ставки.
Главное — сколько денег остаётся у него каждый месяц.
После изменения условий ежемесячный платёж по ипотеке уменьшился примерно на 500 zł.
Это означает:
500 zł × 12 месяцев = около 6 000 zł в год.
То есть каждый год клиент получает примерно 6 000 zł меньший расход на обслуживание ипотечного кредита по сравнению с прежним платежом.
На горизонте нескольких лет разница становится ещё более ощутимой.
При этом важно понимать: при оценке рефинансирования нельзя смотреть только на размер ежемесячного платежа. Необходимо учитывать остаток капитала, срок кредита, дополнительные продукты, комиссии, страховки и другие потенциальные расходы.
Именно поэтому мы всегда рассчитываем ситуацию комплексно.
Сколько времени занял процесс?
Ещё один важный момент — скорость.
Весь процесс занял около двух недель.
За это время мы:
- изучили текущую ситуацию клиента;
- подготовили расчёты;
- отправили запросы в несколько банков;
- получили предложения;
- сравнили условия;
- проверили возможность улучшения условий в текущем банке;
- выбрали наиболее выгодный вариант.
В результате клиент получил ставку 5,80% вместо 7,50% и снизил ежемесячный платёж примерно на 500 zł.
Нужно ли обязательно менять банк при рефинансировании?
Нет.
Это один из главных выводов из данной истории.
Термин «рефинансирование» часто ассоциируется исключительно с переносом ипотеки из одного банка в другой.
Но на практике стоит рассматривать вопрос шире:
«Как уменьшить стоимость действующего ипотечного кредита?»
Возможны разные сценарии.
Вариант 1. Перенос кредита в другой банк
Если другой банк предлагает значительно лучшие условия, можно рассмотреть полное рефинансирование.
Вариант 2. Переговоры с текущим банком
Иногда текущий банк готов снизить ставку, чтобы сохранить клиента.
Вариант 3. Сравнение нескольких банков
Самый рациональный подход — получить несколько предложений и сравнить их между собой.
Именно такой подход мы использовали в данном случае.
Почему стоит проверить ипотеку через несколько лет?
Ипотечный кредит часто берётся на 20–30 лет.
За такой срок рынок может измениться несколько раз.
Может измениться:
- уровень процентных ставок;
- политика банков;
- размер маржи;
- требования к клиентам;
- доступность различных ипотечных программ;
- стоимость дополнительных банковских продуктов;
- финансовое положение самого клиента.
Поэтому условия, которые были хорошими два года назад, не обязательно остаются лучшими сегодня.
Наш клиент является хорошим примером.
Когда он оформлял кредит под 7,5%, предложение было вполне конкурентоспособным.
Через два года ситуация изменилась.
И простая проверка показала, что можно получить условия на уровне 5,80–5,90%.
Что особенно важно при рефинансировании?
Многие смотрят только на процентную ставку.
Например:
7,5% → 5,8%
и сразу считают, что экономия огромная.
Но профессиональный анализ должен учитывать гораздо больше факторов.
Нужно проверить:
- остаток задолженности;
- текущий ежемесячный платёж;
- оставшийся срок кредита;
- новую процентную ставку;
- новый ежемесячный платёж;
- комиссии;
- страховки;
- дополнительные банковские продукты;
- условия досрочного погашения;
- стоимость переноса ипотеки;
- стоимость оценки недвижимости;
- возможные нотариальные и судебные расходы;
- общую стоимость кредита после изменения условий.
Только после этого можно сказать, действительно ли рефинансирование выгодно.
Почему важно обращаться не только в один банк?
Представим, что клиент обратился только в Alior Bank.
Он получил бы предложение 5,83% и, скорее всего, был бы доволен результатом.
Но мы пошли дальше.
Проверили Credit Agricole — 5,90%.
Проверили Pekao S.A. — 5,80%.
И оказалось, что лучший вариант клиент может получить, вообще не меняя банк.
Вот почему при работе с ипотекой важно сравнивать рынок, а не останавливаться на первом предложении.
История клиента в цифрах
Было:
Банк: Pekao S.A.
Срок после получения кредита: около 2 лет
Первоначальная процентная ставка: 7,50%
Полученные предложения:
Alior Bank: 5,83%
Credit Agricole: 5,90%
Pekao S.A.: 5,80%
Результат:
Новая ставка: 5,80%
Снижение ставки: 1,70 процентного пункта
Снижение ежемесячного платежа: около 500 zł
Экономия за год по размеру платежа: около 6 000 zł
Продолжительность процесса: около 2 недель
Нужно ли ждать несколько лет, чтобы проверить ипотеку?
Не обязательно.
Каждая ситуация индивидуальна.
Но если у вас ипотека, оформленная несколько лет назад, особенно если ставка была значительно выше сегодняшних предложений банков, имеет смысл хотя бы сделать расчёт.
Это не означает, что вы обязательно должны менять банк.
Возможно, ваш текущий банк сможет предложить вам новые условия.
Возможно, конкурент даст лучшее предложение.
А возможно, после всех расчётов окажется, что менять ничего не стоит.
Главное — сначала проверить.
Рефинансирование ипотеки в Польше — с чего начать?
Если у вас уже есть ипотечный кредит в Польше и вы хотите понять, можно ли уменьшить процентную ставку или ежемесячный платёж, первый шаг — это анализ действующего кредита.
Не нужно сразу подавать документы во все банки.
Сначала стоит определить:
- сколько капитала осталось погасить;
- какая сейчас процентная ставка;
- сколько составляет ежемесячный платёж;
- сколько времени осталось до окончания кредита;
- какие условия можно получить сегодня;
- сколько будет стоить изменение или перенос кредита;
- что выгоднее — сменить банк или договориться с текущим.
Именно такой подход позволяет принимать решение на основе цифр, а не рекламы.
Вывод: ипотеку тоже нужно периодически проверять
История нашего клиента показывает очень простой принцип.
Два года назад ставка 7,5% была нормальным и конкурентным предложением.
Сегодня клиент смог получить 5,80%.
Причём для этого ему не пришлось переносить ипотеку в другой банк.
Мы проверили Alior Bank, Credit Agricole и Pekao S.A., сравнили предложения и обнаружили, что лучший вариант находится у текущего кредитора.
В результате ставка снизилась с 7,5% до 5,8%, а ежемесячный платёж уменьшился примерно на 500 zł.
Весь процесс занял около двух недель.
Поэтому если у вас уже есть ипотека в Польше, особенно оформленная несколько лет назад, не стоит автоматически считать, что её условия остаются оптимальными.
Рынок меняется. Банки меняют предложения. И иногда один простой анализ может сэкономить вам сотни злотых каждый месяц.
Хотите проверить, можно ли уменьшить вашу ипотечную рату?
Возможно, вам не понадобится менять банк — как и нашему клиенту из этой истории.