Блог
Рефінансування іпотеки у Польщі: як ми знизили ставку з 7,5% до 5,8% та зменшили платіж на 500 злотих на місяць
Історія клієнта, який вирішив перевірити свій іпотечний кредит через два роки
Багато людей вважають, що після підписання іпотечного договору питання кредиту закрите на десятиліття. Однак іпотека — це не той фінансовий продукт, про який варто забути одразу після отримання грошей.
Ринок змінюється, банки змінюють свої пропозиції, відсоткові ставки стають іншими, а умови, які два чи три роки тому вважалися дуже добрими, сьогодні можуть виявитися далеко не найкращими.
Саме така ситуація сталася із нашим клієнтом.
Два роки тому він оформив іпотечний кредит у Bank Pekao SA. з процентною ставкою 7,5% річних.
На той момент це була хороша пропозиція, тому рішення клієнта було цілком обґрунтованим.
Але приблизно через два роки клієнт звернувся до нас знову і попросив перевірити:
Чи можна сьогодні покращити умови його іпотечного кредиту?
Ми вирішили не обмежуватися одним банком та провели повноцінний аналіз можливостей рефінансування.
Результат виявився кращим, ніж очікував клієнт.
Хто наш клієнт?
Наш клієнт працює у сфері IT. Його дружина нині не працює.
На момент звернення у нього вже був іпотечний кредит, що діє. Pekao SA., який був оформлений приблизно два роки тому під 7,5%.
За цей час ситуація на ринку змінилася, тому ми вирішили перевірити одразу кілька варіантів:
- рефінансування в іншому банку;
- одержання вигіднішої пропозиції від поточного банку;
- зміна умов чинного кредиту без необхідності його перенесення.
Саме останній варіант у результаті виявився найцікавішим.
З чого починається професійне рефінансування іпотеки?
Якщо клієнт звертається до нас з діючою іпотекою і каже: "Chcę refinansować kredyt", це ще не означає, що кредит обов'язково потрібно переносити в інший банк.
Іноді інший банк справді пропонує значно кращі умови.
Але іноді кращу пропозицію можна отримати у тому банку, де клієнт вже має іпотеку.
Тому в даному випадку ми надіслали запити одразу до трьох банків:
- Alior Bank
- Credit Agricole
- Pekao SA. - поточний банк клієнта
Такий підхід дозволяє порівняти реальні пропозиції та вибрати найбільш вигідний варіант.
Alior Bank запропонував ставку 5,83%
Першу цікаву пропозицію ми отримали від Alior Bank.
Банк запропонував клієнту рефінансування із відсотковою ставкою 5,83% річних.
Порівняно з початковими 7,5% це була дуже істотна різниця.
Якщо дивитися виключно на відсоткову ставку, пропозиція виглядала справді цікавою.
Але ми продовжили перевірку.
Credit Agricole - ставка 5,90%
Другу пропозицію ми отримали від Credit Agricole.
У цьому випадку банк запропонував процентну ставку 5,901 TP3T річних.
Це також було значно краще за початкові умови кредиту клієнта.
На цьому етапі вже було зрозуміло, що у клієнта справді з'явилася можливість зменшити вартість іпотечного кредиту.
Але залишався ще один варіант.
А що запропонує Pekao SA?
Оскільки кредит клієнта, що діє, знаходився саме в Pekao SA, ми вирішили перевірити, чи готовий банк запропонувати своєму існуючому клієнту вигідніші умови.
Це один із найважливіших моментів при аналізі рефінансування.
Багато хто думає, що рефінансування автоматично означає перенесення кредиту в інший банк.
Але це завжди так.
Іноді поточний банк готовий зменшити ставку, щоб зберегти клієнта.
І саме це сталося у нашому випадку.
Pekao SA запропонував ставку 5,80%
Поточний банк клієнта запропонував зменшити відсоткову ставку до 5,80%.
Таким чином, пропозиція Pekao SA виявилася навіть трохи кращою за пропозиції конкурентів.
Вийшла наступна картина:
Pekao SA - 5,80%
Alior Bank - 5,83%
Credit Agricole - 5,90%
Стара ставка Pekao SA - 7,50%
І тут особливо добре видно, чому ми не рекомендуємо клієнтам автоматично переносити іпотеку до іншого банку.
Іноді найкраща пропозиція знаходиться у вашому власному банку.
Чому ми не стали одразу переносити кредит?
Уявіть ситуацію.
Клієнт бачить рекламу: "Іпотека 5,83%!"«
Він йде до іншого банку, розпочинає процедуру рефінансування, збирає документи, проходить перевірку кредитоспроможності, оцінку нерухомості та інші етапи.
А тим часом його власний банк міг би запропонувати йому ще найкращі умови.
Саме тому ми спочатку порівнюємо усі варіанти.
У нашому випадку клієнт отримав можливість покращити умови, не змінюючи банк.
Це означає менше формальностей та відсутність необхідності повністю проходити процедуру перенесення кредиту до іншої фінансової організації.
Результат: мінус 500 zł до щомісячного платежу
Найцікавіший результат для клієнта – звичайно ж, не сама цифра відсоткової ставки.
Головне – скільки грошей залишається у нього щомісяця.
Після зміни умов щомісячний платіж за іпотекою зменшився приблизно на 500 злотих.
Це означає:
500 zł × 12 місяців = близько 6000 zł на рік.
Тобто кожен рік клієнт отримує приблизно 6000 zł менші витрати на обслуговування іпотечного кредиту в порівнянні з колишнім платежем.
На горизонті кількох років різниця стає ще більш відчутною.
При цьому важливо розуміти: при оцінці рефінансування не можна дивитися лише на розмір щомісячного платежу. Необхідно враховувати решту капіталу, термін кредиту, додаткові продукти, комісії, страховки та інші потенційні витрати.
Саме тому ми завжди розраховуємо ситуацію комплексно.
Скільки часу зайняв процес?
Ще один важливий момент – швидкість.
Весь процес зайняв близько двох тижнів.
За цей час ми:
- вивчили поточну ситуацію клієнта;
- підготували розрахунки;
- надіслали запити до кількох банків;
- отримали пропозиції;
- порівняли умови;
- перевірили можливість покращення умов у поточному банку;
- вибрали найбільш вигідний варіант.
В результаті клієнт отримав ставку 5,80% замість 7,50% і знизив щомісячний платіж приблизно на 500 zł.
Чи потрібно обов'язково міняти банк під час рефінансування?
Ні.
Це з основних висновків з цієї історії.
Термін «рефінансування» часто асоціюється виключно з перенесенням іпотеки з одного банку до іншого.
Але практично варто розглядати питання ширше:
«Як зменшити вартість чинного іпотечного кредиту?»
Можливі різні сценарії.
Варіант 1. Перенесення кредиту до іншого банку
Якщо інший банк пропонує найкращі умови, можна розглянути повне рефінансування.
Варіант 2. Переговори із поточним банком
Іноді поточний банк готовий зменшити ставку, щоб зберегти клієнта.
Варіант 3. Порівняння кількох банків
Найраціональніший підхід – отримати кілька пропозицій та порівняти їх між собою.
Саме такий підхід ми використали у цьому випадку.
Чому варто перевірити іпотеку за кілька років?
Іпотечний кредит часто береться на 20–30 років.
За такий термін ринок може змінитись кілька разів.
Може змінитися:
- рівень процентних ставок;
- політика банків;
- розмір маржі;
- вимоги до клієнтів;
- доступність різноманітних іпотечних програм;
- вартість додаткових банківських продуктів;
- фінансове становище самого клієнта.
Тому умови, які були добрими два роки тому, не обов'язково залишаються найкращими сьогодні.
Наш клієнт є добрим прикладом.
Коли він оформляв кредит під 7,51 TP3T, пропозиція була цілком конкурентоспроможною.
За два роки ситуація змінилася.
І звичайна перевірка показала, що можна отримати умови на рівні 5,80–5,90%.
Що особливо важливе при рефінансуванні?
Багато хто дивиться тільки на процентну ставку.
Наприклад:
7,5% → 5,8%
і одразу вважають, що економія величезна.
Але професійний аналіз має враховувати набагато більше чинників.
Потрібно перевірити:
- залишок заборгованості;
- поточний щомісячний платіж;
- термін кредиту, що залишився;
- нову відсоткову ставку;
- новий щомісячний платіж;
- комісії;
- страховки;
- додаткові банківські продукти;
- умови дострокового погашення;
- вартість перенесення іпотеки;
- вартість оцінки нерухомості;
- можливі нотаріальні та судові витрати;
- загальну вартість кредиту після зміни умов.
Тільки після цього можна сказати, чи справді рефінансування вигідне.
Чому важливо звертатися не лише до одного банку?
Уявимо, що клієнт звернувся лише до Alior Bank.
Він отримав би пропозицію 5,83% і, найімовірніше, був би задоволений результатом.
Але ми пішли далі.
Перевірили Credit Agricole - 5,901 TP3T.
Перевірили Pekao SA - 5,801 TP3T.
І виявилося, що найкращий варіант клієнт може отримати взагалі не змінюючи банк.
Ось чому при роботі з іпотекою важливо порівнювати ринок, а не зупинятися на першому реченні.
Історія клієнта у цифрах
Було:
Банк: Pekao SA.
Термін після отримання кредиту: близько 2 років
Початкова процентна ставка: 7,50%
Отримані пропозиції:
Alior Bank: 5,83%
Credit Agricole: 5,90%
Pekao SA: 5,80%
Результат:
Нова ставка: 5,80%
Зниження ставки: 1,70 процентного пункту
Зменшення щомісячного платежу: близько 500 zł
Економія за рік за розміром платежу: близько 6 000 zł
Тривалість процесу: близько 2 тижнів
Чи потрібно чекати на кілька років, щоб перевірити іпотеку?
Чи не обов'язково.
Кожна ситуація є індивідуальною.
Але якщо у вас іпотека, оформлена кілька років тому, особливо якщо ставка була значно вищою за сьогоднішні пропозиції банків, має сенс хоча б зробити розрахунок.
Це не означає, що ви обов'язково маєте міняти банк.
Можливо, ваш поточний банк зможе запропонувати вам нові умови.
Можливо, конкурент дасть найкращу пропозицію.
А можливо, після всіх розрахунків виявиться, що міняти нічого не варто.
Головне – спочатку перевірити.
Рефінансування іпотеки у Польщі — з чого розпочати?
Якщо у вас вже є іпотечний кредит у Польщі і ви хочете зрозуміти, чи можна зменшити відсоткову ставку або щомісячний платіж, перший крок – це аналіз чинного кредиту.
Не треба одразу подавати документи до всіх банків.
Спочатку варто визначити:
- скільки капіталу залишилося погасити;
- яка зараз відсоткова ставка;
- скільки складає щомісячний платіж;
- скільки часу залишилося до закінчення кредиту;
- які умови можна одержати сьогодні;
- скільки коштуватиме зміна чи перенесення кредиту;
- що вигідніше – змінити банк чи домовитися з поточним.
Саме такий підхід дозволяє ухвалювати рішення на основі цифр, а не реклами.
Висновок: іпотеку теж потрібно періодично перевіряти
Історія нашого клієнта показує простий принцип.
Два роки тому ставка 7,5% була нормальною та конкурентною пропозицією.
Сьогодні клієнт зміг отримати 5,801 TP3T.
До того ж йому не довелося переносити іпотеку до іншого банку.
Ми перевірили Alior Bank, Credit Agricole та Pekao SA, порівняли пропозиції та виявили, що найкращий варіант знаходиться у поточного кредитора.
В результаті ставка знизилася з 7,5% до 5,8%, а щомісячний платіж зменшився приблизно на 500 zł.
Весь процес зайняв близько двох тижнів.
Тому, якщо у вас вже є іпотека в Польщі, особливо оформлена кілька років тому, не варто автоматично вважати, що її умови залишаються оптимальними.
Ринок змінюється. Банки змінюють пропозиції. І іноді один простий аналіз може заощадити сотні злотих кожен місяць.
Бажаєте перевірити, чи можна зменшити вашу іпотечну рату?
Можливо, вам не знадобиться міняти банк, як і нашому клієнту з цієї історії.