Можно ли иностранцу купить квартиру, дом или земельный участок в Польше? Нужно ли разрешение МВД Польши? Влияет ли карта побыту на возможность покупки? Можно ли получить ипотеку? Какие документы нужны и что необходимо проверить перед подписанием предварительного договора?

Эти вопросы особенно часто возникают у граждан Украины, Беларуси, Грузии, Казахстана и других стран, которые живут, работают или ведут бизнес в Польше.

Хорошая новость заключается в том, что иностранец может купить недвижимость в Польше.

Однако правила зависят от нескольких факторов: гражданства покупателя, типа недвижимости, ее местонахождения, статуса пребывания иностранца в Польше и способа финансирования покупки.

Особенно важно понимать разницу между покупкой квартиры, дома с земельным участком и отдельного земельного участка.

В этой статье подробно разберем весь процесс покупки недвижимости в Польше иностранцем — от первой проверки возможности покупки до подписания нотариального договора.

1. Может ли иностранец купить недвижимость в Польше?

Да.

Иностранное гражданство само по себе не означает запрет на покупку недвижимости в Польше.

Но для некоторых иностранцев польское законодательство предусматривает необходимость получения специального разрешения на приобретение недвижимости.

Поэтому первый вопрос должен звучать не так:

«Может ли иностранец купить недвижимость в Польше?»

а так:

«Нужно ли именно мне разрешение на покупку этой конкретной недвижимости?»

Это принципиально важно.

Для граждан стран Европейской экономической зоны и Швейцарии действуют значительно более простые правила. Для граждан государств за пределами ЕЭЗ и Швейцарии необходимо проверить, применяется ли к конкретной сделке обязанность получения разрешения.

При этом существуют многочисленные исключения, особенно в отношении отдельных жилых помещений.

2. Нужно ли иностранцу разрешение МВД Польши на покупку квартиры?

В случае обычной отдельной квартиры ситуация обычно значительно проще, чем при покупке дома или земельного участка.

Польское законодательство предусматривает случаи, когда приобретение самостоятельного жилого помещения иностранцем не требует разрешения.

В частности, предусмотрены исключения для приобретения самостоятельного жилого помещения, расположенного за пределами приграничной зоны, а также определенных гаражей.

Однако нельзя автоматически считать, что любое объявление с названием «квартира» подпадает под исключение.

Перед покупкой необходимо проверить юридический статус недвижимости.

Особенно важно посмотреть:

• что именно продается;
• какой вид права приобретается;
• расположение недвижимости;
• земельный участок, связанный с недвижимостью;
• наличие долей в общей собственности;
• запись в земельно-ипотечной книге;
• находится ли объект в приграничной зоне;
• приобретается ли вместе с квартирой дополнительная недвижимость.

Поэтому перед внесением задатка лучше сначала проверить документы.

3. А если иностранец хочет купить дом?

Здесь ситуация может быть сложнее.

Причина очень простая.

Покупая дом, покупатель обычно приобретает не только здание, но и земельный участок.

И именно земельный участок может стать причиной необходимости получения разрешения МВД Польши.

Поэтому фраза:

«Я покупаю только дом»

юридически не означает, что речь идет только о здании.

Перед покупкой дома необходимо проверить:

• площадь участка;
• номер земельного участка;
• земельно-ипотечную книгу;
• назначение земли;
• местный план пространственного развития;
• расположение участка;
• наличие ограничений;
• характер земельного участка;
• необходимость получения разрешения.

Особенно внимательно нужно относиться к покупке дома в приграничных районах.

Правила для недвижимости, расположенной в приграничной зоне, могут отличаться от правил для обычной квартиры.

Поэтому дом с участком нельзя оценивать по тем же правилам, что квартиру в многоквартирном доме.

4. Покупка земельного участка иностранцем в Польше

Покупка участка требует еще более внимательной проверки.

В отличие от квартиры, земельный участок не подпадает под те же исключения, которые применяются к самостоятельным жилым помещениям.

Иностранец может столкнуться с необходимостью получения разрешения МВД Польши.

Кроме того, если речь идет о сельскохозяйственной земле, необходимо учитывать дополнительные ограничения, связанные с оборотом сельскохозяйственных земель.

Поэтому перед покупкой участка необходимо проверить не только вопрос разрешения МВД, но и:

• вид земельного участка;
• площадь;
• назначение земли;
• местный план;
• возможность строительства;
• доступ к дороге;
• наличие коммуникаций;
• земельно-ипотечную книгу;
• ограничения на оборот земли.

Покупать участок только потому, что продавец говорит «иностранцам можно», — плохая идея.

Правовой статус конкретной недвижимости необходимо проверять по документам.

5. Что такое разрешение МВД Польши на покупку недвижимости?

Для некоторых иностранцев покупка недвижимости в Польше возможна только после получения специального разрешения.

Разрешение выдает Министр внутренних дел и администрации Польши (MSWiA).

При рассмотрении заявления учитывается, в частности, не создаст ли приобретение недвижимости угрозы обороноспособности, безопасности государства или общественному порядку.

Также значение могут иметь связи иностранца с Польшей.

MSWiA указывает, что такими связями могут подтверждаться, например:

• наличие польского происхождения;
• брак с гражданином Польши;
• наличие карты побыту;
• работа в Польше;
• ведение бизнеса в Польше;
• другие обстоятельства, подтверждающие связь иностранца с Польшей.

Важно понимать:

наличие карты побыту не означает автоматически, что разрешение больше не нужно.

Необходимость разрешения определяется с учетом конкретной ситуации и вида недвижимости.

6. Карта побыту и покупка недвижимости в Польше

Очень часто иностранцы считают, что карта побыту является обязательным условием для покупки квартиры.

Это не совсем так.

Нужно разделять две совершенно разные процедуры:

Покупка недвижимости

и

Получение ипотечного кредита.

Для самой покупки квартиры карта побыту не всегда является обязательным условием.

А вот для банка наличие определенного статуса пребывания может иметь большое значение.

Банк будет оценивать:

• легальность пребывания;
• срок действия документов;
• стабильность доходов;
• место работы;
• вид трудового договора;
• кредитную историю;
• гражданство;
• валюту дохода;
• существующие обязательства.

Поэтому отсутствие карты побыту может не препятствовать самой покупке недвижимости, но одновременно существенно влиять на возможность получения ипотеки.

7. Можно ли иностранцу получить ипотеку в Польше?

Да, иностранцы могут получить ипотечный кредит в польском банке.

Но конкретные условия зависят от банка и индивидуальной ситуации клиента.

Банк анализирует не только гражданство, но и финансовый профиль заемщика.

Обычно учитываются:

• размер дохода;
• источник дохода;
• тип трудового договора;
• продолжительность работы;
• срок пребывания в Польше;
• карта побыту;
• кредитная история;
• другие кредиты;
• количество членов семьи;
• размер первоначального взноса;
• стоимость недвижимости;
• тип недвижимости.

Именно поэтому не существует универсального ответа:

«Иностранец может получить ипотеку на X тысяч злотых».

Один и тот же клиент может получить положительное решение в одном банке и отказ в другом.

8. Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса?

Это один из наиболее часто задаваемых вопросов.

В Польше существуют решения, позволяющие в определенных ситуациях приобрести недвижимость с очень небольшим количеством собственных средств или воспользоваться государственной программой гарантии первоначального взноса.

Однако доступность такого решения зависит от конкретного клиента, банка, программы и параметров сделки.

Поэтому иностранцу не стоит заранее исходить из того, что необходимо иметь, например, 20% стоимости квартиры наличными.

Но также нельзя рассчитывать на покупку без собственных средств только потому, что такая возможность существует в отдельных случаях.

Сначала нужно проверить конкретную кредитную ситуацию.

9. Когда лучше обращаться в банк — до или после поиска квартиры?

Если покупка планируется в кредит, мы рекомендуем делать это до подписания предварительного договора.

Оптимальная последовательность выглядит так:

1. Проверить кредитоспособность

Определяем приблизительную максимальную сумму кредита.

2. Проверить банки

Смотрим, какие банки принимают конкретный профиль иностранца.

3. Определить бюджет

Например:

• собственные средства: 100 000 zł;
• максимальный кредит: 500 000 zł;
• бюджет покупки: около 600 000 zł.

4. Начать искать недвижимость

Теперь покупатель знает, в каком ценовом диапазоне искать квартиру или дом.

5. Проверить конкретную недвижимость

6. Подписать предварительный договор

7. Подать документы на ипотеку

Это намного безопаснее, чем сначала подписать договор и только потом узнать, сколько денег банк готов предоставить.

10. Почему не стоит сначала покупать квартиру, а потом проверять кредитоспособность?

Представим ситуацию.

Покупатель нашел квартиру за 600 000 zł.

Он очень хочет ее купить и подписывает предварительный договор.

Продавцу передается задаток.

После этого покупатель идет в банк и выясняет, что банк готов предоставить только 480 000 zł.

Получается нехватка:

600 000 − 480 000 = 120 000 zł.

Если собственных денег нет, возникает серьезная проблема.

Еще сложнее ситуация, если предварительный договор предусматривает потерю задатка при невозможности завершить сделку.

Поэтому грамотная подготовка к покупке начинается не с просмотра квартир, а с анализа финансовых возможностей покупателя.

11. Какие документы нужны иностранцу для ипотеки?

Точный список зависит от банка и ситуации клиента.

Однако обычно могут понадобиться:

Личные документы

• паспорт;
• карта побыту;
• документ, подтверждающий легальность пребывания;
• иногда дополнительные документы.

Документы о доходах

• трудовой договор;
• справка о доходах;
• подтверждение заработной платы;
• выписки со счета;
• информация о других обязательствах.

Документы по недвижимости

• номер księgi wieczystej;
• предварительный договор;
• документы продавца;
• документы квартиры или дома;
• другие документы, которые запросит банк.

Если доход получен от предпринимательской деятельности, список документов будет существенно шире.

12. Что такое księga wieczysta и почему ее нужно проверить?

Księga wieczysta — это земельно-ипотечная книга, в которой содержится информация о юридическом статусе недвижимости.

Перед покупкой необходимо проверить ее содержание.

В частности, нужно обратить внимание на:

Раздел I

Информация о недвижимости и связанных с ней правах.

Раздел II

Кто является собственником или пользователем недвижимости.

Раздел III

Ограниченные вещные права, требования, ограничения и другие записи.

Раздел IV

Ипотеки.

Проверка księgi wieczystej — один из ключевых этапов перед покупкой.

Наличие красивого ремонта и хорошей цены еще не означает, что юридически с квартирой все в порядке.

13. Что проверить в квартире перед покупкой?

Помимо księgi wieczystej, необходимо проверить и другие документы.

Например:

• кто является собственником;
• есть ли задолженность перед wspólnota mieszkaniowa или spółdzielnia;
• зарегистрированы ли в квартире другие лица;
• есть ли ипотека;
• имеются ли ограничения;
• соответствует ли фактическая планировка документам;
• нет ли незаконной перепланировки;
• какой статус у парковочного места;
• что именно входит в стоимость.

Последний пункт особенно важен.

Если продавец говорит:

«Квартира стоит 500 000 zł и в ней остается вся мебель»,

это должно быть правильно отражено в договоре.

Стоимость самой недвижимости и стоимость оборудования/мебели могут иметь значение, в частности, для банка.

14. Предварительный договор при покупке недвижимости иностранцем

Предварительный договор — один из важнейших документов во всей сделке.

В нем фиксируются основные условия будущей продажи:

• цена;
• объект;
• сроки;
• размер задатка или аванса;
• срок заключения окончательного договора;
• условия получения кредита;
• дополнительные условия сделки.

Если покупателю необходимо разрешение MSWiA, это также необходимо учитывать при формулировании договора.

Если покупка осуществляется в кредит, желательно предусмотреть условия, связанные с получением финансирования.

15. Какой срок установить в предварительном договоре?

Срок должен быть реальным.

При покупке за собственные средства обычной квартиры процесс может проходить достаточно быстро.

Но если одновременно требуется:

• ипотека;
• дополнительные документы;
• разрешение MSWiA;
• переводы документов;
• дополнительные проверки,

процесс может занять значительно больше времени.

Поэтому устанавливать срок «на всякий случай» в несколько недель рискованно.

Чаще безопаснее оставить достаточно времени на кредитную и административную процедуру.

Особенно это важно, если покупатель — гражданин страны, для которого может потребоваться разрешение МВД.

16. Что такое zadatek и чем он отличается от zaliczka?

В польских договорах недвижимости можно встретить два понятия:

zadatek — задаток;

zaliczka — аванс.

Это не одно и то же.

Последствия внесения задатка и аванса отличаются.

Поэтому покупателю-иностранцу особенно важно понимать, какую именно сумму он передает продавцу и что произойдет с ней, если:

• банк откажет в кредите;
• кредит будет предоставлен в меньшем размере;
• не будет получено разрешение;
• продавец откажется от сделки;
• сделка не состоится по другой причине.

Не следует подписывать договор, не понимая последствий его условий.

17. Покупка квартиры иностранцем за наличные

Если покупатель располагает собственными средствами, процесс обычно проще.

Не нужно ждать решения банка и оформления ипотеки.

Однако даже при покупке за наличные остаются вопросы:

• нужно ли разрешение MSWiA;
• юридический статус недвижимости;
• księga wieczysta;
• налоги;
• нотариальные расходы;
• документы продавца;
• условия договора.

Поэтому отсутствие кредита не означает отсутствие необходимости проверять сделку.

18. Можно ли иностранцу купить квартиру для сдачи в аренду?

В целом да.

Иностранец может приобрести недвижимость с инвестиционной целью.

Но перед покупкой необходимо рассчитать реальную доходность.

Нужно учитывать:

• стоимость квартиры;
• налог;
• czynsz administracyjny;
• коммунальные расходы;
• ремонт;
• мебель;
• страхование;
• периоды простоя;
• управление квартирой;
• налог на доход от аренды.

Например, квартира за 500 000 zł, которая сдается за 2 500 zł в месяц, приносит:

30 000 zł валового дохода в год.

Простая валовая доходность:

30 000 / 500 000 = 6% годовых.

Но это еще не чистая доходность.

После учета расходов реальная доходность будет ниже.

19. Можно ли иностранцу купить несколько квартир?

Само по себе наличие одной квартиры не означает запрета на приобретение второй.

Но если речь идет о нескольких объектах, особенно о земельных участках или недвижимости, которая не подпадает под стандартные исключения, каждый объект необходимо оценивать отдельно.

Для инвестора важно также учитывать налоговые последствия и способ использования недвижимости.

20. Может ли иностранец купить недвижимость вместе с супругом?

Да, но здесь необходимо правильно определить структуру собственности.

Если супруги покупают недвижимость совместно, необходимо учитывать:

• гражданство обоих;
• режим имущества супругов;
• необходимость разрешения;
• способ финансирования;
• требования банка.

Если для покупки требуется разрешение MSWiA, правила подачи документов зависят от того, каким образом супруги будут приобретать недвижимость.

Поэтому такие сделки лучше планировать заранее.

21. Сколько времени занимает покупка недвижимости в Польше иностранцем?

Единого срока нет.

Простая покупка квартиры за собственные средства может пройти достаточно быстро.

Покупка в ипотеку занимает больше времени.

Если дополнительно требуется разрешение MSWiA, процесс становится еще сложнее.

Условно сделку можно представить следующим образом:

Анализ покупателя → поиск недвижимости → проверка документов → предварительный договор → ипотека → нотариальный договор → регистрация права собственности.

Если необходимо разрешение:

Анализ покупателя → проверка необходимости разрешения → документы → MSWiA → решение → дальнейшая процедура покупки.

Поэтому срок предварительного договора необходимо устанавливать с запасом.

22. Сколько стоит разрешение MSWiA?

Согласно информации польского Министерства внутренних дел и администрации, государственная пошлина за выдачу разрешения на приобретение недвижимости иностранцем составляет 1570 zł.

Пошлина за выдачу обещания предоставления разрешения — 98 zł.

Это только государственные сборы.

Дополнительно могут возникнуть расходы на:

• нотариуса;
• судебные сборы;
• присяжные переводы;
• банковские услуги;
• оценку недвижимости;
• юридическую помощь;
• сопровождение сделки.

Поэтому бюджет покупки необходимо считать не только исходя из цены квартиры.

23. Можно ли получить предварительное обещание выдачи разрешения?

Да.

В польской системе существует так называемая promesa — обещание выдачи разрешения.

Она может быть полезна иностранцу, который хочет заранее проверить перспективу получения разрешения.

Но важно понимать:

promesa сама по себе не дает права купить недвижимость.

Для приобретения конкретной недвижимости необходимо получить соответствующее разрешение.

24. Самые распространенные ошибки иностранцев при покупке недвижимости в Польше

Ошибка №1. Сначала искать квартиру, а потом проверять кредит

Это может привести к нехватке денег или потере задатка.

Ошибка №2. Считать, что карта побыту автоматически решает все вопросы

Карта побыту может облегчать некоторые процедуры, но не отменяет автоматически все ограничения для иностранцев.

Ошибка №3. Считать, что если можно купить квартиру, то можно купить дом

Квартира и дом с земельным участком — юридически разные ситуации.

Ошибка №4. Не проверять księga wieczysta

Даже если продавец кажется надежным.

Ошибка №5. Подписывать предварительный договор на слишком короткий срок

Особенно если нужна ипотека или разрешение MSWiA.

Ошибка №6. Вносить большой задаток без проверки финансирования

Сначала нужно понимать, откуда будут деньги на покупку.

Ошибка №7. Верить только информации из объявления

Описание недвижимости в интернете не заменяет проверку документов.

25. Как правильно организовать покупку недвижимости иностранцу?

Мы рекомендуем следующую последовательность.

Шаг 1. Определить бюджет

Сколько есть собственных средств и сколько необходимо получить в кредит.

Шаг 2. Проверить кредитоспособность

Особенно если покупка планируется с ипотекой.

Шаг 3. Проверить необходимость разрешения

До подписания каких-либо обязательств.

Шаг 4. Найти недвижимость

Теперь можно искать объект в реальном бюджете.

Шаг 5. Проверить документы

В первую очередь księga wieczysta и юридический статус недвижимости.

Шаг 6. Согласовать условия предварительного договора

Цена, сроки, задаток, кредит и другие условия.

Шаг 7. Подать заявку на ипотеку

Если покупка финансируется банком.

Шаг 8. Подготовить нотариальную сделку

После выполнения всех необходимых условий.

Шаг 9. Подписать окончательный договор

Право собственности переходит к покупателю в соответствии с условиями сделки и законодательством.

26. Покупка недвижимости в Польше иностранцем — кратко

Если вы гражданин другой страны и хотите купить недвижимость в Польше, главное — не начинать с подписания договора.

Сначала необходимо определить:

1. Можно ли вам приобрести конкретную недвижимость?

2. Нужно ли разрешение MSWiA?

3. Сколько денег у вас есть?

4. Сколько кредита вы можете получить?

5. Какие документы есть у недвижимости?

6. Какие условия будут указаны в предварительном договоре?

Только после этого имеет смысл переходить к заключению сделки.

FAQ — часто задаваемые вопросы

Может ли украинец купить квартиру в Польше?

Да. Гражданин Украины может купить недвижимость в Польше, однако необходимость получения разрешения зависит от типа недвижимости и конкретной ситуации.

Может ли белорус купить квартиру в Польше?

Да. Но поскольку Беларусь не входит в ЕЭЗ, необходимо проверить, требуется ли разрешение MSWiA для конкретной сделки.

Нужна ли карта побыту для покупки квартиры?

Не всегда. Однако карта побыту может иметь большое значение при получении ипотечного кредита.

Можно ли купить квартиру без разрешения МВД?

В некоторых случаях да. Закон предусматривает исключения, в частности для определенных самостоятельных жилых помещений.

Нужно ли разрешение на покупку дома?

Это зависит от конкретной недвижимости. Основной вопрос заключается в том, приобретается ли вместе с домом земельный участок и подпадает ли сделка под исключение.

Можно ли иностранцу получить ипотеку в Польше?

Да. Польские банки кредитуют иностранцев, однако требования различаются в зависимости от банка и профиля клиента.

Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса?

В определенных случаях существуют решения с государственной гарантией или другими механизмами, позволяющими снизить требования к собственным средствам. Возможность необходимо проверять индивидуально.

Сколько стоит разрешение MSWiA?

Государственная пошлина за выдачу разрешения составляет 1570 zł.

Сколько времени занимает покупка недвижимости?

Простая покупка квартиры за собственные средства может пройти относительно быстро. При ипотеке или необходимости получения разрешения MSWiA процесс занимает больше времени.

Можно ли иностранцу купить квартиру для сдачи?

Да. Однако перед покупкой необходимо отдельно рассчитать доходность инвестиции и налоговые последствия.

Заключение

Покупка недвижимости в Польше иностранцем вполне реальна.

Тысячи иностранцев ежегодно покупают квартиры, дома и другую недвижимость в Польше.

Но порядок действий имеет огромное значение.

Главное — не начинать с передачи задатка.

Сначала необходимо проверить возможность покупки, финансирование, документы недвижимости и необходимость разрешения MSWiA.

Если покупка осуществляется с ипотекой, желательно еще до поиска конкретной квартиры определить свою кредитоспособность и понять, какие банки готовы работать с вашим профилем.

А если речь идет о доме или земельном участке, юридическую проверку лучше провести еще до подписания предварительного договора.

Нужна помощь с покупкой недвижимости в Польше?

Rutkowski Home помогает иностранцам организовать покупку недвижимости в Польше.

Мы можем помочь:

• подобрать недвижимость;
• проверить возможность покупки иностранцем;
• оценить необходимость разрешения MSWiA;
• подготовиться к ипотеке;
• сравнить варианты банковского финансирования;
• проверить документы недвижимости;
• организовать процесс покупки;
• подготовить сделку к нотариальному оформлению.

Если вы планируете купить квартиру, дом или участок в Польше — свяжитесь с нами до подписания предварительного договора.

Правильная подготовка на первом этапе может сэкономить много времени, денег и избежать проблем на последних этапах сделки.