Одне з найчастіших питань, яке я чую від клієнтів, звучить дуже просто:

«Я заробляю 7000, 10000 або 15000 злотих. На яку суму кредиту я взагалі можу розраховувати?»

На жаль, універсальної відповіді тут нема. Людина з доходом 10 000 zł може отримати кредит на 300 000 zł, а інша — за такого ж доходу отримати значно більше. Все залежить тільки від зарплати, а й від складу сім'ї, інших кредитів, типу трудового договору, терміну кредиту і навіть конкретного банку.

Саме тому перед пошуком квартири я завжди рекомендую спочатку перевірити реальну кредитоспроможність відразу у кількох банках. Іноді різниця між пропозиціями може становити десятки, а окремих випадках і сотні тисяч злотих.

Нижче розберемо, як банки дивляться на дохід, чому однакова зарплата не гарантує однакову суму кредиту і скільки потрібно приблизно заробляти для отримання іпотеки в Польщі в 2026 році.

Що саме банк вважає, коли оцінює вашу кредитоспроможність?

Уявимо двох людей.

Обидва отримують 10 000 zł нетто на місяць.

Здавалося б, їхня кредитоспроможність має бути однаковою.

Але перша — самотня людина без дітей, без кредитів та кредитних карток. Другий містить дитину, платить аліменти та має автомобіль у кредиті.

Незважаючи на однакову зарплату, банк побачить ці дві ситуації зовсім по-різному.

Оцінюючи кредитоспроможності банки аналізують як розмір доходу, а й його стабільність, Витрати зміст, все існуючі зобов'язання і термін кредиту. Саме такий підхід передбачений рекомендаціями KNF щодо іпотечних кредитів.

Тому правильне питання звучить не просто:

«"Скільки я заробляю?"»

А скоріше так:

«"Скільки грошей залишається у мене після всіх обов'язкових витрат і наскільки стабільний мій дохід?"»

Від чого залежить сума іпотечного кредиту?

1. Ваш дохід

Це очевидний чинник, але тут також є нюанси.

Для банку має значення не лише сума, яку ви отримуєте, а й:

• як довго ви отримуєте цей дохід;
• наскільки він стабільний;
• на якій підставі ви працюєте;
• чи змінювався ваш роботодавець;
• чи є випробувальний термін;
• чи є ваш договір терміновим чи безстроковим;
• чи отримуєте ви додаткові премії, бонуси чи комісійні.

Як правило, найбільш зрозумілою для банку ситуацією є стабільний дохід umowa o pracę. Але це не означає, що з umowa zlecenie, JDG або іншими джерелами доходу отримати іпотеку неможливо. KNF прямо вказує, що нерегулярний дохід сам собою не виключає видачу кредиту — банк має оцінити можливість його регулярного обслуговування.

2. Одна людина чи сім'я?

Це один із факторів, який люди дуже часто недооцінюють.

Наприклад, дохід 10 000 zł нетто для однієї людини і ті ж 10 000 zł нетто для сім'ї з двома дітьми – це зовсім різні ситуації.

Банк повинен враховувати витрати на утримання домогосподарства та постійні фінансові зобов'язання. Чим більше людей перебуває у домогосподарстві та утриманні, тим менше коштів, з погляду банківської моделі, залишається на обслуговування нового кредиту.

Тому іноді поява дитини може зменшити кредитоспроможність на десятки чи навіть сотні тисяч злотих.

3. Інші кредити можуть коштувати вам дуже дорого

У вас може бути висока зарплата, гарна робота та ідеальна кредитна історія.

Але є, наприклад:

• кредит на автомобіль;
• споживчий кредит;
• розстрочка;
• кредитна картка;
• ліміт на рахунку.

Для клієнта це може бути як невеликі щомісячні платежі.

Для банку це додаткові зобов'язання, які зменшують суму вільних коштів.

Іноді закриття одного споживчого кредиту перед подачею заявки може помітно збільшити кредитоспроможність.

Тому перед оформленням іпотеки варто перевірити не лише скільки ви заробляєте, але і скільки щомісячно вже винні іншим банкам.

Скільки кредиту можна отримати за доходу 5 000 zł?

Почнемо з найпопулярнішого сценарію.

Припустимо:

• одна людина;
• дохід близько 5 000 zł нетто;
• стабільна робота;
• відсутність інших кредитів;
• тривалий термін іпотеки.

У такій ситуації іпотека можлива, але діапазон пропозицій між банками може бути помітним.

Для орієнтиру публічні розрахунки для 2026 року показують, що за сприятливого профілю одинокий клієнт без інших зобов'язань може мати дохід, достатній для фінансування порядку. 300 000 zł, хоча конкретний результат залежить від банку та параметрів угоди.

Але якщо у цієї людини є дитина, кредит на автомобіль або інші постійні витрати, результат може виявитися істотно нижче.

Висновок: 5 000 zł нетто - це вже не автоматично "надто маленький дохід для іпотеки". Але сума кредиту дуже залежатиме від індивідуальної ситуації.

Дохід 7000 zł нетто - на що можна розраховувати?

При доході близько 7 000 zł нетто ситуація стає помітно цікавішою.

Для однієї людини без серйозних зобов'язань можна вже розглядати фінансування значно більшої покупки.

Однак тут виникає інша помилка: людина дивиться в інтернеті на калькулятор, бачить суму, наприклад, 500 000 zł, і починає шукати квартиру.

А потім приходить до банку і виявляється, що конкретний банк вважає його витрати інакше.

Тому я завжди рекомендую не орієнтуватися на один онлайн-калькулятор.

Краще порівняти кілька банків.

Один банк може порахувати клієнта більш консервативно, інший прийняти більше доходу або інакше оцінити витрати домогосподарства.

Дохід 10 000 злотих нетто — чому це ще не гарантує велику іпотеку?

Тут починається найцікавіше.

Багато хто думає:

«Я отримую 10 тисяч нетто. Значить, проблем із іпотекою точно не буде».

Не завжди.

Розглянемо дві ситуації.

Клієнт А

• доход: 10 000 zł;
• одна людина;
• немає дітей;
• немає інших кредитів;
• umowa o pracę;
• гарна кредитна історія.

Клієнт Б

• доход: 10 000 zł;
• чоловік та дитина;
• кредит на автомобіль;
• кредитна картка;
• додаткові незмінні витрати.

На папері обидва одержують однакову зарплату.

Але для банку це два абсолютно різних профілю ризику та витрат.

Саме тому у практиці кредитного експерта неможливо чесно назвати суму кредиту, знаючи лише розмір зарплати.

Потрібна хоча б базова інформація про сім'ю, зобов'язання та форму доходу.

Дохід 15 000 злотих нетто - вже можна розраховувати на велику суму?

При доході 15 000 zł нетто можливості, звичайно, значно вищі, особливо якщо йдеться про двох позичальників або одного клієнта без великих зобов'язань.

За даними порівняльних банківських розрахунків, опублікованих у липні 2026 року, кредитоспроможність модельної сім'ї з сукупним доходом 15 000 zł продовжувала зростати за зниженням вартості іпотечного фінансування. Але навіть за однакового доходу підсумкові пропозиції різних банків відрізняються.

І тут виникає ще один важливий чинник.

Строк кредиту

Допустимо, вам 35 років.

Кредит на 20 років і кредит на 30 років — це не те саме з точки зору кредитоспроможності.

Чим довше термін, тим нижчим може бути щомісячний платіж, отже, у певних ситуаціях вища доступна сума кредиту.

Але довгий термін також означає, що без дострокових погашень загальна вартість відсотків може бути значно вищою.

Тому іноді розумною стратегією є отримання кредиту більш тривалий термін підвищення фінансової гнучкості, та був регулярне дострокове погашення, якщо це відповідає умовам конкретного договору.

Чому один банк може дати на 200 000 злотих більше іншого?

Це не перебільшення.

Кожен банк має власну модель оцінки клієнта.

Банки по-різному можуть оцінювати:

• витрати домогосподарства;
• конкретний вид прибутку;
• премії та бонуси;
• дохід від індивідуальної діяльності;
• дохід іноземного громадянина;
• кредитні картки та ліміти;
• кількість дітей;
• вік клієнта;
• максимальний термін кредитування.

Крім того, в оцінці кредитоспроможності банки враховують ризик зміни процентних ставок. У підходах KNF, що діють, передбачений мінімальний процентний буфер для оцінки здатності обслуговувати іпотеку при зміні вартості кредиту.

Саме тому я вважаю помилкою звертатися лише до одного банку.

Якщо перший банк каже:

«"Ваша максимальна сума - 400 000 zł"»

це ще не означає, що інший банк не зможе запропонувати 500000 або 600000 zł.

Звичайно, це не означає, що завжди потрібно подавати заявки абсолютно до всіх банків поспіль. Спочатку краще зробити аналіз та вибрати кілька найбільш підходящих варіантів.

Важлива не лише сума кредиту, а й умови

Допустимо, один банк готовий дати вам 600 000 zł, а інший - тільки 550 000 zł.

На перший погляд, вибір очевидний.

Але треба порівняти:

• відсоткову ставку;
• маржу;
• RRSO;
• вартість страхування;
• додаткові продукти;
• умови дострокового погашення;
• обов'язковість відкриття рахунку;
• вартість додаткових послуг;
• загальну суму до повернення.

KNF окремо підкреслює, що нижча відсоткова ставка сама по собі не завжди означає вигідніший кредит — необхідно враховувати всі умови та додаткові витрати.

Тому правильний вибір – це не просто банк, який дасть максимальну суму.

Іноді краще отримати трохи менший кредит, але на вигідніших умовах.

А якщо є дитина та посібник 800+?

Це окрема тема, яка часто викликає запитання.

У липні 2026 року UKNF окремо роз'яснив підхід до обліку виплати Rodzina 800+ в оцінці кредитоспроможності. Значення має у тому числі стабільність і період, протягом якого така допомога виходитиме, оскільки іпотека зазвичай оформляється на більш тривалий термін.

Тому не варто автоматично вважати 800+ повноцінним постійним доходом, який кожен банк обов'язково врахує однаково.

Якщо у вашій ситуації ця виплата може мати значення для розрахунку, її краще перевірити у конкретних банках.

Чи можна збільшити кредитоспроможність перед поданням заявки?

Так. І іноді для цього не потрібно шукати нової роботи чи збільшувати зарплату.

Перед подачею заявки слід перевірити такі речі.

Закрити непотрібні кредитні картки та ліміти

Навіть якщо ви практично не користуєтеся ними, банк може враховувати доступний ліміт при розрахунку вашого фінансового навантаження.

Погасити невеликий споживчий кредит

Якщо до кінця залишилося кілька платежів, іноді вигідніше закрити його перед поданням заявки.

Не міняти роботу безпосередньо перед іпотекою

Новий роботодавець не означає автоматичної відмови, але стабільність доходу є важливим фактором оцінки.

Зібрати документи заздалегідь

Особливо якщо ви отримуєте:

• премії;
• комісійні;
• доход від JDG;
• дохід із кількох джерел;
• іноземний прибуток.

Чим краще можна підтвердити історію та стабільність доходу, тим простіше банку провести аналіз.

Головна помилка: шукати квартиру до перевірки кредитоспроможності

Дуже часто клієнт спочатку знаходить квартиру мрії.

Домовляється із продавцем.

Підписує umowę rezerwacyjną.

Вносить гроші.

І лише після цього починає дізнаватися, скільки кредиту йому дадуть.

Я рекомендував би робити навпаки.

Крок 1. Перевірити кредитоспроможність.

Крок 2. Дізнатися про реальний бюджет.

Крок 3. Зрозуміти, який початковий внесок потрібний.

Крок 4. Порівняти пропозиції банків.

Крок 5. І лише потім активно шукати нерухомість.

Так ви знаєте, в якому ціновому діапазоні можете шукати квартиру, і не втрачаєте час на об'єкти, які виявляться недоступними.

То скільки ж треба заробляти?

Якщо дуже спростити, то однієї цифри не існує.

У 2026 році навіть дві особи з однаковою зарплатою можуть отримати зовсім різну суму іпотечного кредиту.

На результат впливають:

• розмір та стабільність доходу;
• кількість позичальників;
• кількість людей у домогосподарстві;
• діти та інші утриманці;
• існуючі кредити;
• кредитні картки та ліміти;
• тип трудового договору;
• вік;
• термін кредиту;
• початковий внесок;
• Політика конкретного банку.

Тому відповідь на запитання:

«Я отримую 10 000 злотих. Скільки кредиту мені дадуть?»

без додаткової інформації завжди буде лише приблизним.

Хочете дізнатися про свою реальну кредитоспроможність?

Я займаюся підбором та супроводом іпотечних кредитів у Польщі.

Перед подачею заявки можна проаналізувати вашу ситуацію та перевірити:

• яку суму кредиту ви реально можете отримати;
• які банки краще підходять саме під ваше джерело доходу;
• як існуючі кредити впливають на вашу кредитоспроможність;
• чи є сенс спочатку закрити частину зобов'язань;
• який термін кредиту буде оптимальним;
• скільки потрібно власні кошти;
• які пропозиції банків варто розглядати насамперед.

Я не обіцяю кредит за будь-яку ціну. Спочатку потрібно реально оцінити ситуацію, а потім шукати рішення, яке справді має сенс.

Якщо ви плануєте придбання квартири або будинку в Польщі і хочете дізнатися, на яку суму кредиту можете розраховувати саме у вашій ситуації, зв'яжіться зі мною разом розберемо вашу ситуацію і підберемо можливі варіанти.