Na kupno mieszkania lub domu w Polsce Wielu klientów jest zaskoczonych, gdy po złożeniu wniosku o hipoteka Bank informuje mnie, że konieczna jest wycena nieruchomości. Nasuwa się logiczne pytanie: Dlaczego potrzebna jest wycena, skoro cena zakupu jest już określona w umowie?

W rzeczywistości dla banku cena transakcji jest tylko jednym z czynników. Znacznie ważniejsze jest zrozumienie, Jaka jest rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości i czy nadaje się ona jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego?.

W tym artykule wyjaśnimy szczegółowo, dlaczego banki wymagają wycen nieruchomości, co dokładnie sprawdza rzeczoznawca i dlaczego to samo mieszkanie może zostać zatwierdzone przez jeden bank, a odrzucone przez inny.

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości (operacyjna, operat szacunkowy) jest oficjalnym dokumentem sporządzanym przez licencjonowanego rzeczoznawcę (rzeczoznawca majątkowy).

Podczas oceny specjalista ustala:

• wartość rynkowa nieruchomości;
• stan techniczny domu lub mieszkania;
• płynność obiektu;
• zgodność obiektu z wymaganiami banku.

To właśnie na podstawie tego dokumentu bank podejmuje decyzję o tym, czy jest gotowy sfinansować zakup konkretnej nieruchomości.

Dlaczego cena podana w umowie jest dla banku niewystarczająca?

Bardzo często klienci uważają, że jeśli mieszkanie kosztuje np., 700 000 zł, to właśnie tę kwotę bank bierze pod uwagę.

W praktyce tak nie jest.

Ceną podaną w umowie jest kwota, na którą zgodzili się sprzedający i kupujący.

Bank musi zrozumieć, Ile jest faktycznie warta nieruchomość na rynku?.

Są sytuacje, gdy:

• nieruchomość została sprzedana poniżej wartości rynkowej;
• wręcz przeciwnie, kupujący przepłaca;
• cena jest zbyt wysoka w porównaniu do podobnych nieruchomości.

Dlatego bank opiera się właśnie na raporcie rzeczoznawcy.

Co bank sprawdza podczas oceny?

Wiele osób uważa, że bank interesuje się tylko ceną mieszkania.

W rzeczywistości eksperci analizują znacznie więcej czynników.

Na przykład:

• lokalizacja obiektu;
• rok budowy;
• konstrukcja budynku;
• stan techniczny;
• powierzchnia mieszkania;
• typ ogrzewania;
• podłoga;
• stan części wspólnych budynku;
• status prawny nieruchomości;
• dostępność dostępu do drogi publicznej;
• możliwość dalszej sprzedaży nieruchomości.

Wszystko to ma bezpośredni wpływ na decyzję banku.

Nie każda nieruchomość nadaje się do kredytu hipotecznego

Ważne jest, aby zrozumieć jedną rzecz.

Nawet jeśli klient ma wysoką zdolność kredytową, bank może odmówić mu kredytu hipotecznego ze względu na samą nieruchomość.

Każdy bank samodzielnie decyduje, jakie przedmioty uznaje za dopuszczalne zabezpieczenie kredytu.

Dlatego to samo mieszkanie może zostać odrzucone przez jeden bank, a przyznane w innym bez problemu.

---

Przykład z naszej praktyki

Niedawno towarzyszyliśmy klientowi kupującemu mieszkanie w Lublin.

Początkowo dokumenty zostały złożone mBank.

Po przeprowadzeniu wyceny nieruchomości bank odmówił udzielenia kredytu hipotecznego.

Powodem nie były dochody klienta ani jego historia kredytowa.

Odmowa była związana wyłącznie z cechami nieruchomości.

Do głównych powodów należało:

• mała powierzchnia mieszkania;
• brak centralnego ogrzewania;
• wysoki poziom zużycia fizycznego budynku.

Z punktu widzenia mBank taki obiekt był zbyt ryzykowny, aby stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Nie oznaczało to jednak, że nie dało się kupić tego mieszkania.

Po przeanalizowaniu sytuacji wybraliśmy inny bank - Credit Agricole.

Bank wycenił nieruchomość pozytywnie i udzielił klientowi kredytu hipotecznego.

Dlatego tak ważne jest zrozumienie: Jeśli nieruchomość ma niestandardowe cechy lub jest w złym stanie technicznym, nie każdy bank będzie chciał ją sfinansować.

Dlaczego banki podejmują różne decyzje?

Każdy bank stosuje własny system oceny ryzyka.

Niektóre banki są gotowe pożyczyć:

• stare domy;
• mieszkania bez ogrzewania centralnego;
• małe mieszkania;
• nieruchomość wymagająca remontu.

Inne banki podchodzą do takich obiektów z dużo większą ostrożnością.

W związku z tym odmowa jednego banku nie znaczy, że nie da się uzyskać kredytu hipotecznego.

Bardzo często wystarczy wybrać odpowiedni bank.

Czy można z góry przewidzieć, czy pojawią się problemy?

W większości przypadków tak.

Doświadczony ekspert ds. kredytów hipotecznych jest w stanie zidentyfikować potencjalne zagrożenia jeszcze przed złożeniem wniosku.

Pozwala to na:

• unikaj odrzuceń;
• nie marnuj czasu;
• wybierz najodpowiedniejszy bank;
• znacznie zwiększa prawdopodobieństwo otrzymania pozytywnej decyzji.

Jest to szczególnie ważne przy zakupie:

• stare domy;
• mieszkania w przedwojennych budynkach;
• obiekty bez centralnego ogrzewania;
• nieruchomości o niestandardowej powierzchni;
• obiekty o złożonym statusie prawnym.

Wyniki

Wycena nieruchomości jest jednym z najważniejszych etapów ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Dla banku liczy się nie tylko aktualna wartość mieszkania, ale też to, czy będzie ono mogło stanowić wiarygodne zabezpieczenie kredytu na długie lata.

Jeżeli nieruchomość ma pewne wady, nie oznacza to, że nie można na nią uzyskać kredytu hipotecznego.

Najważniejsze jest wybranie odpowiedniego banku, który jest gotowy sfinansować właśnie tego typu projekt.

W naszej praktyce wielokrotnie zdarzało się, że po odmowie ze strony jednego banku udało nam się uzyskać pozytywną decyzję od innego.

Warto więc zawsze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny ocenić nie tylko swoją zdolność kredytową, ale i samą nieruchomość.

Pomoże Ci to uniknąć odrzucenia wniosku, zaoszczędzić czas i znacznie zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.