Księga wieczysta - що це таке і чому без неї не можна купувати нерухомість у Польщі

Що таке księga wieczysta простими словами

Księga wieczysta (книга вечиста) - Якщо говорити простими словами, це паспорт нерухомості.
Саме в цьому документі зібрано більшу частину інформації, яка може бути важливою для покупця квартири, будинку чи земельної ділянки у Польщі.

У księdze wieczystej ви можете дізнатися:

• хто є поточним власником нерухомості;
• хто був власником раніше;
• точний розмір та розташування об'єкта;
• чи є борги чи обтяження;
• чи існують претензії третіх осіб (roszczenia - Вимоги або вимоги на нерухомість);
• чи є іпотека чи інші фінансові зобов'язання.

⚠️ Важливо: в księdze wieczystej немає інформації про рік будівництва нерухомості. Можливо, у майбутньому це зміниться, але зараз такі дані там не вказуються.
Цю інформацію можна знайти у certyfikace characteristyki energetycznej (енергетичний сертифікат) — про нього я розповім окремо в іншій статті.

Для чого потрібен номер księgi wieczystej (KW)

Номер księgi wieczystej - це ключова інформація, яку ви зобов'язані запитати у продавця до підписання:

• будь-якого попереднього договору,
• резерваційного договору,
• декларації про намір покупки.

❗ Без номера KW не варто робити жодних кроків, пов'язаних з купівлею нерухомості.

Отримавши номер księgi wieczystej, ви повинні:

• або самостійно перевірити та проаналізувати її зміст (якщо розумієте, як читати KW), на сайті https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
• або передати номер нотаріусу, у якого плануєте підписувати угоду.

👉 Як правило, нотаріус перевіряє księgę wieczystą безкоштовно та вкаже на можливі ризики.

Розділи księgi wieczystej — що в них вказано

Księga wieczysta складається з чотирьох основних розділів:

Dział I — Опис нерухомості

Тут міститься:

• адресу та місцезнаходження,
• площа,
• тип нерухомості (квартира, будинок, ділянка),
• додаткові елементи (комора, підвал, місце у гаражі).

Dział II - Власність

У цьому розділі вказано:

• хто є власником нерухомості,
• один або кілька власників,
• на якій підставі було придбано власність (купівля, дарування, спадщина).

➡️ Це один з найважливіших розділів для покупця.

Dział III - Права, претензії та обмеження

Тут можуть бути вказані:

• roszczenia - Претензії або вимоги третіх осіб,
• сервітути (наприклад, право довічного проживання),
• судові суперечки,
• попередження про невідповідність правового стану.

⚠️ Цей розділ вимагає особливої уваги та часто консультації з фахівцем.

Dział IV - Іпотека

Містить інформацію про:

• наявності іпотеки,
• сумі зобов'язань,
• банку або фінансову організацію.

Наявність іпотеки не означає заборону на покупку, але вимагає правильного юридичного оформлення угоди.

Що робити, якщо квартира не має księgi wieczystej

Відсутність księgi wieczystej не завжди означає проблему.
Така ситуація часто зустрічається при spółdzielczych квартирах (Кооперативна форма власності).

✔️ Боятися цього не варто.

При покупці такої нерухомості:

• нотаріус подає заяву до суду про створення księgi wieczystej,
• це стандартна та нормальна процедура,
• відсутність KW не дискредитує квартиру.

Право продавця на нерухомість перевіряється на підставі:

• документів із spółdzielni (кооперативу),
• відповідних довідок та виписок.

👉 Всі ці моменти обов'язково перевіряє нотаріус, Тому не варто автоматично виключати такі квартири з пошуку.

Висновок

• ❌ Без номера księgi wieczystej не робіть жодних кроків, пов'язані з купівлею нерухомості.
• ✅ Отримавши номер KW обов'язково проаналізуйте її зміст.
• 🤝 Якщо є сумніви - зверніться до фахівця: нотаріус або ріелтор.

Księga wieczysta - це основний інструмент безпеки при купівлі нерухомості у Польщі.