Вересень 2026 року приніс польському іпотечному ринку одразу кілька важливих змін. З одного боку, процентні ставки Національного банку Польщі залишаються значно нижчими від рівнів останніх років. З іншого боку, вартість нових іпотечних пропозицій знову почала зростати, а разом з нею поступово знижується і кредитоспроможність клієнтів.

Для людини, яка планує купити квартиру в Польщі у 2026 році, це означає одне: не можна орієнтуватися тільки на розмір зарплати чи розрахунок одного банку. За однакового доходу різниця між пропозиціями банків може досягати кількох сотень тисяч злотих.

У цій статті розберемо актуальну ситуацію із кредитоспроможністю у Польщі у вересні 2026 року, покажемо модельні розрахунки для різних сімей та пояснимо, чому на іпотечний ринок знову впливає ситуація на світових ринках.

Що відбувається з іпотекою у Польщі у вересні 2026 року?

Вересень розпочався на тлі підвищеної невизначеності на фінансових ринках.

Важливим чинником стала геополітична ситуація на Близькому Сході та пов'язане з нею зростання цін на енергоносії. Більш дорога нафта означає потенційно більш високу інфляцію, а інфляційні ризики, своєю чергою, впливають очікування щодо відсоткові ставки.

Reuters у вересні зазначав, що зростання цін на нафту і газ на тлі конфлікту посилює інфляційний тиск і змушує центральні банки обережніше ставитись до подальшого пом'якшення грошової політики.

Для польського іпотечного ринку це особливо важливо, тому що вартість кредиту залежить не тільки від поточного рішення RPP, але й вартості фінансування банків та ситуації на фінансовому ринку.

При цьому NBP у вересні ставки не підвищив

9 вересня 2026 року Rada Polityki Pieniężnej зберегла відсоткові ставки без змін.

Референсна ставка NBP залишилася на рівні 3,75% річних.

Тому неправильно говорити, що вересневе зростання іпотечних ставок відбулося через безпосереднє підвищення ставки NBP.

Причина складніша: банки та фінансовий ринок реагують на інфляційні ризики, вартість фінансування, прибутковість облігацій та очікування щодо майбутньої грошово-кредитної політики.

Саме тому можна одночасно спостерігати ситуацію, коли ставка NBP залишається без змін, а нові іпотечні пропозиції банків стають дорожчими.

Ставки з іпотеки знову почали зростати

Вересневі дані показують досить помітну зміну ситуації.

За даними Bankier.pl, майже всі аналізовані банки у вересні підвищили ставки з іпотеки з періодично фіксованою ставкою порівняно із серпнем. Середній рівень пропозицій виявився вже помітно вищим за 6%.

Наприклад, для модельного кредиту 592 000 zł на 25 років з LTV 80% у вересневому порівнянні Bankier.pl ставки періодично фіксованого кредиту знаходилися приблизно в діапазоні від 5,99% до 6,49% залежно від банку та умов.

Це безпосередньо впливає і кредитоспроможність.

Чому?

Тому що банк при розрахунку zdolność kredytowa перевіряє, чи зможе клієнт обслуговувати кредит за певного відсоткового навантаження. Чим вища ставка і передбачуване щомісячне навантаження, тим менша потенційна сума кредиту.

Кредитоспроможність у вересні 2026 року

Для аналізу ми використовуємо свіжий «"Raport zdolności kredytowej ANG - kredyty hipoteczne, wrzesień 2026"».

Розрахунки ANG були проведені 15–16 вересня 2026 року. Звіт розглядає кілька модельних типів сімей та порівнює їхню кредитоспроможність у банках, що співпрацюють з ANG Odpowiedzialne Finanse.

У дослідженні розглядаються:

• один дорослий без дітей 1+0;
• двоє дорослих без дітей 2+0;
• двоє дорослих і одна дитина - 2+1;
• двоє дорослих і двоє дітей - 2+2.

Для сімей з дітьми у моделі передбачається отримання 800+ на кожну дитину, Якщо відповідний банк враховує цю допомогу при розрахунку кредитоспроможності.

а яких умовах зроблено розрахунок ANG?

Тут дуже важливий момент.

Це не розрахунок для конкретного клієнта, А модельне порівняння банків.

ANG передбачає, що:

• дохід виходить за umowa o pracę;
• клієнти не мають інших фінансових зобов'язань;
• сім'я живе у місті середнього розміру;
• термін кредиту складає 300 місяців - 25 років;
• LTV складає максимум 80%;
• враховуються певні продукти банку рамках cross-sell.

Тому людина, яка працює по umowa zlecenie, веде działalność gospodarczą або має кредити, що діють, не повинен сприймати наведені цифри як гарантовану суму.

Одна людина з доходом 10 000 zł netto

Почнемо з найпростішого прикладу – одна доросла людина без дітей.

При доході 10 000 zł netto на місяць модель ANG показує такі значення:

Банк	Модельна кредитоспроможність
Alior Bank	736 000 zł
Bank Millennium	659 000 zł
BNP Paribas	632 000 zł
BPS	906 000 zł
Credit Agricole	751 000 zł
Erste Bank Polska	657 000 zł
ING Bank Śląski	841 000 zł
mBank	780 000 zł
Pekao SA.	682 000 zł
PKO BP	687 000 zł
SBR	757 000 zł
VeloBank	749 000 zł

Дані взяті безпосередньо з вересневого звіту ANG.

Різниця виходить дуже суттєвою.

При однаковому доході 10 000 zł netto модель показує кредитоспроможність від 632 000 до 906 000 zł.

Тобто різниця між окремими банками становить більше 270 000 zł.

Для покупця квартири це може бути різницею між квартирою вартістю 700 тис. та квартирою вартістю майже 1 млн zł.

Дохід однієї особи 5 000–13 000 zł

Якщо подивитися на всю таблицю для одного дорослого, стає добре помітно, як росте кредитоспроможність разом із доходом.

При доході 5 000 zł netto:

• Alior - 348 000 zł;
• Millennium - 286 000 zł;
• BNP Paribas - 308 000 zł;
• BPS - 370 000 zł;
• Credit Agricole - 372 000 zł;
• Erste - 342 000 zł;
• ING - 364 000 zł;
• mBank - 356 000 zł;
• Pekao - 241 000 zł;
• PKO BP - 334 000 zł;
• SBR - 291 000 zł;
• VeloBank - 288 000 zł.

При 7 000 zł netto модельні значення знаходяться приблизно в діапазоні 438–612 тис. zł.

При 10 000 zł — 632-906 тис. zł.

При 13 000 zł - Приблизно 606 тис.-1,178 млн zł.

Це добре показує, наскільки конкретна банківська модель може впливати на результат.

Двоє дорослих без дітей - 2+0

Тепер розглянемо найпоширенішу ситуацію: працюють дві людини, дітей немає.

ANG використав сукупний дохід сім'ї:

8000 / 11000 / 15000 / 20000 zł netto.

Сукупний дохід 11 000 zł netto

Модельний результат:

Банк	Кредитоспроможність
Alior Bank	800 000 zł
Millennium	726 000 zł
BNP Paribas	697 000 zł
BPS	831 000 zł
Credit Agricole	827 000 zł
Erste	753 000 zł
ING	925 000 zł
mBank	858 000 zł
Pekao	637 000 zł
PKO BP	717 000 zł
SBR	832 000 zł
VeloBank	824 000 zł

Вже при доході сім'ї 11 000 zł різниця між окремими банками становить майже 290 000 zł.

А якщо сім'я заробляє 15 000 злотих?

Тут суми стають ще цікавішими.

Для сім'ї 2+0 із доходом 15 000 zł netto ANG показує:

• Alior - 1045000 zł;
• Millennium - 998 000 zł;
• BNP Paribas - 956 000 zł;
• BPS - 1359000 zł;
• Credit Agricole - 1130000 zł;
• Erste - 1027000 zł;
• ING - 1 261 000 zł;
• mBank - 1170000 zł;
• Pekao - 1092000 zł;
• PKO BP - 1000000 zł;
• SBR - 1135000 zł;
• VeloBank - 1124000 zł.

Тобто сім'я з однаковим прибутком 15 000 zł netto в залежності від банку в модельному розрахунку може перебувати в різних межах кредитування.

Дохід сім'ї 20 000 zł netto

При сукупному доході 20 000 zł netto модельна кредитоспроможність 2+0 виглядає так:

Банк	Кредитоспроможність
Alior Bank	1 393 000 zł
Millennium	1 337 000 zł
BNP Paribas	1 280 000 zł
BPS	1 812 000 zł
Credit Agricole	1 510 000 zł
Erste	1 315 000 zł
ING	1 681 000 zł
mBank	1 559 000 zł
Pekao	1 460 000 zł
PKO BP	1 333 000 zł
SBR	1 513 000 zł
VeloBank	1 499 000 zł

У модельному розрахунку різниця між мінімальним та максимальним результатом перевищує 500 000 zł.

Це один із найкращих прикладів того, чому при іпотеці в Польщі не можна робити висновок лише на підставі зарплати.

Сім'я 2+1: що змінюється після появи дитини?

Наступний сценарій — дві дорослі та одна дитина.

У дослідженні ANG використовується той самий діапазон сукупного доходу: 8 000, 11 000, 15 000 та 20 000 zł netto. При цьому до розрахунку може включатись 800+ — залежно від правил конкретного банку.

При доході сім'ї 11 000 zł netto:

Банк	2+1
Alior Bank	648 000 zł
Millennium	653 000 zł
BNP Paribas	697 000 zł
BPS	819 000 zł
Credit Agricole	763 000 zł
Erste	753 000 zł
ING	760 000 zł
mBank	681 000 zł
Pekao	667 000 zł
PKO BP	636 000 zł
SBR	802 000 zł
VeloBank	771 000 zł

При доході 15 000 zł значення вже становлять приблизно від 956 000 до 1,304 млн. zł.

При доході 20 000 zł - від 1,280 млн до 1,880 млн zł.

Сім'я з двома дітьми - 2+2

У разі сім'ї з двох дорослих та двох дітей вплив витрат на утримання сім'ї стає ще помітнішим.

При доході 11 000 zł netto модель ANG показує:

• Alior - 498 000 zł;
• Millennium - 478 000 zł;
• BNP Paribas - 588 000 zł;
• BPS - 754 000 zł;
• Credit Agricole - 667 000 zł;
• Erste - 714 000 zł;
• ING - 689 000 zł;
• mBank - 542 000 zł;
• Pekao - 574 000 zł;
• PKO BP - 492 000 zł;
• SBR - 749 000 zł;
• VeloBank - 712 000 zł.

При сукупному доході 15 000 zł:

• від 926 000 zł до PKO BP
• до 1239000 zł в BPS.

При доході 20 000 zł:

• від 1 280 000 zł до BNP Paribas
• до 1846000 zł в BPS.

Чому кількість дітей впливає на zdolność kredytową?

Банк оцінює як дохід сім'ї, а й її витрати.

У сім'ї 2+2 більше людей, яких потрібно утримувати, ніж у сім'ї 2+0.

При цьому банки можуть по-різному враховувати:

• витрати на дітей;
• 800+;
• мінімальні витрати на утримання;
• інші регулярні прибутки.

Тому наявність дітей сама собою не дозволяє заздалегідь сказати, наскільки зміниться кредитоспроможність.

Що відбувається із кредитоспроможністю через зростання ставок?

Це одне з найважливіших питань вересня 2026 року.

Bankier.pl у вересневому аналізі кредитоспроможності зазначає, що середня модельна здатність клієнтів знизилася приблизно на 8 тис. zł в порівнянні з попереднім місяцем і склала близько 1,155 млн zł у аналізованому профілі. Більш дорога іпотека призвела до зростання щомісячного розрахункового навантаження і, відповідно, зниження здатності брати борг.

В іншому вересневому аналізі середня кредитоспроможність по групі склала близько 1,161 млн zł, Що все ще вище показника роком раніше, але вже нижче за попередні місяці.

Це важливий момент.

Кредитоспроможність у вересні 2026 року не впала, Але після періоду поліпшення ринок почав показувати зворотний рух.

Як конфлікт на Близькому Сході пов'язаний із іпотекою у Польщі?

На перший погляд зв'язок може здатися дуже далеким.

Людина купує квартиру у Гданську, Варшаві чи Кракові. До чого тут нафту на світовому ринку?

Зв'язок проходить через інфляцію та вартість грошей.

Спрощений ланцюжок виглядає так:

геополітична напруженість → зростання ризику перебоїв з постачанням нафти → зростання вартості нафти та енергії → інфляційний тиск → зміна очікувань щодо відсоткових ставок → зміна вартості фінансування → зміна іпотечних пропозицій банків.

Reuters у вересні писав саме про вплив підвищених цін на нафту та газ на інфляційні ризики та грошово-кредитну політику центральних банків.

Тому міжнародні події можуть відбиватися на польському іпотечному ринку, навіть якщо RPP безпосередньо не змінює ставку.

Але ставки NBP адже не виросли?

Саме.

Це важливо наголосити.

У вересні 2026 року RPP зберегла ставку NBP на рівні 3,751 TP3T.

Однак іпотечні ставки банків можуть змінюватись з інших причин.

Банки враховують вартість залучення та фінансування, ситуацію на ринку облігацій, очікування щодо майбутніх ставок та власну політику кредитування.

Тому не можна використовувати просту формулу:

«"NBP не підняв ставку - значить іпотека не може подорожчати".

У вересні 2026 року ринок продемонстрував протилежне.

Чому процентна ставка так сильно впливає на zdolność kredytową?

Уявімо двох клієнтів з однаковим доходом.

Якщо банк вважає, що кредит буде коштувати дешевше, щомісячне навантаження за певною сумою буде нижчим.

Якщо вартість кредиту підвищується, та сама сума кредиту стає важчою для сімейного бюджету.

Наприклад, умовно:

800 000 zł кредиту → певна щомісячна рата за ставки X.

Якщо ставка стає вищою, рата збільшується.

Банк повинен переконатися, що після виплати цієї рати сім'я залишається достатньо грошей на життя.

Тому підвищення процентних ставок може одночасно:

1. збільшити майбутню вартість кредиту;
2. збільшити щомісячний платіж;
3. зменшити максимальну суму, яку банк готовий надати;
4. зменшити бюджет покупця нерухомості.

Саме тому рух ставок важливо відстежувати не лише тим, хто вже має іпотеку, а й тим, хто збирається подавати заявку.

Що важливіше: висока зарплата чи правильний вибір банку?

Насправді важливими є обидва фактори.

Але вересневі розрахунки добре показують, що однаковий дохід не гарантує однакову кредитоспроможність.

Наприклад, при доході сім'ї 2+0 на рівні 15 000 zł netto:

• в одному банку модель показує менше 1 млн. zł;
• в іншому - понад 1,3 млн. zł.

Різниця складає сотні тисяч злотих.

Тому людина, якій банк попередньо повідомив:

«"Ви можете отримати 950 000 zł",

не повинен автоматично вважати, що це його абсолютний максимум.

Це може бути максимум конкретного банку за конкретної моделі розрахунку.

В іншому банку результат може бути іншим.

Особливо важливо для umowa zlecenie та działalność gospodarcza

Тут потрібно ще раз звернути увагу на вихідні дані звіту.

ANG розраховував модельних клієнтів з доходом за umowa o pracę.

Тому таблиці не можна безпосередньо застосовувати до людини, яка отримує дохід за:

• umowa zlecenie;
• umowa o dzieło;
• JDG;
• контрактів;
• кільком видам доходу одночасно;
• іноземного трудового договору.

У таких клієнтів банки можуть:

• брати інший період для розрахунку середньої зарплати;
• враховувати не весь прибуток;
• вимагати певний стаж;
• аналізувати PIT;
• враховувати стабільність надходжень;
• пред'являти додаткові вимоги до документів.

Саме тут індивідуальний розрахунок стає особливо важливим.

Чому один попередній розрахунок це ще не рішення банку?

Попередня zdolność kredytowa – це орієнтир.

Остаточна сума залежить від повної перевірки клієнта.

Банк може додатково перевірити:

• BIK;
• існуючі кредитні зобов'язання;
• ліміти кредитних карток;
• форму зайнятості;
• стаж роботи;
• документи про доходи;
• PIT;
• вік;
• термін кредиту;
• кількість членів сім'ї;
• вартість та тип нерухомості;
• власний внесок;
• оцінку нерухомості.

Тому не можна сприймати модельну таблицю ANG як обіцянку банку видати зазначену суму.

Що робити людині, яка планує іпотеку у Польщі у 2026 році?

Насамперед — не вибирати квартиру виходячи з одного розрахунку кредитоспроможності.

Найкраще діяти послідовно.

1. Визначити реальний дохід

Потрібно рахувати не просто суму, яка приходить на рахунок, а дохід у тому вигляді, в якому його визнає банк.

2. Перевірити всі зобов'язання

Навіть невелика кредитна картка з високим лімітом може впливати на розрахунок.

3. Розрахувати кілька банків

Один і той же клієнт може отримати суттєво різні результати.

4. Визначити необхідний власний внесок

Що власний внесок, то нижче LTV і, залежно від пропозиції, можуть змінюватися умови кредиту.

5. Не брати максимальний можливий кредит автоматично

Навіть якщо банк готовий надати певну суму, важливо самостійно оцінити, чи буде комфортним таке щомісячне навантаження.

6. Стежити за ринком

Ситуація у вересні показує, як швидко можуть змінюватися іпотечні пропозиції.

Що свідчить вересень 2026 року?

Вересневий ринок дає кілька важливих сигналів.

Перше: ставка NBP не змінилася – референсна ставка залишилася на рівні 3,75%.

Друге: ставки за новими іпотечними пропозиціями з періодично фіксованою ставкою зросли. За даними Bankier.pl, підвищення відбулося майже у всіх аналізованих банках.

Третє: зростання вартості іпотек вже почало відбиватися на розрахунках кредитоспроможності — вересневі модельні значення знизилися порівняно з попереднім місяцем.

Четверте: міжнародна ситуація та зростання вартості енергоносіїв створюють додаткові інфляційні ризики, які фінансовий ринок враховує вартість грошей.

ог: скільки реально можна отримати у вересні 2026?

Однієї універсальної цифри немає.

Відповідно до моделі ANG:

• одна людина з доходом 10 000 zł netto - Приблизно 632-906 тис. zł залежно від банку;
• сім'я 2+0 з доходом 15 000 zł - Приблизно 956 тис.–1,359 млн. zł;
• сім'я 2+1 з доходом 15 000 zł - Приблизно 956 тис.–1,304 млн. zł;
• сім'я 2+2 з доходом 15 000 zł - Приблизно 926 тис.-1,239 млн zł.

Але ці значення відносяться до модельних клієнтів з umowa o pracę, без інших зобов'язань, терміном кредиту 25 років і LTV до 80%.

Тому головний висновок вересня 2026 року – не конкретна цифра конкретного банку.

Головне — кредитоспроможність слід вважати індивідуально та порівнювати кілька банків.

У разі, коли іпотечні ставки знову почали зростати, а світова ситуація створює додаткову невизначеність для інфляції та вартості фінансування, попередній розрахунок перед пошуком нерухомості стає особливо важливим.

Для покупця це дозволяє заздалегідь зрозуміти, яку квартиру він справді може собі дозволити, який власний внесок знадобиться та який розмір щомісячного платежу буде прийнятним для сімейного бюджету.

Чи плануєте іпотеку в Польщі?

Якщо ви плануєте покупку квартири або будинку і хочете дізнатися, на яку суму кредиту можете розраховувати, не варто орієнтуватися лише на розрахунок одного банку.

Я допоможу проаналізувати вашу ситуацію, перевірити кредитоспроможність у кількох банках та підібрати варіанти з урахуванням вашого доходу, форми працевлаштування, кількості членів сім'ї, власного вкладу та вартості нерухомості.

Якщо ви плануєте взяти іпотеку у Польщі — звертайтесь до мене.
Проведемо розрахунок, порівняємо доступні варіанти та розберемо умови кредиту до подання заявки.

📩 Напишіть мені - почнемо з попереднього розрахунку вашої кредитоспроможності.