Ви заробляєте, наприклад, 11 000 zł netto на місяць і хочете купити квартиру в Польщі.

Логічне питання:

На яку суму іпотеки можу розраховувати?

Багато хто чекає на просту відповідь:

«"При такому доході дадуть приблизно 600-700 тисяч".

Але новий звіт щодо кредитоспроможності за серпень 2026 року показує, що насправді все значно складніше.

Залежно від:

• складу сім'ї,
• кількості дітей,
• обраного банку,
• рівня доходу,
• політики банку,

різниця у доступній сумі кредиту може становити сотні тисяч злотих.

І в деяких ситуаціях один банк може сказати:

«"Максимум 135 000 zł".

А інший за тих же модельних параметрів:

«"До 400 000 zł".

При вищих доходах різниця стає ще помітнішою.

Я розібрав актуальний Raport zdolności kredytowej ANG за серпень 2026 року, заснований на розрахунках, проведених 11–13 серпня 2026 року, і зібрав найцікавіші висновки.

Спершу важливе: що саме порівнювалося?

Це не рекламна таблиця одного банку.

У звіті порівнюється кредитоспроможність у банках, що співпрацюють з ANG Odpowiedzialne Finanse.

Для розрахунків було прийнято однакові модельні умови:

• дохід - umowa o pracę;
• відсутність інших фінансових зобов'язань;
• період кредитування - 300 місяців, тобто 25 років;
• LTV - до 80%;
• обліковуються необхідні банком додаткові продукти;
• для сімей з дітьми в розрахунках враховується посібник 800+, якщо конкретний банк приймає їх у розрахунок кредитоспроможності.

У звіті розглянуто чотири типи домогосподарств:

1+0

Один дорослий без дітей.

2+0

Двоє дорослих без дітей.

2+1

Двоє дорослих та одна дитина.

2+2

Двоє дорослих та двоє дітей.

І саме тут розпочинаються дуже цікаві відмінності.

Одна людина з доходом 5000 zł: де дадуть більше?

Почнемо з найпростішого варіанту:

Один дорослий без дітей.

При доході:

5 000 zł netto

розрахункова кредитоспроможність виглядає так:

Банк	Орієнтовна сума кредиту
Credit Agricole	374 000 zł
BPS	370 000 zł
Alior Bank	361 000 zł
Erste Bank Polska	355 000 zł
ING Bank Śląski	350 000 zł
PKO BP	337 000 zł
BNP Paribas	308 000 zł
Bank Millennium	306 000 zł
mBank	303 000 zł
VeloBank	302 000 zł
SBR	291 000 zł
Bank Ochrony Środowiska	290 000 zł
Pekao SA	246 000 zł

Різниця між Credit Agricole и Pekao SA складає:

128 000 злотих.

Тобто людина може звернутися лише до одного банку, почути:

«Ваша максимальна кредитоспроможність - близько 246 тисяч».

І вирішити:

«Отже, я не можу купити квартиру дорожче».

Хоча інший банк при тих же модельних параметрах може показати кредитоспроможність близько 374 тисяч zł.

Саме тому звертатися лише до одного банку — не завжди найкраща стратегія.

Дохід 7 000 zł netto: різниця стає ще помітнішою

Для однієї людини з доходом:

7 000 zł netto

максимальні значення моделі виглядають так:

• BPS - 612 000 zł;
• ING Bank Śląski - 570 000 zł;
• VeloBank - 550 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 544 000 zł;
• SBR - 530 000 zł;
• Credit Agricole - 526 000 zł;
• Alior Bank - 506 000 zł;
• Erste Bank Polska - 497 000 zł;
• PKO BP - 489 000 zł;
• Pekao SA - 470 000 zł;
• Bank Millennium - 454 000 zł;
• mBank - 452 000 zł;
• BNP Paribas 438 000 zł.

Різниця між максимальним та мінімальним результатом:

174 000 злотих.

При тому доході.

При тому типі зайнятості.

За відсутності інших зобов'язань.

Ось чому питання:

«"У якому банку у мене найбільша кредитоспроможність?"»

на практиці набагато важливіше, ніж просто:

«У якому банку зараз найнижча відсоткова ставка?»

Тому що спочатку потрібно взагалі одержати необхідну суму.

Сімейна пара без дітей: ситуація змінюється

Наразі розглянемо двох дорослих без дітей.

Загальний дохід:

8 000 zł netto

Результати:

Банк	Максимальна кредитоспроможність
Credit Agricole	596 000 zł
SBR	556 000 zł
Erste Bank Polska	553 000 zł
mBank	548 000 zł
ING Bank Śląski	542 000 zł
VeloBank	540 000 zł
Alior Bank	524 000 zł
BNP Paribas	502 000 zł
Bank Millennium	497 000 zł
BPS	483 000 zł
PKO BP	472 000 zł
Pekao SA	468 000 zł
Bank Ochrony Środowiska	467 000 zł.

Різниця між першим та останнім результатом:

129 000 злотих.

Тобто навіть у пари без дітей вибір банку здатний змінити доступний бюджет на купівлю нерухомості більш ніж на 100 тисяч zł.

А якщо доход сім'ї становить 11 000 zł?

Ось тут починається найцікавіше.

Для пари без дітей із загальним доходом:

11 000 zł netto

модель показує:

• ING Bank Śląski 895 000 zł;
• VeloBank - 860 000 zł;
• mBank - 858 000 zł;
• SBR - 832 000 zł;
• Credit Agricole - 831 000 zł;
• Alior Bank - 795 000 zł;
• Erste Bank Polska - 782 000 zł;
• PKO BP - 778 000 zł;
• Bank Millennium - 724 000 zł;
• BNP Paribas - 697 000 zł;
• BPS - 665 000 zł;
• Pekao SA - 648 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska 643 000 zł.

Різниця:

252 000 zł.

Тобто при однаковому модельному доході сім'я може мати кредитоспроможність 643 тисячі zł в одному банку та близько 895 тисяч zł в іншому.

Це майже чверть мільйона злотих різниці.

З'являється дитина - і все змінюється

Тепер найважливіше для сімей.

Візьмемо дохід:

8 000 zł netto

і порівняємо два варіанти.

Сім'я 2+0

Двоє дорослих – без дітей.

Наприклад:

• Alior Bank - 524 000 zł;
• Credit Agricole - 596 000 zł;
• ING - 542 000 zł;
• mBank - 548 000 zł.

Тепер додаємо одну дитину.

Сім'я 2+1

Той же модельний дохід:

8 000 zł netto

Результати вже зовсім інші:

• BPS - 456 000 zł;
• SBR - 453 000 zł;
• Erste - 442 000 zł;
• VeloBank - 425 000 zł;
• ING - 413 000 zł;
• Credit Agricole - 386 000 zł;
• Pekao SA - 361 000 zł;
• PKO BP - 340 000 zł;
• BNP Paribas - 341 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 332 000 zł;
• Bank Millennium - 321 000 zł;
• mBank - 315 000 zł;
• Alior Bank - 290 000 zł.

Тобто наявність дитини в модельній ситуації може зменшити кредитоспроможність сотні тисяч злотих.

Наприклад, у Alior Bank:

Сім'я 2+0 за доходу 8 000 zł:

524 000 zł

Сім'я 2+1 за того ж доходу:

290 000 zł

Різниця:

234 000 злотих.

І це дуже добре показує одну важливу річ.

Банк дивиться не лише на:

«Скільки ви заробляєте?»

Він також аналізує:

• скільки людина входить у домогосподарство;
• скільки людина перебуває у змісті;
• витрати на утримання сім'ї;
• внутрішні правила конкретного банку;
• джерела доходу, що приймаються банком;
• інші фінансові зобов'язання.

Друга дитина: чому різниця між банками стає величезною?

Розглянемо сім'ю:

2 дорослих + 2 дитини

Загальний дохід:

8 000 zł netto

Результати особливо цікаві:

• SBR - 400 000 zł;
• BPS - 391 000 zł;
• Erste Bank Polska - 380 000 zł;
• VeloBank - 356 000 zł;
• ING Bank Śląski - 340 000 zł;
• Credit Agricole - 278 000 zł;
• Pekao SA - 229 000 zł;
• BNP Paribas - 200 000 zł;
• PKO BP - 185 000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 184 000 zł;
• mBank - 178 000 zł;
• Bank Millennium - 150 000 zł;
• Alior Bank - всього 135 000 zł.

І ось тут різниця між банками становить:

265 000 злотих.

Одна й та модельна сім'я.

Той самий дохід.

Але:

один банк - 135 000 zł,

а інший – 400 000 zł.

Саме тому ситуація:

«Мені відмовили в одному банку, отже, іпотеку я не отримаю»

— не обов'язково означає, що кредит отримати неможливо.

Можливо, просто цей банк не підходить для цієї структури сім'ї.

Найбільша помилка: дивитися лише на процентну ставку

Дуже часто клієнт починає пошук іпотеки з питання:

«Де зараз найнижчий відсоток?»

Але правильна послідовність, на мій погляд, має бути іншою.

Крок 1. Перевірити кредитоспроможність

Спочатку потрібно зрозуміти:

• яка сума реально потрібна;
• у яких її взагалі можна отримати.

Крок 2. Перевірити умови конкретного банку

Наприклад:

• вік позичальника;
• термін кредиту;
• тип трудового договору;
• стаж роботи;
• karta pobytu для іноземців;
• наявність дітей;
• дохід другого чоловіка;
• інші кредити та ліміти.

Крок 3. Тільки потім порівнювати вартість кредиту

Тому що немає сенсу вибирати найнижчу ставку, якщо цей банк дає вам:

300 000 zł,

а вам необхідно:

500000 zł.

Доход 15 000 zł: банки починають давати більше мільйона

Подивимося на сім'ю 2+1 — двоє дорослих та одна дитина.

При доході:

15 000 zł netto

розрахунок виглядає так:

• ING Bank Śląski 1 270 000 zł;
• VeloBank - 1240000 zł;
• SBR - 1195000 zł;
• BPS - 1189000 zł;
• mBank - 1165000 zł;
• Pekao SA - 1153000 zł;
• Credit Agricole - 1136000 zł;
• PKO BP - 1098000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 1166000 zł;
• Alior Bank - 1085000 zł;
• Erste Bank Polska - 1066000 zł;
• Bank Millennium - 994 000 zł;
• BNP Paribas - 956 000 zł.

Різниця між максимальним та мінімальним результатом:

314 000 злотих.

Навіть за високого доходу вибір банку залишається дуже важливим.

Доход 20 000 zł: до 1,75 мільйонів кредитів?

Тепер візьмемо родину 2+2.

Двоє дорослих та двоє дітей.

Загальний дохід:

20 000 zł netto

Відповідно до серпневої моделі:

• ING Bank Śląski 1 750 000 zł;
• VeloBank - 1700000 zł;
• SBR - 1634000 zł;
• BPS - 1624000 zł;
• mBank - 1559000 zł;
• Pekao SA - 1558000 zł;
• Bank Ochrony Środowiska - 1555000 zł;
• Credit Agricole - 1549000 zł;
• PKO BP - 1464000 zł;
• Alior Bank - 1446000 zł;
• Erste Bank Polska - 1365000 zł;
• Bank Millennium 1 331 000 zł.

Різниця:

419 000 злотих.

Майже півмільйона злотих різниці лише через вибір банку.

Звичайно, це не означає, що ING автоматично схвалить кожному клієнту 1,75 млн. zł.

Це модельний розрахунок, що ґрунтується на певних умовах.

Але він чудово показує масштаб різниці між банківськими методиками розрахунку.

Чому один банк дає 300 тисяч, а інший 600?

Тому що кожен банк має свою політику оцінки ризику.

При розрахунку враховуються, серед іншого:

Дохід

Не лише сума, а й:

• джерело доходу;
• стабільність;
• період роботи;
• форма працевлаштування.

Склад сім'ї

Для банку важливо:

• одна людина чи пара;
• чи є діти;
• скільки дітей;
• які витрати на утримання сім'ї.

Інші фінансові зобов'язання

Наприклад:

• кредит готівкою;
• кредитна картка;
• ліміт у рахунку;
• лізинг;
• аліменти.

Навіть кредитна картка, що не використовується, може зменшувати доступну суму кредиту.

Вік

Вік може проводити максимальний термін кредитування.

А термін — безпосередньо на розмір щомісячного платежу та, відповідно, кредитоспроможність.

Політика конкретного банку

І саме це часто створює найбільші відмінності.

Один банк може сприятливіше оцінювати конкретну структуру сім'ї, інший — зовсім інакше.

Чи потрібно звертатися одразу до всіх банків?

Чи не обов'язково.

І я не рекомендував би відправляти заявки «навгад» у всі банки поспіль.

Набагато розумніше спочатку зробити попередній аналіз.

Наприклад:

Яка сума кредиту потрібна?

Допустимо:

550 000 злотих.

Якщо модельна ситуація показує, що в конкретному банку максимальна кредитоспроможність може бути близько 300–400 тисяч, немає сенсу починати саме з нього.

Краще спочатку визначити банки, які потенційно підходять за:

• сумі;
• доходу;
• віком;
• типу працевлаштування;
• сімейної ситуації;
• статус перебування в Польщі;
• необхідний термін кредиту.

А потім уже порівнювати конкретні пропозиції.

Але важливо: ця таблиця не є гарантією отримання кредиту

Це дуже важливий момент.

Серпневий звіт заснований на модельних розрахунках.

Він передбачає:

• umowa o pracę;
• відсутність інших фінансових зобов'язань;
• певну структуру сім'ї;
• 25-річний період кредитування;
• LTV до 80%;
• стандартні параметри розрахунку.

У реальному житті можуть з'явитися фактори, які суттєво змінять результат:

• кредитна історія BIK;
• фактичні витрати;
• вік;
• термін дії договору;
• karta pobytu;
• випробувальний термін;
• доход за останні місяці;
• премії;
• 800+;
• інші кредити;
• вартість нерухомості, що купується.

Тому не можна просто відкрити таблицю, побачити:

«Мені належить 700 000 zł»

і вважати, що банк обов'язково видасть цю суму.

Але як інструмент попереднього порівняння банків такі дані дуже корисні.

Найцікавіший висновок із серпня 2026 року

Якщо подивитися на звіт, можна зробити кілька висновків.

Висновок №1: дохід - це далеко не все

Дві сім'ї з однаковим доходом можуть мати зовсім різну кредитоспроможність.

Особливо, якщо відрізняється кількість дітей.

---

Висновок №2: склад сім'ї може змінити результат на сотні тисяч злотих

Наприклад, при загальному доході 8000 zł:

• сім'я без дітей може мати кредитоспроможність понад 500 000 злотих;
• сім'я з двома дітьми в деяких банках - менше 200 000 злотих.

---

Висновок №3: не можна оцінювати свої можливості по одному банку

Різниця між банками може досягати кількох сотень тисяч злотих.

Особливо у сімей із дітьми.

---

Висновок №4: «відмова» чи низька кредитоспроможність одному банку — це ще кінець

Інший банк може зовсім інакше оцінити вашу ситуацію.

Звичайно, це не означає, що потрібно приховувати інформацію чи подавати неправильні дані.

Навпаки, всі дані повинні відповідати реальній ситуації.

Але правильно вибрати банк під конкретного клієнта - Це цілком законна і важлива частина роботи при отриманні іпотеки.

---

Що робити, якщо ви плануєте іпотеку?

Я рекомендую починати не з пошуку квартири і не з вибору найкрасивішого рекламного відсотка.

Краще спочатку зробити попередню стратегію.

1. Порахувати реальні доходи

Які доходи банк зможе ухвалити?

2. Перевірити BIK та зобов'язання

Іноді закриття невеликої кредитної картки може збільшити доступну суму кредиту.

3. Визначити склад домогосподарства

Скільки людей бере участь у заявці?

Чи є діти?

Які витрати враховуються?

4. Розрахувати необхідну суму

Ні:

«Скільки максимум дасть банк?»

А:

Скільки реально потрібно для придбання конкретної нерухомості?

5. Вибрати кілька найбільш підходящих банків

І вже між ними порівнювати:

• відсоткову ставку;
• страховки;
• комісії;
• додаткові умови;
• можливість дострокового погашення;
• вартість кредиту;
• швидкість процесу.

---

Підсумок

Свіжі розрахунки за серпень 2026 року показують одну просту річ:

У Польщі немає єдиної універсальної відповіді на запитання: «Яку іпотеку мені дадуть?»

При однаковому доході результат може відрізнятись на:

• 100 000 zł,
• 200 000 zł,
• 300 000 zł,
• а в деяких модельних ситуаціях більш ніж на 400 000 zł.

Саме тому вибір банку має починатися не з реклами та не з назви банку.

Він має починатися з аналізу вашої конкретної ситуації.

Тому що іноді людина шукає квартиру за 600 тисяч злотих і думає, що йому не вистачає кредитоспроможності.

А проблема може не надходити.

Можливо, він просто звернувся не в той банк.

---

Плануєте купити квартиру чи будинок у Польщі і хочете перевірити свою кредитоспроможність?

Я можу заздалегідь проаналізувати вашу ситуацію та перевірити, які варіанти можуть бути доступні з урахуванням:

• ваших доходів;
• форми працевлаштування;
• складу сім'ї;
• дітей;
• віку;
• поточних кредитів;
• статусу перебування у Польщі;
• необхідної суми кредиту.

Працюю з іпотечними кредитами у Польщі та консультую російською, українською та польською мовами.

Напишіть мені - і спочатку розберемо вашу ситуацію, а вже потім вибиратимемо банк і нерухомість.